房地产市场如果没有泡沫,房价应该等于多少年的房租?

房地产市场如果没有泡沫,房价应该等于多少年的房租?
2018年08月10日 12:34 君子荣-论剑

首先先来说结论,全球房地产业界的共识,房价大约等于20年的房租的时候,房地产市场基本没有泡沫的存在。房价等于20年的房租,那么年化收益率就是5%(不计算房产价值的部分)。当然,这是在理想情况下的数据模型。

房子作为一个投资品,因为要追求风险溢价,其风险必定要高于无风险利率。目前普遍达成共识的无风险利率是国债,目前中国的国债利率是4%。

如果房租的年化收益率为5%,房子本身的价值(不考虑价格增值)年化收益也为5%,总体的收益就是年化率10%。

如果房租只有1-2%,那么房子的总体年化率只有6-7%,这个时候回报率过低,风险又大,加上风险溢价的收益如果达不到国债收益的2倍的情况下,投资者就不太有购买房产意向,还不如购买国债来的安稳。

而如果房租占比过高,达到了10%,这个时候,租房者租房的欲望就会大大降低,毕竟十年的收入就能购买一套房子了,购买压力不大,而租房成本又过高。

全球房地产业界的共识,正常的租售比应该是1比200到1比300,即200-300个月的房租等于房价是比较正常的,那么,正常的房租年化收益率应当是4%-6%。

普通人多是贷款买房,如果考虑入贷款因素,按照最少的首付占比30%,年利率按照7%计算,正常的房租年化率应该在9%-11%是比较合适的房价区间。

当然,目前中国的一线城市的房租年化率要远低于这个指标,这是因为中国一线城市很多的房子都是用来投机的,这部分房子并不在乎房租,他们买房子的目的就是捂盘待涨,又因为限购等政策,这部分投机者的房源的稀缺度会越来越高,他们更看重房子的增值部分,而不是看重房租了。

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