◎智谷趋势（ID：zgtrend） | 旺角黄局长
今天，975万年轻人走进了高考考场，为改变命运而奋斗。
今年，中国最富改革活力的深圳也启动了二次房改，为试图改写中国历史进程而努力。
如果4年之后，当他们以北大、清华、人大的毕业生身份来到深圳，却面临着这样一个死结：
市场化商品住宅房价冲天，要么就是住在远郊，孩子很难上重点小学整天担心阶层下滑，要么就是蜗居关内，处于中产鄙视链的低端，日夜被富人异样眼光看待。
他们还有勇气闯荡一线城市吗？他们还会怀念当年高考的豪情冲天吗？
别笑，这不是小说的情节，而是一件可能会发生的悲剧。
01
6月5日，深圳出台了新的住房方案。
17年，建几十万套人才住房、安居型商品房，力度不可谓不大。
我们丝毫不怀疑深圳实施“居者有其屋”的决心和魄力，但是当所有人为此欢呼的时候，我们仍不得不泼下冷水。
中心城区已经没什么地了，盘活存量用地谈何容易，每一次的三旧改造、城市更新，莫不是一场堪比长征的谈判。
要让未来涌入的几百万人口都有新房住，只能是把这些人尽量的、大部分的安排到关外、市外去。
增加建设用地，实施以公共交通为导向的住房开发模式，突出产城融合、职住平衡，在宝安、龙岗、龙华、坪山、光明和深汕特别合作区等区域建设大型安居社区。
开展城际合作，落实粤港澳大湾区战略，推动建立都市圈城际住房合作机制，结合轨道交通和产业布局，在临深片区开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。
宝安、龙岗、龙华、坪山、光明，这几个区全部都是关外，深汕特别合作区、临深片区则都在市外。
不管你是月入上万的程序猿，还是操着中南海心吃着地沟油命的媒体人，来了鹏城做深圳人，通通都要上班一个小时、一个半小时，两个小时……
5月武汉推出首个人才安居房区域临空港青年城，距离市中心20—35公里，出门像出差
掏空身体不说，下一代的未来也可能被掏空——这些远郊区的配套公立教育水平，都远远落后于市中心。
除非你愿意掏出十数倍、数十倍于公立学校的费用，去读贵族私立学校，否则你的孩子就会与一大群住不起市中心的务工人员子弟挤在一个教室。
房子是有了，面包也是有的，但是孩子却可能输在了起跑线上。
02
就算有一个留在关内的口子，也不是给普通中产开的：
方案提及，支持企事业单位利用符合规定的自有用地或自有用房，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。
这个年头在市中心有一块自有用地，面积足以拿来盖房，并且还舍得打骨折卖出去的，大抵都是当年政府无偿划拨出去的，拿到这种地的是什么单位？
用脚指头想都知道，各种“局”，各种“院”，各种“中心”……
这些企事业单位拿着自家的地，盖房卖给自家职工，是不是很熟悉的味道？完全是90年代初福利房的配方啊。
只有靠近体制的人群，才能享受到这种待遇。
想当年，毕业一同来深的同学有的选择去私企干，每个月工资两万，熬了七八年还是买不起房，只能以六折的价格发配远郊轮候，能不能排上号还不知道呢。
另一个同学没有远大志向，去了一个暮气沉沉、工资几千的单位，结果遇上二次房改，后代留在了关内，一路重点小学、重点中学、重点大学。
两个家庭的命运从此日月旋转。
这种脑洞，做编剧的都想不出来啊！
二次房改后的深圳将是这样的深圳：
市场化商品住宅专属上层中产阶层，或者是能够狠下心榨干六个钱包、半辈子欠债的人，而且这种房子会越来越贵，普通中产就是住政策性、保障性住宅。
两种住宅泾渭分明，形成两个独立的交易市场。
而且市场商品住宅肯定是配以最好最顶级的公共教育资源，没有这种标配，一平方十万的房子，凭什么上层中产会去买？上层中产不买，政府的土地财政又该怎么办？
