A轮融资40亿元，估值超200亿元。虽然自如公寓CEO熊林多次强调，自如会尽量克制对快速扩张的追求。但行动上，每年近100%的高速扩张还是来了。在长租公寓盈利模式尚不明朗的当下，自如为迎合资本市场进行大肆扩张是否理智？其背后又将面临哪些危象？
高价圈房乱象生 长租盈利空间遭挤压
为了吸收更多资本养分，2016年５月，自如宣布剥离母体链家独立运作。但实际行动上，自如每一步发展都离不开这颗大树。
４月初，北京多部门联合惩戒哄抬房租行为，多个中介公司牵涉其中。蓝鲸地产走访市场发现，自如也在其列。大兴某中介人士透露，去年底，自如通过链家租赁平台进行了一次大规模抢占房源的动作，为了达到房源数量，不论房源价格是否合理只要能签马上拿下。这种不计成本的签约，直接导致区域租金短期内过快上涨的结果。
在这种高价圈房的模式下，刚需租客感受颇深。一位海淀工作的白领，原预计在大兴租房的计划被迫终止。“好不容易找到一个能跟房东签的房源，年初本来商量好跟房东签合同，谁知道房东突然改主意，临时和自如提前签了，就是因为自如给的价格要远高于我们之前商量好的价格。”
翁蚌相争，渔翁得利。市场效应很快扩散开来，房东的心态开始发生微妙的变化。从原来的尽快签约减少房屋空置期，演变为坐地起价，抬高房租，以获得更高的收益。
事实上，这一波长租公寓“风口”下，不只自如在圈占市场。据一位大兴中介人员介绍，去年很多长租品牌都在试图通过中介签房源，而且很频繁。
而高价圈房乱象之下，长租公寓的盈利空间再一次被挤压。
在高昂的房源成本和逼仄的盈利空间下，如何解决盈利难题一直是各大运营商的心头病，而自如式的扩张速度，势必出现入住率过低、房屋空置等危机，真实的盈利问题着实让人担忧。
长租盈利模式未解 自如分散式布局劣势更甚
在规划长租市场的蓝图中，自如为自己设置了丰富的产品线，如以自如寓为代表的集中式产品，自如驿为代表的短租模式及以自如友家、自如整租为代表的分散式长租公寓。在其众多的产品类型中，分散式长租公寓被自如视为开拓市场的主力军。
资料显示，在自如2017年的50万房源结构中，仅有10万为集中式自如寓产品，另40万大多为分散式公寓。
自如选中分散式长租公寓的原因，很大部分与其诞生基因有关。背靠链家庞大的资源体系，自如可在短期内获得大量房源，迅速积累用户数量。然而这一模式的最大缺点在于成本较高，管理难度较大。
仅在前期投入方面，自如就面临着高昂的资金壁垒。如在一线城市20平米的全装全配的分散式公寓，装修成本在4-6万元/间，自如目前收房50万间左右，因此，在装修一项，自如就需要投入资金200亿以上。
分散式公寓盈利的另一关键在于利用租客和业主之间的信息不对称，提高租金水平，赚取价差。但这一环节中最大痛点在于不可能推动租金水平的大幅度提升，获利空间狭小。
据中信证券调研显示，北京市场中，普通房源经装修重新转租后，其转租租金增幅仅在10%-30%之间，盈利空间非常有限。
易居智库研究总监严跃进认为，即使在资金充沛的条件下，自如房源分散的盈利劣势也非常明显。因为，单个房源相加的成本是很高的，再加上自如房源比较分散，管理成本也难以降低，这种高成本运作，放在本就不高的空间里，是很难盈利的。
难舍隔断房 要收益还是要口碑？
除了盈利模式尚未破解之外，拥有50万房源的自如面对着另一个更大的隐忧——隔断房。
在自如的发展历程中，“N+1”模式的隔断房曾是其提高租金收益率的主要手段，而在禁止群租房的规定下，自如与隔断房难舍难分。
中金公司调研显示，以广州红璞公寓美林湖畔小区一套房为例，在有隔断的情况下，10年IRR是17.1%，投资回报期是5年，如不打造隔断间，10年期IRR仅有-9.4%。
自去年北京专治行动的开展以来，市场上的隔断房被勒令清理，“自如客”变成了“被清理对象”。但在经历了那一次大规模的清理风波之后，隔断房的问题依然屡禁不止，背后的原因主要在于收益率。
距离隔断清退事件已有半年之久，自如仍有部分违规隔断房还在陆续迁出。一位白领向蓝鲸地产透露，近期他刚从隔断房搬出到新住处，合同期一年。但目前入住的房源还面临一个问题，“自如与房主签订的租赁协议今年12月即将到期，如果达成续签，房源还可以继续住，如果没有达成续签，又要面临换房。”该人士表示，原本选择自如是为了品质生活，现在一年几次搬家，实在让人累觉不爱。
上市道路阻且长 自如能否如愿？
对于长租公寓运营方而言，谋求上市是其一致诉求，而盈利难题未解、行政违规事项却都成为自如上市的绊脚石。
《首次公开发行股票并上市管理办法》中规定，拟在上海主板或深圳中小板上市的企业在财务指标方面有硬性要求：最近3个会计年度的净利润均为正数，且累计超过人民币3000万元。对于自如而言，净利润这项依然任重道远。
除了自身的模式之外，外部环境的艰难也给自如上市带来重大阻碍。
自新一届发审委于2017年10月17日正式履职以来，新股从严审核已成为行业共识。在监管力度加大之下，A股IPO否决率居高不下，不少企业不得不打起退堂鼓，仅3月30日就创出单日38家“撤材料”的最高值。这对于长租公寓的运营方显然不是好消息。
对于这种情况，最先耐不住寂寞的我爱我家应该深有体会。去年，我爱我家选择卖身昆百大，通过曲线上市的方式把资产装进上市公司，完成上市进程。
好在有政策的东风助力，长租公寓完成IPO也并非没有可能。一位证券人士分析称，长租公寓能不能上市主要看政策，在各种融资渠道不断尝试的背景下，不排除放开长租公寓领域的IPO。
纵观长租公寓市场，在政策的东风下，长租公寓四个字被打上高光，吸引了一大批选手争相入场。然而，不到一年的光景，一批长租公寓商们却因资金断裂、长期亏损而相继倒下，如GO窝公寓、Color公寓和好熙家公寓等长租公寓品牌已退出市场。而资本是最擅长变脸的，在内外兼忧之下，自如迎合资本市场大打扩张牌是否稳妥？值得商榷。（蓝鲸地产 李逗）
