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取消商品房预售制的风声从何而来？
最近，又有一则传闻震动了房地产行业，
商品房预售制即将取消了！
而这一则传闻并非毫无根据。
日前，广东省房地产协会下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》《通知》称广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25日上报住房城乡建设部。
虽然，广东省房协的相关人士进行了紧急辟谣，表示：
该文件只是征询意见稿，并非真的实施。
同时，住建部房地产市场监管司相关人士也表示：
情况并不属实，具体我们也在调查处理当中，具体情况不方便透露。
但两家机构的出面否认，更引起了大家的好奇，毕竟，一项政策的落地，都是从吹风试探市场反应开始的。
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什么是商品房预售制？
或许不少人对于商品房预售制这个概念有点模糊，但对期房的概念一定耳熟能详。
而期房就是与商品房预售制息息相关的，商品房预售制度，也称卖期房。
商品房预售制统称为商品房预售许可制度，是指房地产开发企业将已兴建或即将兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。
自1953年香港开始推出“分期付款”“预售楼花”的模式，后1994年，我国出台《房地产管理法》，其中提出“商品房预售制度”开始，商品房预售制已经在我国存在长达25年之久。
一开始，在住房短缺的年代，在中国住房支付改革的初期，为改善房地产开发企业普遍缺乏资金的情况之下，预售制的确可谓是大工程，提供了周转的速度，有效的促进了住房供给。
但是25年过去了，时至今日，预售制的弊端远远多于其好处，取消已经是大势所趋。
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商品房预售制有什么弊端？
事实上，早在2005年，对于商品房预售制度的存废之争就已经开始出现。
005年8月，中国人民银行房地产金融分析小组发表了《2004年中国房地产金融报告》。报告中指出：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”
2006年3月，33位全国人大代表提交议案建议取消商品房预售制度。
而近十年以来，也一直有专家提出，取消商品房预售制将是一个发展的大方向。
究竟，商品房预售制有什么弊端呢？
正如同上文中的通知中所提到的一样，
商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。
商品房预售制的弊端早已人尽皆知。
购房者所承担的风险较大
在商品房预售的模式下，因为在建工程的建设工期比较长，购买者所需要承担的风险比较大。
例如，开发商在预售了房款了，却因为各种原因而导致项目停工，给购房人造成损失；亦或者开发商无法按期竣工或如期交付房屋，导致购房者只得拖延居住的时间。
商品房预售广告和宣传资料具有欺诈性
这一点可谓是现在期房的通病了，那就是实际情况与广告和宣传上所说不一致。
在预售的时候，开发商往往会将在建的房屋描绘得十分完美，以此来吸引更多的消费者，但是到了实际交房的时候，经常会出现实际交付的房屋质量、面积、环境、设施与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远的情况，但问题是，这个时候，购房者往往已支付了房价款，变得非常被动和无能为力了。
预售的商品房产权上有瑕疵
除了以上弊端之外，预售的商品房在产权上也或许会出现问题。
比如，开发商从房地产项目的建设用地规划、立项、工程规划、工程施工到销售等未经法定程序审批，因此该建设项目违法，购房者也就无法取得商品房产权证。
亦或者，某些企业因效益不好，将企业自管房屋(如集资建房)以低于市场价向社会公开发售，购房者最终得到的是部分产权房屋等等。
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取消预售制，对大家到底有什么影响？
取消预售制，不仅对于消费者有影响，对于房地产企业也是如此。
房地产企业将面临“生死劫难”
取消预售制，最直接的影响就是房企周转速度变快，高周转模式就此终结，这必然带来房地产行业的全面洗牌。
对于中小房地产开发商来说，可以说是一场生死劫难。对于大开发商来说，资金压力也将随即而来，高速扩张的历史，将会一去不复返。
以碧桂园为例，一直以来，碧桂园都以高周转闻名，要求所有三四五线城市新获取项目原则上均按照“456”，即4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转；一二线城市新获取项目均需按“678”要求执行，即6个月开盘、7个月资金回正、8个月资金再周转。
采用现售的话，需要等全部工程结束，现金回流快则2年半，慢则五六年。在现在房企融资不断收紧的背景下，时间拉长后资金成本上升，现金流压力将陡增，对高周转公司是致命的，甚至整个开发行业都是不可承受之重，或引发行业资金链断裂潮，开发商将成为预售制的陪葬品。
房价真的会上涨吗？
传闻一经传出，就有人表示，预售取消，住宅出让周期变长，会减少新房供给，让市场更加供不应求，房价应声而涨。
毕竟，商品房预售价格一般比现房销售价格低10%～20%，交房期为1～2年，能缓解住房需求。短时间内达到可售供给量的下降，可能出现供给短缺，反而助涨房价。长期看，由于现售的要求高，即使行业整合后，也难以保证足够的供给。
但是也有人认为，现在早已经不是不是住房短缺的时代，楼市已经进入了冰封期，最大的制约因素并不在于供给，所以担心会因为取消预售而促使房价上涨，显然是杞人忧天了。
但关于这一点，目前并无法得出最终确定的答案。
房子的质量会得到保障吗？
关于这一点也是存在争议的，有人认为，房企为了更快的实现现售，施工质量更难以保证，而有的施工质量很难从表面上看出来。
但也有人认为，取消期房，购买现房，在一定程度上就能防止这种情况的出现。
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取消商品房预售制，不宜操之过急
房地产市场是一个重资本市场，即便取消商品房预售制已经是大势所趋，但真正的实施起来并非是一件易事。
正如同广东省住建厅拟订的相关材料所写道的一样，
“但考虑到当前的信贷政策持续收紧，开发企业资金压力普遍加大，如直接取消预售，一方面，房地产开发企业融资的周期必然大幅变长，一旦遇到市场变动冲击，极易出现资金链断裂，导致工程烂尾。另一方面，可能会出现阶段性供应‘休克’，相应的矛盾会集中爆发，影响社会稳定和市场健康发展”。
所以，取消商品房预售制，仍然不宜操之过急。
其他国家预售制度的运行方式
预售制度并非我国独有，在其他国家，也存在一部分预售商品房，但都伴随着严格的监管措施。
美国：第三方保管房屋预售款。购买预售房时，开发商先与顾客达成预订意向，通常要有一半以上的公寓被预订，开发商才能从银行取得建筑贷款，正式开始建造。顾客在初期支付的订金通常为数千美元至一万美元，由第三方保管。
日本：建立预售房市场风险分担机制。在买主和房地产商签订预售房的交易合同时，房地产商须向金融机构申请买主定金的担保或保险，金融机构须将担保或保险的保证书提交给买主。
德国：订立个性化购房合同分期支付房款。德国长期以来普遍实行预售房制度，并通过订立个性化的购房合同和按照工程进度分期支付房屋价款，大大化解了购房者和地产商之间的风险及纠纷。
瑞典：通过专门机构管理商品房预售全程。瑞典所有新旧住宅商品房的所有权和居住权都属于住宅居住权协会，并统一管理和出售。房屋开发公司在经过该协会高标准的审核后，才有资格建造新商品房项目并在协会全权委托下开展商品房预售。
新加坡：购房者按施工进度分期支付房款。新加坡的房屋预售制度是一种预定制度，对开发商和购房者的买卖行为都有要求，特别是对购买者按施工进度分期支付房款的比例作出了详细规定。
