作者 | 雷晨
编辑 | 卢泳志
来源 | 债市观察
4月1日，“河南王”建业地产（0832.HK）的多只境外美元债飘红，这与其前一日交出的2020年业绩报有关。
虽然2020年增收不增利，但在疫情的影响下已经算是相对稳健。值得注意的是，建业地产去年融资成本暴增221.8%，是利润减少的重要原因之一。
图片来源：久期财经
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2020年增收不增利
2020年，对于房地产企业来说是充满考验的一年。
这一年，疫情突至，全民经济生活遭遇停滞，房企签约销售、现金回款、融资放款等各个业务领域均受到极大影响。这一年，三道红线横空出世，各大房企的扩张大计陷入窘境。
3月31日晚间，建业地产公布2020年度业绩，实现营业收入433.04亿元、归母净利润18.02亿元，同比分别增长40.75%、-10.6%。这是近3年来，其业绩首次出现负增长。
建业地产在公告中表示，由于外汇远期合约、外汇期权合约及外汇掉期合约等衍生金融工具公平值变动所致。变动前，公司权益持有人应占溢利24.14亿元，同比增长28.7%。
在去年疫情的干扰下，建业地产的业绩整体而言相对稳健，股民的看好也在二级市场充分体现。截至4月2日收盘，建业地产股价报3.6港元/股，涨4.05%，总市值106亿港元。
销售规模方面，建业地产稳居千亿阵营。2020年，建业地产实现销售额1026.42亿元，同比增长1.5%，其中重资产销售额683.39亿元，同比下降4.8%，完成全年目标的85%。
克而瑞数据显示，2020年，建业地产行业排名（操盘榜）从2019年的第27位降至34位。
同期，建业地产实现毛利润85.96亿元，同比增长7.4%，毛利率下降6.1个百分点至19.9%。公司表示，受疫情影响，公司在部分城市采取去库存策略刺激销售，销售提价空间收窄。
此外，建业地产去年销售均价为6811元/平方米，同比增长5.24%。值得一提的是，2020年9月，建业地产董事长胡葆森曾公开表示不带头降价，并表示降价促销弊大于利。
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“河南王”继续跑马圈地
1992年成立的建业地产，是河南省首屈一指的开发商。2008年6月6日在港交所主板上市，2019年迈入千亿房企队伍。公司创始人为河南濮阳市濮阳县人胡葆森。
仔细观察可以发现，建业地产的布局大多都在河南省，它也因此被业内称为“河南王”。
截至2020年末，建业地产在建项目为180个，较2019年增加29个，其中25个位于河南郑州，河南省其他城市共152个，海南省3个，这意味着其98%在建项目均在河南省。
土储方面，去年建业地产新增储备建筑面积918万平方米。截至2020年年末，建业地产拥有土地储备建筑面积5411万平方米，其中权益建筑面积4029万平方米。
图片来源：公司公告
深耕河南省近30年，目前胡葆森已拥有建业地产（0832.HK）、筑友智造科技（0726.HK）以及建业新生活（9983.HK）三家港股上市公司。
值得一提的是，建业地产旗下负责轻资产代建的公司“中原建业”于去年11月启动分拆赴港上市。若中原建业在港交所上市，将成为胡葆森旗下第四家上市平台。
轻资产，正为建业地产不断注入新的生机。
今年前3个月，建业地产的重资产与轻资产合同销售额双双增长。其中，重资产合同销售额为107.62亿元，同比增长0.2%；轻资产合同销售额为57.53亿元，同比增长111%。
五年前，胡葆森提出转型轻资产为主，表示将用3至5年时间，实现由房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。那一年，同样对轻资产寄予厚望的还有他的东北同行王健林。
随着房地产行业相关政策不断出台，多家房地产企业先后分拆物业板块赴港上市。时至今日，轻资产已经成为了房地产大佬们的一道“护身符”。
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融资成本蚕食利润
转型轻资产，也有利于建立地产优化中长期债务结构。
根据贝壳研究院统计，建业地产剔除预收款后的资产负债率为85.5%，较上年同期下降约0.7个百分点；净负债率为56.8%，较2019年末下降约7.4个百分点；非受限现金短债比为1.48，较上年同期下降约0.33。
根据“三道红线”指标，建业地产的净负债率与现金短债比均符合“三道红线”标准，仅剩剔除预收款后的资产负债率一项未降至红线以下。
近年来，建业地产债务一路水涨船高。2015-2019年，公司负债总额分别为324.4亿元、373.28亿元、540.54亿元、916.93亿元、1313.65亿元，2020年公司负债总额上升到1493.19亿。
众所周知，在追求规模时，房企往往会加杠杆。负债规模的扩张除了带来债务风险外，还会令融资成本上升，导致利润被侵蚀。
债市观察注意到，建业地产2020年的融资成本由2019年的3.95亿元上升至12.72亿元，增幅高达221.8%，蚕食了建业地产去年70.59%的归属股东净利润。
2020年上半年，建业地产的融资成本为3.7亿元，较2019年同期上升60.87%。2019年上半年融资成本2.3亿元，同比上升40.2%，占当期净利润50.83%。
对于去年融资成本大幅攀升，建业地产表示，一是汇率波动导致亏损约6.13亿元，二是去年优先票据总额增加导致利息支出增加。
为了偿还债务及其它，去年建业地产发行了5笔优先票据，本金15亿美元（约合人民币98.43亿元）。今年1月7日，建业地产发行了2.6亿美元优先票据，票面利率7.5%，2025年到期。
中指研究院数据显示，2021年1月，内地房企海外债平均利率为7.44%，同比下降1.18个百分点。可以看出，建业地产当月海外债的发行利率与平均水平较为接近。
图片来源：中指研究院
未来，随着建业地产的轻资产战略持续推进，重资产比重不断降低，公司抗风险能力提升。融资成本有望走低。
胡葆森曾在2020年年初提到：“未来三年是战略巩固期，但巩固期并不是停滞，而是要沉淀过去三年快速增长带来的问题，让财务指标更健康，让产品更完美，让服务体系更好，让组织能力更强。”
未来如何平衡规模、利润、负债三者的关系，期待建业地产的答案。你对建业地产2020年的答卷还满意吗？欢迎在文末留言。
