文/沐丞
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最近看到了不少新闻都说房贷利息抵扣个人所得税的政策即将出台，这对于每月还房贷的工薪阶层来说无疑是个重大利好。虽然作为房奴不至于翻身，但是肯定能在一定程度上改善生活。
我们且不去预测这个政策对楼市和房价的影响，我们就来仔细算算自己家里的这本帐。仅从新闻里对政策的描述来看还十分简单，但是真正落地执行则不得不考虑很多细节，因为每个人的家庭情况都不同，持有的房产数量、贷款类型、还款计划有差异，所在公司的工资发放规则和形式也有很大差别。如此多的可能性，一个政策如何落地？
首先来看家庭情况，至少有已婚和未婚两种情况。对于未婚的情况还比较好处理，一般房贷扣款的账户就是房产的持有者，那么抵扣自己的个税也相对简单。
可是如果是已婚呢？情形就会复杂很多，房产证上可能会有两个人的名字，房子属于夫妻共同财产，两个人都会对房贷有贡献，那么究竟是两个人都可以抵税还是只有一个人能抵税？有很大可能只能抵一个人的税，不过夫妻双方倒是可以商议抵扣谁的税比较划算。但是有种情况就是房贷扣款账户可能是女方的，但是又是去抵扣男方的税，这种情况就比较麻烦了。还有可能以后会涉及到更改抵扣方的问题，估计也有不少手续要办。
除了未婚和已婚，还有离婚的情况，这种既不同于未婚也不同于已婚，在房产还属于两人的情况下究竟去抵扣谁的税？如果都不让步怎么办？还有就是财产分割的话要怎么算清楚？
其次在房产持有数量方面，有的家庭不止一套房，并且可能有不止一套房都处于还贷状态，那么这个时候是只能抵扣其中一套还是合并抵扣？是抵扣月供多的那套还是最先购买的那套？如果再结合上面的家庭情况，对于已婚家庭持有多套房产，是否可以丈夫抵扣一套，妻子抵扣另外一套？还是说夫妻双方只能选择一套房抵扣？
再次来看看贷款类型和还款计划方面。贷款类型至少有商业贷款、公积金贷款和组合贷款，对于组合贷款来说是只能抵扣商业贷款的部分还是商业贷款和公积金贷款都可以抵扣？除此之外，如果将房产抵押获得的贷款类型是否可以抵扣？
还款计划每个人也是不相同，至少有等额本息和等额本金两种形式。等额本息简单一些，每个月的月供相同，利息一样，那么抵扣规则应该容易一些。但是如果是等额本金呢？每个月还款数额都不一样，如何去做抵扣？即便是等额本息每个月还款一样，但是如果提前还款了一部分，或者国家贷款利率有调整导致后续还款利息变化，此时又通过什么机制来调整？
其实还款计划除了上述两种很常见的形式外，还有诸如气球贷、双周供等更特殊的形式，针对这样的贷款和还款计划又如何去抵扣？
除了上述各种情况外，我们还要看还贷者所处的公司。有的公司正规，按月准时发工资，而有的则不正规，可能不按时，或者可能发现金。还有可能为了逃税用两张卡，一张工资卡，只发很少的基本工资，根本不交个税，另一张福利卡，发放另外的工资直接不交税。这种情况如何保障房奴的利益？还有不少岗位的薪资构成并不是简单的月薪制，可能月薪并不多，但是有季度奖、半年奖、年终奖或是销售业绩提成，这种情况又如何抵扣？
因为情况比较复杂，非常有可能的抵扣方式并不是当月从你的月薪里直接抵扣，而是你每个月还是正常发工资或奖金，跟现在一样的缴纳个人所得税，但是到第二年年初再根据你上一年缴纳的房贷利息和年薪情况进行计算，最后一次性返还你上一年抵扣的个税。
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02
或许房贷抵个税的政策并不能覆盖所有情况，但是相信颁布的政策应该能覆盖大部分房奴，那么作为普通房奴要如何更好的利用这个政策呢？
在以前的文章中已经告诉过大家，房贷是一种低利率的贷款，是很难得的占用银行大笔资金的方式，一定要好好珍惜，有多种情况都不需要提前还贷。比如房贷是公积金贷款的情况或者商业贷款有比较大的折扣利率的；比如提前还房贷的钱如果去投资能获得比房贷利率更高收益率的情况；比如已经过了还款期一半的情况；比如提前还贷会有比较多罚息的情况。
那么现在又要出台房贷利息抵扣个税，这就意味着贷款的利率将进一步降低，这个时候你首先要做的就是多贷款，并且要尽可能的延长贷款时间。比如很多地方首套住宅只要两成首付（一线城市由于限购，还需要三成首付），那么这个时候只要你月收入稳定还款没有问题，就应该尽可能的贷款八成，而不用交更多的首付。贷款的时间一般都是可以达到30年，这个时候也不用选择更短的时间。在还款方式上可以考虑选择等额本息而不是等额本金，因为等额本金前期还的本金更多，整体利息比等额本息少，既然能抵扣利息所以还不如选择利息多的。
除此之外，如果一个家庭不止拥有一套房产，目前还不知道具体怎么抵扣，最理想的方式都能抵扣，比如丈夫抵扣一套，妻子抵扣一套。如果不能就想办法抵扣房贷利息高的那一套。如果已经拥有了一套，准备购买第二套也要计算清楚，是不是把第一套还清贷款，然后以低首付购买第二套，还是同时两套都贷款。
有了房贷利息抵扣个税的政策，贷款利率进一步降低，基本上不用再考虑提前还贷了，安心做房奴，更好的抵御通货膨胀。
03
谈了这么多，这个房贷利息抵扣个税的政策究竟给房奴减轻多少负担呢？我们再来仔细算一下。
一个月薪20000元的职场白领来看，不考虑他还有奖金、年底双薪、年终奖等情况，他每个月需要缴纳2410.88元的个人所得税，具体如下图所示。
假设他购买了一套200万元的房产，首付三成60万，商业贷款七成140万，等额本息还款30年，按照目前基准的贷款利率4.9%，他需要每个月还款7430.17元，其中利息为5717元，如下图所示。
房贷计算器
不难看出这位房奴到手的税后工资中有超过50%都用来还房贷了。但是如果现在执行了房贷利息抵扣个税政策呢？原先20000元的税前工资就要先减去房贷利息5717元，变成了14283元，在这个基础上再去扣个税，计算下来后个税由原先的2410.88元变成了1169.05，少交了超过一半的个税！
通过上面的计算，我们可以看到一旦房贷利息抵扣个税政策执行，对于已经持有房产并在还贷的房奴们会有实实在在的收益，而且对于工资越高，贷款额度越高，还款时间越久的人越有利。那如此一来对于楼市是否又是新一轮的刺激，造成没有房产的人买房成本进一步提高呢？我们拭目以待。
作者简介：简书、今日头条签约作者，LinkedIn专栏作者，新浪财经专栏作者、随手记等各大财经类平台特邀理财作者。已出版个人理财书籍《理财要趁早》、《轻松做财女》、《理财趁年轻——愿你过上想要的生活》，职场励志书籍《努力，是为了可以选择》。
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