陆家嘴中报速读:浦东“包租公”上半年净利突破18亿

陆家嘴中报速读:浦东“包租公”上半年净利突破18亿
2018年08月08日 07:00 面包财经

拥有巨量的优质土地和物业,浦东的“四朵金花”天生都具有现金奶牛的特质——陆家嘴、张江高科、外高桥和浦东金桥。

其中市值最高、上市最早的陆家嘴(600663.SH)最先发布了2018年中报:营收66.11亿元,同比上涨17.56%;归母净利润18.39亿元,同比大增59.37%,在高基数上实现了高增长。

这份成绩单显然比2017年的年报更好一些:2017年,陆家嘴全年营业收入仅93.25亿元,比上年下降27.19%。由于处置资产实现投资收益 26.5亿元,2017年陆家嘴净利润36.75亿,比上年实现了温和增长。

在浦东核心地段拥有众多优质物业,陆家嘴以及浦东其他三朵“金花”,是否可以列入熊市中备选的防守型投资标的?

速读一下陆家嘴的中报,看看成色如何。

四朵金花之首:浦东大地主

陆家嘴成立于1992年8月,次年6月底A、B股上市。公司成立时的定位是服务于浦东新区陆家嘴地区建设,截至目前上海浦东新区国资委为实控人,通过上海陆家嘴集团持股56.42%。

2011年之后,陆家嘴经营策略开始偏向于房地产开发与物业租赁并重模式。截至2018年6月30日,陆家嘴持有物业总建筑面积达260.16万平方米,同比2017年中报披露的163.61万平方米增幅达37.11%,可以算是浦东名副其实的大地主了。

半年报中陆家嘴目前持有可供出租物业统计如下:

截至2018年6月30日,陆家嘴持有的甲级写字楼的总建筑面158.82万平方米,同比2017年上半年115.17万平方米增长38%。研发楼建筑面积为32.8万平方,同比2017年上半年20.97万平方米增长56.4%。

虽然可供租赁的物业面积突飞猛进,但租金收入却没有迎来同步增长。租金收入2018年上半年为13.82亿元,同比2017年上半年14.36亿元,降幅达3.78%。除此之外陆家嘴2018上半年的营业成本2.91亿元,同比增加25.4%,毛利下降4.9%。

租金增长滞后于可供租赁面积增速部分原因在于,目前陆家嘴物业租赁板块中新增的写字楼与研发楼的运营时间尚短。截至2018年6月底,陆家嘴运营一年以上的成熟物业175.1万平方米,仅占总建筑面积的67.31%。新增的研发楼与写字楼要达到成熟运营状态需要一定时间,陆家嘴下半年物业运营的逐渐成熟化对业绩提振有较为关键的因素。

房地产销售:挑起2018年收入大梁

陆家嘴虽然以持有物业租赁见长,但是2018年年报中增长最为亮眼的是房地产销售。据2018年半年报中披露各个业务营收表如下:

截至2018年6月30日陆家嘴房地产销售收入38.24亿元,同比增加31.6%,占2018上半年总收入的58.02%。

房地产销售的增长主要分为办公楼销售与住宅销售两部分。2018 年上半年各类房产销售收入及现金流合计 18.93 亿元,陆家嘴的浦东金融广场1号办公楼销售预结算及交付完成,实现现金流入14.02亿元,归母净利约9亿元,对业绩贡献突出。住宅售情况见下:

从2018年1-6月的销售面积看,上半年贡献主要来自天津海上花苑二期,但因开盘时间较短,整体去化率27%,目前看起来还较低,剩下可售面积还有5万平方米。

陆家嘴的房屋销售的业绩大头可能还需要看下半年。2017年年报中披露的2018年下半年拟竣工的还有陆家嘴的苏州15号地块一期与上海前滩34地块,这两个项目总建筑面积合计135787平方米,备案价格区间为28300-42000元/平方米。

仅前滩地块的东方逸品项目,对应货值就逾50亿。不少券商研报称,如果陆家嘴2018年下半年销售顺利,地产销售这块的总营收会超过2015年60亿元高点,营收利润也将延续2015年的较高增长率。

并购与处置资产支撑账面利润

回顾陆家嘴历年业绩,营收由2011年底的41.66亿元上升至2017年底的93.24亿元,涨幅123.81%,利润由10.11亿元上涨至31.30亿元涨幅209.6%。具体情况见下图:

回顾过去几年的业绩,2016年是个比较突出的年份:营业收入达128.07亿元,同比上升127.43%。

翻查年报发现,2016年陆家嘴营收上升这主要得益于住宅收入结算上升与新并购入的金融板块贡献。陆家嘴2016年全年房产销售结算价56.2亿元,同比大幅增长156.2%,而新增金融板块贡献收入18.2亿元,但之后陆家嘴营收出现较大幅的下降。

截至2017年底陆家嘴营收93.25亿元,同比下降27.19%,主要系房地产的结转收入减少,且公司各类房产销售收入及现金流合计6.38亿元,同比2016年的42.27亿元下降84.91%。

值得注意的是2017年营收虽然下降的厉害但利润却非常坚挺。2017年底陆家嘴归母净利润达31.30亿元,同比上升18.13%,利润的上涨主要受益于投资收益增长。

2017年陆家嘴将佳寿公司51%股权转让(主要资产为渣打银行大楼),对价13.60亿元转予上海人寿,致该年投资收益达26.33亿元同比增长454.17%。

除此之外,2018年上半年转让公司前绣实业50%股权,受让方为誉都发展(太古子公司),交易价款为13.49亿元,期内为陆家嘴带来5.6亿元净利润。处置资产使得陆家嘴2018前半年归母净利润同比增幅59.37%也远高于17.56%的营收涨幅。

在扣除利润表中的投资净收益项后,陆家嘴2018上半年税前利润为18.5亿元,与2017年上半年税前利润18.72亿元相比基本持平。

陆家嘴盘活资产让2017年全年的利润增长不受房地产开发周期影响,2018年上半年地产销售业务反弹,处置子公司带来的投资收益也能增厚利润。陆家嘴以目前情况能否作为熊市中的防守标的?(LZQ)

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