编者按：从6月21日起，乐居财经联合克而瑞证券推出【解债】系列策划，详解100家上市房企评级和债券走向，敬请关注。本期为系列⑬：佳兆业集团。
文/乐居财经研究院王垦
7月5日，佳兆业发布公告称，已悉数赎回2021年6月30日到期，票面利率为7.875%的债券。实际上，这笔发行额为2.25亿美元的债券早前已分笔回购完成。
乐居财经根据克而瑞证券、Bloomberg、wind等数据端获悉（以下简称“数据”），目前佳兆业集团存续的可投资美元债券还有16只。发行总额:121.5亿美元，截止2021年7月1日，未偿还金额111.7亿美元，平均票面利率为10.5%，当期到期收益率13.48%。
存续债16只，未偿还金额111.7亿美元
2020年9月30日发行的2亿美元为永续债券，票面利率为10.89%，截止2021年7月1日当期到期收益率为15.32%。
最近一笔需要偿还的债券是7月14日到期的1亿美元债券，票面利率为10.5%，截止2021年7月1日当期票面利率为20.37%。目前还没有偿还动作。
值得关注的是2020年7月16日同时发行的两笔债券。2020年7月8日，穆迪投资者服务公司已向佳兆业集团控股有限公司(B1/稳定)拟发行的美元票据授予B2的高级无抵押债务评级。
穆迪预计，过去两年强劲的合约销售额将支持佳兆业在未来1-2年内维持稳健的收入增长，同时有节制的土地收购和旧改项目转化率的上升可能放缓其债务增长。
截止2021年7月1日，两笔债券合计累计发行16.8亿美元。平均票面利率为10.5%，当期平均到期收益率11.85%。该票据在新加坡证券交易所有限公司上市，瑞信、德意志银行、巴克莱、中银国际、中信银行（国际）、国泰君安国际、海通国际、瑞银、富昌证券有限公司、鸿昇证券有限公司及佳兆业金融集团作为初步买方。
据佳兆业集团披露的公告显示，于2023年9月28日到期的债券，截止2021年7月1日，累计发行9.8亿美元，票面利率为9.75%，当期到期收益率10.64%。首次发行为4亿美元，随后在2021年1月28日增发2亿美元，6月9日增发2.8亿美元，公告披露发行金额合计8.8亿美元，与证券二级市场表现的发行金额有1亿美元的差距。消失的1亿美元，发向何处？
回过头来，该笔债券的发行模式为2+1，根据首次发行的公告显示，佳兆业集团想要在2022年9月28日或之后的任何时间赎回全部或部分债券，赎回价为2023年票据本金的103%及应计未付利息。那么在2022年9月28日之前任何时间，需支付2023年票据本金的100%及应计未付利息赎回全部债券。
2025年4月16日到期的美元债券，3+1+1的发行模式。累计发行7亿美元。票面利率为11.25%，截止2021年7月1日，当期到期收益率13.03%。首次发行额为3亿美元，9月3日，增发4亿美元，截止目前，该笔债券无新增发行。
于2023年4月16日之前任何时间，可按相等于2025年票据本金额100%赎回及赎回日期之适用溢价以及应计及未付利息（如有），赎回全部而非部分2025年票据。
于2023年4月16日之前任何时间，可以股本发售一次或多次出售本公司普通股的所得现金款项净额，按二零二五年票据本金额111.25%的赎回价另加截至赎回日期（但不包括该日的应计及未付利息（如有），赎回2025年票据本金总额最多35%；惟于各有关赎回后，于原发行日期原已发行的二零二五年票据本金总额须至少有65%仍发行在外，且各有关赎回于有关股本发售完成后60日内 进行。
2017年和2019年发行的债券中，在今年均有赎回日，合计金额65亿美元，平均票面利率10.77%，截止2021年7月1日，当期到期收益率10.06%。其中有54亿美元集中在了7月29日。
为调整债务结构，过去一年里，佳兆业集团已经多次提前偿还有息票据。
有效去库存，降杠杆，惠誉给与无抵押评级B，回收率评级为'RR4'。
惠誉评级已确认佳兆业集团控股有限公司（佳兆业集团）的长期发行人违约评级为'B'，展望稳定。惠誉同时确认佳兆业集团的高级无抵押评级为'B'，回收率评级为'RR4'。
佳兆业集团的评级是基于，该公司雄厚的资产基础能够支持规模扩张，其业务规模现与‘BB’类评级房企的水平相当。大规模且地理位置优越的土地储备，旗下200多个项目遍布中国的五大经济区。公司的地域多元化缓解了项目及区域相关风险，并对新项目的销售增长给予灵活性。调整后库存之比衡量的杠杆率由2019年的61%降至2020年末的52%。
2020年的权益销售额与龙光集团有限公司（龙光，BB/稳定）和中国奥园集团股份有限公司（中国奥园，BB/稳定）等‘BB’类同业水平相当，超过合景泰富集团控股有限公司（合景泰富，BB-/稳定）和时代中国控股有限公司（时代中国，BB-/稳定）600亿-700亿元人民币的销售额规模。佳兆业集团半数以上的土地储备（以总楼面面积衡量）位于大湾区，与龙光、中国奥园和时代中国相似。得益于高利润率的城市更新项目，佳兆业集团约30%的EBITDA利润率（不含2019至2020年间的资本化利息）在‘BB’类评级同业中处于高端。
与佳兆业集团最接近的同业公司是阳光城集团股份有限公司（阳光城，B+/稳定）。阳光城的销售规模大于佳兆业集团，且阳光城的土地储备多元化程度更高。但是，阳光城的EBITDA利润率（不含资本化利息）约为22%，低于佳兆业集团逾30%的水平。2020年阳光城的杠杆率（按净负债与调整后库存的比率衡量）为47%，低于佳兆业集团52%的杠杆率水平。佳兆业集团的杠杆率水平和EBITDA利润率（不含资本化利息）与广州富力地产股份有限公司（富力地产，B+/稳定）水平相当，但佳兆业集团的流动性强于富力地产。
毛利率平稳，踩一条“红线”
2021年3月25日，佳兆业集团对截止2020年12月31日的年报做了披露。年报显示，佳兆业集团2020年整体表现向上。收益约为人民币557.7亿人民币较2019年增加16.1%。拥有人应占年度溢利约为人民币5,44.7亿人民币年增18.6%。每股基本盈利为人民币89.1分（2019年：每股基本盈利人民币75.6分）。连续2年毛利率28%，保持稳定。
现金（含受限制金额）及银行存款增加27.4%，至约人民币471.13亿。
其中土地收购权益代价约人民币471.14亿人民币，2020年获得47幅地块，占计容建筑面积约为565万平方米。
另一笔支出为利息开支，总额约为人民币115.26亿人民币，较2019年同期增加约人民币6.49亿元或6.0%。增加乃主要由于2020年的平均借款结余较高所致。
根据年报数据，净负债率97.9%，扣除合约负债资产负债率：70.3%，现金短债比1.56。
重要提示:本页面内容，旨在为满足广大用户的信息需求而采集提供，并非广告服务性信息。页面所载内容不代表本网站之观点或意见，仅供用户参考和借鉴，最终以开发商实际公示为准。商品房预售须取得《商品房预售许可证》，用户在购房时需慎重查验开发商的证件信息。本页面所提到房屋面积如无特别标示，均指建筑面积。