别跟我扯什么品质、豪华装修，一平方十几万的房子，最大的溢价根本不是来自房子的质量本身，而是脚下那块地的超级昂贵。如果没有特别诱人的附加值，比如优质学位，上层中产不会傻到为这种溢价埋单。
征求意见稿虽然也说了，坚持新建住房与市政公用配套基础设施、公共服务设施同步规划、同步建设、同步交付使用。
给你新建住房，再给你新建个学校，这都是不是问题。但也只是包你有学校读，不包你有好学校读。
如果老牌的、重点的公立学校愿意来建个分校那最好，大家一起来摇号，运气好的，上的学校就跟总部差不多。如果它们不过来，那就没辙了。
03
一个产权红本本，不单单关系到一个家庭的居住问题，还关系到孩子的一生前途，以及整个社会能否打破阶层固化。
除了本土原住民外，要拿到优质的教育资源就必须买到学区房。对上层中产来说太简单了，对普通中产来说，就比西天取经还要难。
这就是户籍制度衍生出来的不公。
唯一能够让穷人也享受到同等优质教育权的，是中央大力提倡的租售同权。不管售，还是租，只要为这座城市作出实在贡献的，都能享受到城市给与的同等爱。
我不去远郊，市中心租套房坐等租售同权落地还不行吗？
嘿嘿，在这份号称中国第二次房改的方案中，深圳已经直接回避了租售同权的问题。连独立经济学者马光远都直言 “泛泛而谈”、“重大突破实在太少了”、“令人失望”。
北京、上海、深圳堪称全国最标杆性的城市，他们的一举一动都具有广泛的示范性意义。其中深圳的历史包袱最小，利益集团的阻力最少，改革的锐气也最强，但在这场为国实验当中，也没有拿不出的解决途径。
这是为什么？
僧多粥少啊。好的教育资源就那么多，全部开放出来，原先就高价接盘了学区房的人还不闹翻了天？
向来以改革著称的深圳，都没有勇气打破这种历史遗留难题，也就更别指望其他的一线和强二线城市了。
所谓租售同权，至少短期之内是不太可能真正落地的。不管你逃离北上广跑到哪里，这条路始终是被堵死的。
04
几年前，深圳出台政策说：开发商建设的商品房，必须配置一定比例的公租房或者安居房。
在这场浩浩荡荡的二次房改中，相信也有少部分普通中产，得以肉身留在关内。不过，他们很可能会面临一场由房子引发的内战。
早前的案例就有深圳龙岗信义金御半山地块。
去年8月，832户商品房业主拉起横幅，拒绝公租房共享小区车位、游泳池、花园等公共资源。他们指责，另一边是“公猪户”、“野蛮人”、“社会蛀虫”，只花几千的租金就能享受业主用血汗钱买来的公共服务。租客则认为业主是“仇穷”、“把人当二等公民”。
其实，深圳的公租房入住的要求并不低，要么是全日制本科以上学历的人才，要么是有户籍却还买不起高档小区的人群，怎么算都是预备中产或中产边缘，没户籍的外来务工人员根本连申请机会都没有。
同一个小区，不同的世界。相对贫富的地位拆散了曾经的中产联盟。同样沦陷的还有万科公园、万科翡丽郡……
未来十七年，这个名单还会持续增加。
请做好心理准备，内战会持续很长时间。这场剧烈震荡，其实也是这个国家为过去二十年房地产畸形发展留下的历史遗账，所埋的单。
要么远郊孩子很难上重点小学，要么蜗居关内处于中产鄙视链的低端。今年的975万高考生，四年后将会有几十万人来到深圳，他们所面临的抉择，很可能就是这样的死结闭环。
当然，我们也不要太悲观地看待这个问题。上述悲剧只是最坏的结果。
深圳的二次房改，比千年大计的雄安新区还要早一步，放眼全中国都是最有魄力的。这是它艰难的一次探索，而中国早已习惯在发展中解决问题，在成长中消灭问题。
有些事，就留待下一代人的智慧吧。
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