在法国,我对中国楼市的信仰被击碎了

在法国,我对中国楼市的信仰被击碎了
2018年08月06日 20:12 智谷趋势

◎智谷趋势(ID:zgtrend) |  严九元

01

我们一直在监测全球楼市动向,最近一组异动的数据引起了我们海外掘金小分队的注意。

欧洲楼市近来突然变得火热。要知道,这块区域素来以稳著称。

著名咨询机构莱坊国际最新的报告,今年第一季度,全球表现最强劲的15个住宅市场中,有11个来自欧洲。

连楼市千年不动的德国,也开始爆发。在另一个调查中全球城市房价涨幅前十强,德国占了四个:柏林、汉堡、慕尼黑、法兰克福。

哦,顺便说一句,这个排名,包括了中国一二线城市。

法国也大有成为英国脱欧最大受益者之势。

据安永的最新调查,巴黎已超越伦敦,成为欧洲最具吸引力的外商投资目的地,这是安永自2003年开始调查以来,巴黎首次超过伦敦。

一些敏锐的媒体已在关注这些变化。比如下面这些报道标题:

欧洲的异动引起了我们的好奇,决定去代表性国家——法国看看。

02

去法国之前已有心理准备,楼市的“火热”景象一定与中国有不同,但差别之大还是大跌了一下眼镜。

我们到欧洲旅游地产巨头PVCP开发的巴黎自然村庄项目(Villages Nature Paris)看样板房。下午四五点钟,由PVCP集团的工作人员陪同介绍,但售楼处的老阿姨说,对不起,看不了,你们没有预约,明天来看吧。

她也有要下班的样子。

在中国从来没碰到过这样的待遇。任何一个售楼处,只要有客人,多晚都有接待。

陪我们看房的工作人员介绍,到点下班,是法国人的传统,工作不是人生的全部;此外还有一个更重要的,现在这些项目的房子都很好卖,不差买家。法国整个市场处于供不应求的状况,像巴黎自然村庄这样有迪士尼元素的项目更是大热。

最近在中国,一二手房被政策扭曲形成价格倒挂,售楼员也变成了大爷,供需关系决定买卖地位。

好吧,只有第二天再来。

几天后,碰到一个周日,我们正好有空闲时间,想多看看不同类型的楼盘,去不同区域看看,但走了四五个项目和中介,全部关门。

周日很多行业都不上班。在中国,周末两天基本上是中介一周中最繁忙的时候。

碰到一两位周末还加班的,无一不是亚裔。他们告诉我,最近成交量确实在放大,法国楼市在变热。

03

几天下来,我们看了大约三四十套不同类型的房子。

比如这一套,离巴黎CBD拉德芳斯不太远。

(巴黎CBD拉德芳斯附近)

我问:房子建了多长时间?

中介回答:80年。

惊了一跳。

我:多少?

答:80年。

也就是说,这个房子见证了纳粹军队的入侵。

中介说,房子有40平米大,售价25.4万欧元,每月租金能收1000欧元。回报率4%左右。

还看了法国富人度假地多维尔的一套老宅。

(多维尔的一套老宅)

在法国人心中,在多维尔有套房是“社会地位的体现”。这套老宅102平米,售价55万欧元,核心步行街旁,中介强调,“旺季每个月出租2000欧”。

我们看了巴黎自然村庄的项目。

(巴黎自然村庄)

这个项目是家庭度假酒店模式,我写文章时特意上知名酒店预订网站Expedia看了酒店的预订情况,满房。两三天之内基本不太可能订到房间。

欧洲人果然喜欢度假。中国人度假是为了更好的工作,欧洲人工作是为了更好的度假。

在介绍这个项目时,销售人员强调最多的一点是:保证10年每年4%收益。

你发现没有,所有销售人员跟我谈房产收益,都重点在算租金回报。

中国买房回报看的是什么,上涨。除去上涨,租金低得可怜。北京上海也就一两个点。

上涨迅猛,但不确定的,租金回报和缓,但稳而长久。

04

法国以及欧洲楼市的转热,根本原因是经济基本面向好。楼市走向不是建立在是否放水基础上,而是与经济走势、民众收入紧密相关。

在法国,开发商没有高周转的压力,购房者不会排队抢筹,普通人没有房奴的焦虑。

在法国成为房奴其实不容易。你要获得贷款,银行卡得很严,要看你的实际收入,要严格按房子的收益进行评估。不像中国大放水,银行放贷宽松,再加六个钱包,可以让月薪四五千,刚工作的年轻人买500万、1000万的房子,这在法国是不可想像的。

法国整个社会显露出一种淡定。我们不谈制度的稳定性,不谈生活观和价值观的差别,这种淡定有楼市的根源。

一是房地产不会大起大落,它的价格是可以预期的。

这不像中国,谁也无法预料房价接下来一年会怎么变,疯涨?下跌?僵持?

