◎作者 | 大渔
◎来源 | 米宅珠三角 已获授权
01
最近两天刷屏的楼市新闻是广州楼盘大幅降价。
降价的盘是广州番禺的祈福缤纷汇，从2018年高峰期的4万8，一路下跌，降至4万出头，最近几天，又从4万2直降到3万6，一次性付款3万4，降幅20%，这个力度很吓人了。
实际上，比起番禺的楼盘降价，北方有一座准一线城市的郊区大盘，也静悄悄的降价了，而且力度比祈福缤纷汇要大的多，价格从一万直接撸到六千多，直降1/3，离腰斩已经不远了。
这个城市就是天津，这个大盘就是天津团泊的富力新城。
富力新城，位于天津静海，是团泊新城的超级大盘，占地面积2667亩，建筑面积268万平米，分为G区、H区、J区三个区，这三个区又一共规划了12个地块分批开发，一听就是巨无霸的组团规模。
看团泊地块的规划图，富力、绿城、天房等房企纷纷扎堆，以富力的地块最多，看规划就知道，这里要建起无数的房子。
静海是天津的远郊区，团泊新城是静海的一张名片。
富力新城2015年开盘销售，价格一路走高到每平九千多，2018年5月，天津发布海河英才计划放开落户，楼市又被打了一剂强心针，富力新城也跟着蹭了一波流量，最贵时卖到了一万出头。
可惜好景不长，放开落户让天津楼市只回光返照了两个月，很快又陷入了漫长的横盘和阴跌。
天津市区的房子，有交通、配套和学位支撑，还能慢慢消化，价格还扛得住。
郊区的楼盘就不行了，没有配套，没有交通，没有优质学校，量却又大的惊人，开发商一旦出现资金危机，房子卖不动，除了降价求生存，简直无路可走。
02
8月初，扛不住的富力新城出大招了。
富力新城其中一个组团，雍景豪庭129平的房源总价直接降到88万一套，合6800一平米，很多在万元高价买入的业主，资产瞬间缩水三分之一。
大降价之后，引发了富力新城前期业主的集体维权。
富力业主虽然以精装交付质量、学校问题等为由维权并要求退房，但是大家心里都清楚，开发商降价太猛才是压倒骆驼的最后一根稻草。至于富力业主能不能退房成功，只能拭目以待。03广州番禺的祈福缤纷汇、天津的富力新城大幅降价，都不是偶然的，不出意外，今年下半年，还会有为数不少的楼盘跳楼大甩卖，以价换量，用降价来换取活下去。这些楼盘，大概率都位于名气大于实力，实力又跟不上野心的二线城市郊区。包括了大部分强弱二线，甚至是像广州这样的一线。
最近三年，随着城市格局的改变，一大批城市打响了城市排位战，三线想晋级二线，弱二线想晋级强二线，强二线想晋级一线。
为抢夺优势资源，地方政府有两个常规的手段：降低入户门槛抢人和拉大城市框架建新区。
抢人不用解释太多，建新区大家也不陌生。现在没有建新区的城市，那一定是一座不合格的城市。
新区不但要建，而且要多建，要四面开花。四线建一个新区，三线建两个新区，二线建三到五个新区是常态。
新区的位置往往远离老城区，只要有大片的土地，东南西北随处可以落子。
新区确立之后，先搞土地征收，然后土地平整规划，建起四通八达的道路，放一些配套的学校、医院、商超、产业园的概念进去，就可以开始卖地了。
新区出让的住宅地块不但多，而且往往个头很大，因为是新区，地有的是，大开发商经常几百亩，甚至几千亩的拿地，然后一期一期慢慢开发。
对开发商来说，低价囤下大片土地，拉长到足够长的时间周期里，一定是赚钱的，对于开发商来说，囤地是一种本能和原始冲动。
对政府来说，一次性出让大量土地，省心省力，出让金高，还能让开发商帮政府完善配套。
就这样，双方一拍即合，郊区有大量的土地资源，开发商有囤地冲动，政府有大量卖地的需求，郊区大量的巨幅地块被出让。
而这些地块又往往被冠以XX新区、XX新城的名义，金光闪闪，牛逼闪闪，前景无限。
这些远郊地块由于出让价格很低，开发商定价空间很大，售价普遍在七八千到一万多，还是已经包含了充足利润的价格。
04
花开两朵，各表一枝，2017、18年，正是大批投资客四处出击寻找机会的年代。
一线房价太高，限购又严，投资客都想去二线或者有IP的热门城市捡漏。
可就算破了限购，这些城市的核心区价格已经很高了，普遍达到了三到五万，大多数投资客，手里只有几十到百来万首付，有心无力，又担心高房价的风险。
有什么需求就有什么供给，新区的海量楼盘及时向他们招手，个个标签完美：强二线，前景无限的新区，人居大盘，知名开发商，单价一万出头，首付三十万就可实现置业梦想。
还想什么呢?买买买。
投资客信心满满，开心入货的时候，忘记了最重要的一点，供应量会不会大到供过于求，新区会不会新到发展不起来?
以富力新城为例，虽然在天津远郊静海，但是有团泊新城的概念支撑，看团泊新城的政府规划：
东区规划以休闲旅游为核心，集中发展温泉度假、文化休闲、旅游观光、设施农业以及高档住宅等产业，西区规划建设天津健康产业园，以教育、医疗、康养、体育领域的科研产业为主导，带动旅游、体育、制药等相关产业发展。
规划很高大上，团泊的体育中心、足球场、网球中心、奥特莱斯已经建成，还有多家医院正在建设之中，又在天津的大IP之下，九千多的价格难道不是底吗?
可谁能想到，9000多竟然不是底，甚至6800也不是底，最新消息，富力新城降价之后，团泊东另一个楼盘直接降到了5000多。
分化的年代即将来临，分化完成之后，在同一个城市，10万+和5000+的房子很可能并存，而不是你认为更合理的3万、5万、8万的价格梯度。
05
在投资最狂热的年代，投资客都知道看城市，看规划，看概念，却忽视了最最重要的一点：供需，供需，还是供需。
众多实力跟不上野心的城市，在强二线的光环照耀下，在投资客的热烈追捧下，迷失了自己，高估自己的实力，盲目拉大城市框架，无边界进行扩张。
这些盲目扩张的地盘，没有人口去填充，没有实业去跟进，玩的最成功的就是建起一栋又一栋的房子，卖给一批又一批的投资客。
还是那句老话：大潮退去，才知道谁在祼泳，现在已经到了大潮退尽的时刻。
有不止一个粉丝向我抱怨，去年在某强二线新区买的楼盘，一分未涨，还在暗戳戳打折促销，心里很是不爽。
我想说，看看富力新城，你们该偷着乐了。
今年下半年，房地产信贷在持续收紧，房企赖以生存的信托、信贷和债券融资渠道也越来越窄，高度依赖现金流的房地产企业正在极致承压。
在这种情况下，房企的资金链一旦出现危机，陷入滞销的远郊大盘会最先被拿来祭旗，富力新城的大降价，就是在这种背景下发生的。
富力新城和祈福缤纷汇的大幅度降价绝不会是孤例，而是城市和房企无序扩张的必然。
今年下半年，在严峻的信贷形势下，我们会看到越来越多的郊区大盘加入降价求生存的大军。
