李嘉诚们为何对欧洲这块弹丸之地如此执着?

李嘉诚们为何对欧洲这块弹丸之地如此执着?
2018年07月02日 20:04 智谷趋势

◎智谷趋势(ID:zgtrend) | 张明义

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新旧之间

到达伦敦的第一天,我们去了圣保罗大教堂参观。登上了教堂的塔顶,我们站在伦敦的制高点上,将这座金融古城尽收眼底。

最让我印象深刻的是,不管往哪边望去,都有正在动工的项目。这让我瞬间想起之前去柬埔寨的金边考察时的经历,四处是工地,建设搞得如火如荼,包括去泰国的曼谷也是一样到处都有新楼盘在动工。

从圣保罗大教堂楼顶看过去,四处都有在建的楼盘项目,起吊车很多

温布利球场旁边,正在建的温布利景苑项目

但是作为经济强国的首都也如此,就难免让人有点惊讶了。世界级的金融中心,数百年历史沉淀的城市,绝对的全球一线,地下运输四通八达……按理说,在伦敦的郊区大兴土木尚可理解,但连市中心都有新楼盘在建,实在令人惊喜。

过去几年,英国房产在中国市场可谓十分火热,不管是港企、民企还是国企纷纷大举注资英伦地产。远不止中国企业和投资者,更有一些执着的中东、香港、俄罗斯富豪买家坚持购入伦敦的高端房产,他们不仅喜欢购买豪宅,交易也颇为私密,很少购买公开市场上的房产,更倾向场外交易。英国本地各领域新贵也着手购入伦敦未来潜力的区域。

Chestertons全球合伙人一起考察伦敦高端楼盘,全球十数个国家的房产代理商一起,也跟他们请教了各国投资者对伦敦的看法和投资情况

在我们考察的过程中,从伦敦各个区,不管是传统富人区,还是新兴区域,都有新楼盘推出供投资者和自住者购买。价位也有高有低,满足不同需求的投资者。

我们去Richmond考察时看的项目小区门口就有一家医院正在维修,医院是一战、二战时期就存在的建筑,曾经还做过教堂。这样的搭配到处都是,一边是正在兴建的房子,一边是动辄几百年的老房子,但建筑之间并不显得违和,老房子看起来很有历史的质感,一点都不显老旧,也一点都不突兀。

即使是在金融城,“小黄瓜”、“对讲机”这些玻璃现代大厦旁,也都有英伦风很强的建筑群,依旧相得益彰。

“小黄瓜”旁边,劳埃德大厦旁边的小教堂

当地的知名媒体人告诉我们,伦敦一直这样,新陈代谢很健康。新旧建筑交替,不断提供新的楼盘项目,新房和二手房都在频繁交易。

这个面对全世界的投资客市场,永远不缺产品,也永远不缺流动性。

02

贫富之间

第二个独特之处就是,不少高端公寓旁边就有政府指定开发的公租房。不管是市中心还是郊区,不管是富人区还是新兴区域,都会有这样的搭配。伦敦、曼城、利物浦都是这样。

公租房的外观明显与高端公寓或者高端社区的建筑有一定差距,但是走进公租房的小区发现,出乎意料地干净整洁,车辆也有中高档次的车型,甚至还有配备小公园。

离我们入驻酒店不远的公租房

为此,我特地查了英国住房制度的材料,英国是发达国家中住房问题产生得最早、政府干预也最早的国家。租赁住房是英国住房制度的一大特色,管理体系完善程度几乎达到无以复加的地步。

英国政府在历史进程中不断完善住房制度,以公权力干预贫富差距导致的部分民众买不起房、住不了房的困境。政府要求开发商在开发新楼盘时,也要开发低于市场价的“公租房”,并从贷款、减税等角度来支持收入较低的民众获得住房的权利。

虽然公租房有个“租”字,看上去是只租不售的,但实际上,这些房屋并非全部属于政府。公租房中有些是出租的,也有一些可以出售给个人,民众可以直接购买并获得产权。

经过近百年时间的反复,无论是工党还是保守党都认识到,实行住房商品化和适度社会保障相结合的住房供应制度,是解决中低收入者“住房灾难”最有效的方法。由此形成了由私人领域提供既可售又可租的自有住房,地方政府与住房协会提供以租住为主的公共住房:70%为购买居住、30%为租赁居住的总体住房格局。

在租金的制定上,公租房也会受到一定的限制。完善的租赁管理体系对房东和房客都是非常好的保障。

而从这些角度使我更加看好英国市场:

1. 稳定,不会过热。中产阶层或者收入较低人群,不必担心房价涨幅太高,导致自己没有房子可以住,在房价上涨的情况下,不必匆匆忙忙加杠杆入场抢夺房源。无非是选择住什么档次,什么环境的房子。每个层次的人,都可以根据自己的能力,购买或者租住不同的房产。投资者也相对理性,对这个市场的稳定抱有信心,泡沫生产的可能性,就降低了很多;

2. 安全,政府保障了住房市场,强化私有化产权。居者有其屋,社会安全性上升,降低社会的仇富心理。

3. 可预期,租赁市场完善,租金回报稳定。一个健康的市场,租金回报率是一个重要的考量因素。伦敦市场正常租金回报可以达到3%到5%,极少数达到6%;而曼城和利物浦则相对要高一些,可以达到7%、8%的回报率。政府对租房市场的制度性管理,对于投资者来说,才更有信心,可以在涨幅迟缓的阶段,依旧可以通过租金回报获得可观的收益。