中国楼市就象一匹野马,没人知道什么时候会狂奔。

一年上升50%,我对几个法国朋友讲了这个数字,无一不目瞪口呆。他们说只有在赌场看到过这样的筹码回报,才看到过这样的疯狂。

这样的速度,其实给人的并不只是高额回报的快感,还有一不小心就会被抛下的恐惧,更有对会不会系统性崩盘的深度担忧。

中国的楼市焦虑,很大程度来源于对高速变化的房价无法把握的无力感。

现在不买,就会越来越买不起。这是无数六个钱包,以及焦虑的人砸锅卖铁买房的最大理由。

我跟几个法国的年轻人聊过,他们觉得对人生是可以规划的,现在拿多少钱,工资每年涨多少,多少年后可以买房,这是有明确时间点的,所以心中有底。

不确定,是焦虑之源。

05

法国的这种确定性,不是凭空而来。

粗略概括,世界上有两种房地产类型,一种是美国和英国这样的自由市场主义,对房地产管制较少,能用更多地金融手段,但往往起伏较大,把房地产当作资产来看待。

另一种类型是以法国和德国为主的欧陆模式。更多地是把房地产当作基础设施、基本保障来看待,政府有较多地管制措施。这也造成了房地产平稳走势,不会大起大落。08年金融危机后,法国明显比英美的房价走势平稳,没有那么大起大落。

(来源:经济学人)

中国现在出台了很多限购措施,这些措施其实有欧陆模式的影子。

法国有一整套管制措施。

比如房东不能随便涨租金,只能按国家公布的建筑指数上涨标准来调整。

比如购房者贷款很严,还贷数额不能超过其月收入的三分之一。

比如每个市镇必须要有20%-30%的低租金福利房。

比如对非自住房产,持有年限如果不到,出售时升值部分的三分之一要交给税务机构。

比如持有第二套、第三套房产,如果没有运营和维护,房产空置得交空置税。

这些做法的核心,是通过法律来压缩“炒房”的利润空间。这也使得人们没有热衷于炒房的心态。

06

实地看了法国的房地产,你会对中国楼市当下的一些做法恍然大悟。

从一系列信号来看,中国已明确选定未来的房地产模式和道路,官方的话语叫做建立房地产市场的长效机制,更通俗的说法,我把它叫作中国选择了欧陆模式,是欧陆式的控制型房地产模式。

近来的一系列密集措施,无不是把各个环节和领域纳入控制之中。

深圳最近的动作有信号意义。最新规划,深圳的人才住房、安居型商品房和公共租赁住房将占总量的60%,而商品房占比只有40%。

北京类似,未来几年普通商品房、共有产权房、安置房、租赁住房4:2:2:2结构。

为什么中国会选择欧陆模式?

第一,之前分析过,中国当下政治经济的基本走势,是权威型政治与控制型经济,这是一个硬币的两面。不解释。房地产作为主要经济行业,不能独立于这个政治经济的基本面。

第二,房地产在中国经济中的角色正处在历史大拐弯之中。过去是带动经济的引擎,而未来会越来越成为资产泡沫的隐患,成为对制造业有挤出效应的负面要素。

当下正在争论中国会不会放水刺激。这几乎是一个不需要讨论的命题。即使在自由市场国家,凯恩斯主义都已成为当权者的主流武器,何况中国这样的管制型国家。

争论的只是何时刺激,而不是会不会。

经济不好,用货币、财政手段来烫平周期的起落,这是当政者的当然举动。

但中国如果刺激,有一个挂在头顶的堰塞湖——房地产泡沫。越放水,泡沫会越大,风险就越大。其他国家,往往是在泡沫破灭之后,经济达到谷底之后才放水,没有继续吹大泡沫的风险。

中国由于一直用政策托底的方式来维持楼市20年一路向上,成为人类历史上极少见的没有周期起落的梦幻轨迹。但同时,泡沫和风险的累积也日渐深重。

未来经济下行可能性高,中国放水刺激不可避免,刺激经济同时须不吹大房地产泡沫。

在这种情况下,我们可以说,采用欧陆式的管制型房地产之路是唯一的选择。

当下的楼市措施,所有一切都可归到一点,防止放出的水进到楼市去炒作。放水,应该放到制造业。

07

大多数人对中国楼市有一种信仰:房价会一直上涨,即使有政策限购,但仍挡不住市场的需求。

但看了法国的房地产市场,你会明白楼市发展到一定程度是可以管控的,有一整套严格的制度,把价格、交易、预期纳入到稳定的轨道。

看了法国的楼市,你对中国楼市的原有信仰会动摇。

一旦选择了欧陆模式,有几件事就可以肯定:

1、中国的限制性政策不会是临时性的,而是着眼于长效。

2、控制型房地产模式的关键,是增加买和卖流通过程中的摩擦成本,减少流通速度,使房产产生近乎银行理财产品般的收益。这也是为什么在法国人心中,提到房产首先想到的是租金收益,这是确定的。中国走上这条路,就意味着房产市场的进入和退出将不会那么容易。房住不炒,不炒的真髓就是减少交易。尤其一二线城市,你进入和退出都将很难。

