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刚需客相拥取暖 \ 图片来源：视觉中国
文/顾天杰
山东是个神奇的省份，济南是个神奇的省会。
菏泽，依靠棚改制造天量需求，成为全省隐形冠军；莱芜，棚改量不大、房价垫底的小城，因为农民进城买房和济南莱芜一体化受益颇丰。老大哥济南经济上位居青岛之后，早就戴上了“四限”的镣铐，却依旧阻挡不了房价上行的步伐。
2018年4月18日，国家统计局发布3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，山东省内的青岛、济南、烟台和济宁四个城市，3月新房与二手房价格齐涨。
济南“四限”，能拯救刚需客，赶走投机者么？
《叶檀财经》以2017、2018年棚改已公布的开工数据，综合2018年2月全国房价同比、环比涨幅，综合排名全国350多个城市，进行分析。
2018年 济南房价保持上行
济南并不是新一线城市房价涨得最狠的，2018年棚改勉强挤进全国前25，却是限制调控最多的一个。为什么济南成为高压锅？
2016年，济南重启限购政策。2017年4月19日，济南发布最严限购令，首付比例提高到60%，土拍溢价率超过150%必须出售现房，济南楼市踩下了急刹车，同时听到了“吱---”的一声。
5月18日，济南限购细则出炉，本科学历及以上社保满半年可享3成首付，楼市调控与人才引进并行，欢迎大学生，驱赶投机客。
济南一手房听Dang的话 可还是突破了1万5
济南楼市很听政策的话，或者说，济南的一手房数据很听政策的话，效果很明显。2017全年，住宅商品房网签套数与调控政策同步。
根据济南房地产网统计，全年共网签78813套，1到2月因为春节假期影响，成交量平缓。3到4月为传统旺季，3月成交14227套，是上半年最高峰，4月成交13903套，与三月持平。
4月19日，发布最严限购令，首付提高到60%，因为网签具有延迟性，没有影响当月成交，却对5月造成毁灭性打击，5月网签降至10227套，成为2017上半年的最低点。
5月18日新规，本科学历及半年以上社保缴纳可享三成首付，刚需客，尤其是以大学生为主的一批购房者大举进入市场，6月成交13456套。
7月和8月，开发商改变推盘策略，提高去化率的同时减少房源，于是网签量同步降低，济南楼市几乎触及了全年低点，开始酝酿反弹。
2017年8到11月，开盘回暖，因为网签流程需要一定时间，到9月，成交数据开始迅速回升。
8月下旬到10月，济南楼市推盘不断，经历了多次短暂的开盘售罄、首付三成无房可选的局面，一直到11月大量推盘，供应量大增才缓解了这一局面。可见，济南还是受到追捧。
11月21日，济南市城乡建设委员会济南住房公积金管理中心下发《关于支持职工使用住房公积金贷款购买商品住房有关事项的通知》，要求房地产企业不得拒绝公积金贷款，进一步助推楼市走向理性，11月成交17736套，成为全年成交最高点，12月全市成交15913套，表现回归均上半年值附近。
从无房可买，再到首付三成无房可选，最后到首付三成可以有部分房源，济南政府、开发商和刚需客正在进行一场博弈，并且找到了平衡点，但后果是济南楼市价格几乎全面突破1.5万元/平米。
集中供地 济南的房价才没到涨到2万
2017年，济南土拍以8月为分界线，此前基本延续2016年以来的火热行情。高价地、高溢价屡见不鲜，8月土拍新规出炉之后，市场热情被浇灭。12月，曾经的热门高溢价地块几乎都以底价成交，政策高压使土拍喘不过气。
济南市区供地始于2017年3月。
CBD11地块捆绑出售最受关注，因为要求建设360米超高层建筑，没有出现哄抢，被平安以43.8亿收入囊中。4.19新政后首轮土拍，长青土地市场再起风云，保利地产6.41亿竞得两宗居住用地，溢价率近180%，折合楼面价4795元/平米。安徽盛晟投资集团以4.54亿元竞得一块居住用地，溢价率189%，楼板价3909元/平米。
新政之下，以上三宗地块必须现房销售。
6月市场热度不减，共有26块土地参与竞拍。双山街道办事处原贺套村4宗地块被碧桂园摘得，楼面价5312元/㎡，溢价率121.35%；世茂摘得S244路以东原南皋埠村土地，楼面价6414元/㎡，溢价率156.58%。
土拍新政再次驾到，规定居住用地的最高限价。8月4日，限价新规后的首次竞拍，唐冶新区推居住用地8宗，折合土地1115亩，其中四块地触发最高限价。唐冶片区最高楼面价13513.68元/平米，由龙湖竞得。溢价率最高的是G059地块，楼面价12083元/平米。8月4日到11日，政策强压，才压低了济南土拍溢价率。
9月份复兴30亿底价拍下CBD土地，10月份土拍低调入账33.64亿，大部分均以底价成交。11月16日章丘区的2017-21号土地，吸引了包括碧桂园、正荣、招商在内的5家开发商参与，经过55轮竞价，最终以37143万元成交，楼面价高达7325元/平。12月1日土拍低调完成，最高溢价率85.12%，大部分底价成交，新东站地块大部分楼面价控制在11000到13000元/平之间，成为2017年性价比最高竞拍，12月31日兴隆片区甚至出现流拍，济南土地市场可以说是很理性了。
很明确，如果不是强压，济南地价涨上天，估计一手房早就超过了每平米2万，刚需客无处可逃。
改善慢慢挑 刚需倍受煎熬
严控楼市，面对人才宽松，符合差别化调控政策要求。
济南不会出现类似兰州的松绑，因为兰州的库存很高。根据兰州房管局的数据，2017年已售182.05万平商品房面积中，已售住宅面积约150.37万平米（总供应546.54万平米），去化率27.51%。兰州新政松绑的几乎都是郊区和偏远区域，这些区域在市场行情不好时先受冲击。
济南不会出现这种情况，去化率很好，太多的人追捧济南。根据第三方机构山东新联康统计，截止2017年12月底，济南市商品住宅库存约658.14万㎡，去化周期约10个月。其中历城库存面积约134.3万㎡，去化周期约4个月，依旧供不应求。
根据最新数据，2018年第一季度，济南八个主要区，共出让土地320.02万平米（4800亩），成交金额395.2亿，同比涨幅150%，成交金额同比增长220%。
从1到3月媒体报道的济南开盘情况来看，都达到或超过15000元/平米。例如万科龙湖城市之光价格已经拔高到16000元/平米，整个片区内，万科是最会卖且价格抜的最高的项目，而且网签速度快；往南的中新国际城、中新锦绣天地、龙湖春江郦城，三个项目扎堆，卖的最好的是龙湖春江郦城另外中新国际城；再往南就是万达城，三月份要加推房源600余套；往东鲁能泰山七号近期也会有加推，价格14000元/平米左右。
当下的济南房价已到达一个新高度，刚需客已经意识到，低价楼盘越来越少，且价格逐步走高，有学校配套且品牌不错的刚需楼盘更是必须抢购才可以买上。
曾经的四大调控政策，暂时摁住了房价的头，但还是供不应求，有一些犹豫的刚需客，赶不上这趟末班车。