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活力

在我们考察的过程中,地铁、火车、出租车交叉使用,也算是深入体会了一下世界大都市的交通情况。

所有大城市的城市病中一定有堵车这一项,上下班早高峰堵在路上的概率绝不低。毕竟人们始终是哪里机会最多、赚钱最容易,就往哪里聚集。大到城市,小到区域,道理始终没有变。从投资角度来说,堵车反而是好事,如果一座城市悄无声息,才是最可怕的。

一路下来我们发现,伦敦的年轻人非常多。上下班的路上,每个人都行色匆匆。与我们前一站法国相比,简直是好太多了。伦敦的年龄结构:占比伦敦0到14岁的人口占比是20%多,15到65岁占比68%,。年轻人占比自然是没有柬埔寨那样年轻,但是与众多发达国家比起来,还是很有活力的。

再看伦敦地铁线,复杂程度绝对能与东京,纽约,巴黎比肩。

每天早晨,近百万伦敦人通过在地铁、轻轨、国家铁路以及公交之间的换乘,前往工作地点。

地理学家Ed Manley利用伦敦公交卡的数据展示了他们中的大部分是从哪个轨道站离开公交网络的(即抵达目的地)

从上图我们也可以看到,赶往市中心工作的人群来源——也就是居住分布相对来说还是比较分散的。人们往市郊居住的趋势很明显。地铁、火车、公交车线路发达,任何一个地方到市中心都不会感到麻烦。班车也很频繁,对于大多数上班族来说,路上看书或者继续电脑办公也是蛮不错的选择。

当然,伦敦地铁里的手机信号、WiFi网络,与我们北上广深相比,差得太远了。

04

从伦敦到曼城、利物浦

大城市与小城市的差异还是很明显的,投资上收益与风险也各有差异。简单梳理几个小点,跟大家分享一下。

1. 通常情况下的房价,伦敦>曼城>利物浦;租金回报率则相反,利物浦>曼城>伦敦(横向比较,地段条件差不多的情况下,特殊情况除外。)这个情况其实比较好理解,几乎世界几个国家情况都是这样:日本的东京、大阪、京都,泰国的曼谷、普吉岛、芭提雅。同一个国家,城市之间的房价差异大于租金差异,因此租金回报率高低与房价高低刚好相反。

所以选择哪个城市投资的时候,不能单纯看租金回报率(销售顾问经常会单独拿高租金回报率来做宣传),这只是其中一个因素。

2. 周五的曼城,市中心给我们的感觉也是充满了活力。年轻人特别多,留学生也多,因此学生公寓项目也不少,但目前总体而言依旧是供不应求的阶段,因为很多项目还在建设当中,毕竟不是所有国家的楼盘建造都有我们国家这么给力速度。

3.曼城和伦敦一样,整个市区也有很多在建项目,随处拍照都会看到施工的地方。并且在曼城的核心街区,最多的居然不是商店名牌店,而是房产中介机构,侧面说明这里的出租市场和二手房市场需求不低。但因为曼城的新楼盘推出不少,因此当下的二手房流动性并不会特别高,所以建议投资两三年的短期投资者慎重,长期投资者在选好项目的情况下则可以考虑进入。与我们同行的房产投资顾问就很直接的讲,她自己入手了一套曼城的公寓,考虑的也是长期稳定的租金回报,并没有打算短期出售,因为这个市场本身就不适合炒楼花或者短期投资者。

曼城,这是一座教堂改造的公寓,并已住满。可见当地市场对公寓的需求之大

4. 毕竟市场小,曼城、利物浦与伦敦成熟市场的透明公开程度没法比,这意味着未知风险大,贷款难度也高。投资英国房产一大吸引力是可以加杠杆,才能把收益最大化,但曼城和利物浦使这件事变得困难。

并且因为市场太小,大开商进入较少,小开商较多,毕竟市场小投资少,适合小开发商进入。但同时因为市场隐蔽性大,信息不对称给开发商的操作空间也更大,这意味着投资者的风险增加。这个跟日本的东京与大阪,泰国的曼谷与普吉岛,规律基本一致。

利物浦,我们入驻的酒店,有几百年的历史,受国家保护的文物建筑

5. 从涨幅来说,曼城也好,利物浦也好,最近几年涨幅都很不错。

特别是一线城市(伦敦)涨幅过快,溢出效应带动之下,曼城和利物浦的房价也随之上涨。与国内一线涨完,二线也被带动起来,道理是一样的。只不过国内一线二线通过限购限售限贷,将投资者往三四线推动,而英国“看不见的手”则没有这么勤劳,一切都是市场规则。所以说曼城和利物浦的涨幅还是比较正常范围内的,并不存在泡沫之说。

不过回过头来看,最近几年热门投资国家的主要城市,哪个不是在涨的呢?因此,涨幅是投资的考虑因素之一,但也要看准入手时机。

利物浦的主干道,街道边的建筑很有历史底蕴,周末也蛮热闹的

6. 不过,对于风险偏好比较高,而投资预算又比较低。想用低成本博个高收益的投资者来说,避开主要大城市,投资第二梯队的城市也是一个不错选择。但这可能需要下更多的功夫去做研究。投资这样的城市,开发商很重要,经纪人也非常重要,项目尽职调查更是重要。

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说在最后的话

总体而言,我看好伦敦市场。当前正是脱欧过度时期,以及汇率优势还在的时候,投资伦敦房产,只要持有5至10年以上,几乎可以随便入手,市场的力量最终会拉平所有的投资回报,赚钱是大概率的事情。

具体来说,伦敦的房产市场很大,流动性也足够强,市场不仅仅面对英国、欧洲,更是面对全世界。中国人并没有占主流投资群体,讲中国买家在这里炒高房价,基本不太现实。

但也正因为这个市场比较大,所以投资者应在投资之前有比较清晰的需求和足够的预算,根据自己的投资目的进行配置符合自己目标的项目,而不是被市场宣传裹挟而去。

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