3、交易被锁死,但住房需求不会减少,租金上涨几乎是铁板钉钉的事,房价上涨受控的情况下,租金收益会成为投资人更为关心的数字。建议有住房需求的人,与房东签合同能签多长签多长,将价格锁死。

4、再强调一次,中国现在的冻结楼市,会长期存在。就如法国用税收等手段来减少短期行为和交易频率。

08

稳健市场并不意味着没有投资机会。反而,会有更多大资金愿意进入这样的市场。

李嘉诚几年前从大陆房地产市场撤离,重金投入具有高度确定性的欧洲,当时被人嘲笑错过了一波大涨,及至后来出现资本管制、楼市冻结等一系列事件,众人才叹服李的老谋深算,看得深远。

安永的最新调查显示,巴黎已超越伦敦,成为欧洲最具吸引力的外商投资目的地,法国成为英国脱欧最大红利国之一。

确定性,实际上打开了我们的另外一扇窗。

欧洲不是没有疯狂过,不是没有大涨过,比如荷兰郁金香热,最后选择这条理性之路,是先行者给我们的启示。

好多朋友问我P2P连环爆雷,怎么办?

还有朋友在海南投资,几百万的资产被一夜锁死。

有朋友的上海房产,必须要降价才能卖出,之前从未有过,一线城市的核心房产居然这样,觉得很难接受。

这样的局面,迟早会来的。中国人的财富逻辑正在经历拐点。

我之后会有更系统的分析,这里谈几点。

第一,财富思维要从争夺战变为保卫战。不要光想着怎么赚得多,现在要把如何保护现有资产提到日程上来。

很多人买P2P是怎么买的,拉产品列表,最主要的看收益率,哪个收益率高就买哪个,其他风险评级放在很次要的位置。买银行理财产品也是这样。看的都是收益率那一栏。

这其实就是在赌,赌所有的产品不会出事。

近期出事是迟早的,为什么这样说?一年前高层其实就在放风了,打破刚兑。也就是说,以前债务还不上,可能还有人兜底,现在是直接亏损。

各种风险在上升,你如果还是争夺战思维,踩雷是一定的。

一个国家发展到了一定阶段,出现新常态,出现换挡,财富逻辑必然要跟着变。

第二,我们一再强调要有分散思维。怎么保护财富,最好的一种保护就是分散,出现风险不会一荣俱荣,一损俱损。

分散,意味着你要有更宽广的视野,不要把资产放一个地方,一种品类,一个宏观因子的影响下。

你如果把人民币资产分散一部分为美元资产,汇率的上升与下跌,你都会有对冲。

这也是我们一再提示我们的用户,在合规情况下,应该有全球的资产配置的选择。

更高级的分散是对冲。举个例子,“法国队夺冠,华帝退全款”,华帝线上线下要付出7900万元费用。

用对冲方式完全可以不付出这么多。世界杯八强诞生时,法国队夺冠赔率为1赔9,营销活动开始时赔率肯定更高。现在就以1赔9的赔率计算好了。

华帝花878万元购入押注法国夺冠的彩票,法国队夺冠,878万元押注可获收益7900万元,足以对冲掉法国队夺冠带来的退款损失。

法国队不夺冠,自然不会产生退款。华帝一样收获了眼球。

这样的对冲方案,华帝只需花费878万元就可以撬动7900万元的活动。

当然这里没有考虑合规性及实操限制,只是打个比喻帮助你理解。

第三,寻找确定性的收益。

避免单纯的暴利思维。分散之后,一部分资产追求超额收益,但还要有一部分资产应该是追求确定性的收益。

这个世界上确定性的资产其实不少,不光是中国的银行理财。

比如法国考察所看到的,他们把房产看作一个稳定收益,而不像中国人把房产当作去博命运改变的标的。

法国有一样比别国更突出的投资标的,就是旅游地产。全世界第一旅游大国,不是中国,不是意大利,而是法国。

法国为了扶持旅游,给了旅游地产不少优惠,比如外国人可以贷款,可以免增值税购房等。我们去看的巴黎自然村庄算是一个代表,迪士尼和欧洲最大的旅游地产巨头PVCP一块开发,后来法国政府把它列入国家利益工程,也投入了大量资金。它的稳定性就相当于一个理财产品(保证10年每年4%),加一些度假权益。

如果你愿意投三亚的旅游地产,那么你其实可以看看全球更多经典的地方,比如美国的佛州,澳大利亚的黄金海岸,法国的迪士尼。这些才是旅游地产的老祖宗,它们的玩法和回报是经过时间检验的。

其实,不光是贫穷限制了你的想象力,视野也会限制你的想象力。你要到全球去看看,会让你做到心中有底。

我们很强调投资的底气。投了之后,你的心是悬着,还是很笃定?我愿意选后者。

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