回望楼市三十年,房价究竟何时会崩盘?

回望楼市三十年,房价究竟何时会崩盘?
2018年04月16日 22:06 EMBA

回望楼市三十年,房价究竟何时会崩盘?

房子究竟为何成为用来炒的,而非用来住的?

房价为何屡创新高、越调越涨?

房价究竟能不能下跌,楼市究竟能不能崩盘?

中国楼市未来走势会如何,房价究竟是涨是跌?

“看得见多远的过去,就能走的向多远的未来”,溯历史、知兴替、观未来,相信读完中国楼市三十年,你会有自己的答案。

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楼市轮回1.0

历史就是一次又一次的轮回,中国楼市也是如此。

中国房地产的元年启于1980年,房子被定义为商品,房改和土改同时被推动,但真正到了1987年,深圳进行了首次的公开土地拍卖,中国楼市才正式开始进行商业化。

中国第一个楼市泡沫,出现在海南。

1988年海南脱离广东,独自建省,之前的烟瘴之地,突然因为临海优势变成了经济特区,吸引了无数淘金者蜂拥而入。

房产大佬潘石屹忆往昔,如此感慨:“刚坐船上岛还空荡荡,一夜过后,15万人就乌压压地涌了进来“。

于是,一夜之间,海南出现了无数房产公司, 要挣钱到海南,要发财炒楼花,银行也是胆大包天,只要你敢拿地,随便画两笔图纸,拿着图纸就能去能去银行拿到大笔的贷款。

当时这样空手套白狼的把戏可谓是层出不穷,一个叫罗先友的四川人,用全身家当五万块付了两亩地的定金后,就向老家放出要建大楼的消息,从18家单位空手套来了2000万元。

在众位炒房客的齐心协力下,海南楼市的价格如愿节节拔高,在1991年,大家月薪只有几百块的时候,海南的房价从1400,一年时间过了3000直奔5000,甚至在三亚还出现了单价破万的楼王!而当时的北京,房价也不过2000而已。

海南政府也是笑的合不拢嘴,1992年,海南全省房地产投资达87亿元,占固定资产总投资的一半,而海口市的经济增长达到了83%,而其中40%的财政收入都是盖房子盖出来的!

然而好景不长,海南狂飙突进的泡沫终于引起了中央政府的注意,一纸令下,出台国16条,严控信贷,提高利率,限期收回违规资金。

这16条对于炒房者来说,刀刀致命,大幅提高了炒房成本,让自己的项目无以为继。随即,海南的房地产业轰然崩塌,房价来了个大跳水,海口的1.3W家房地产公司倒闭了95%,坏账高达800亿元。

泡沫破裂后,海南有了三大景观“天涯,海角,烂尾楼”。

楼市崩盘的结果有多可怕?

曾经被众人疯抢的高楼此刻无人问津,那些烂尾的楼房都被当地村民以极低的价格租走,发展畜牧业。一时间,别墅养猪、地基养鱼的海南怪谈传遍全国。

据说,当时有人1000多万开发的房子,10年后卖废铁才卖了300万。

银行也是损失惨重,到1998年时,工、农、中、建四家国有商业银行因房地产业溃烂,积压在海南的资金高达430亿元,房地产信贷不良率高达80%以上!

当时的海南发展银行,甚至在一年后遭遇了挤兑,随后被央行关闭。

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楼市轮回2.0

海南楼市的崩盘引发了连锁反应,全国楼市也是一夜入冬。然而,当大家的炒房热情渐渐熄灭时,1997年突然杀出来一个索罗斯,血洗了整个东南亚,引发了亚洲金融危机,中国经济也遭遇重创,楼市更是彻底崩溃。

于是,为了提振经济,我们放出了房地产这只大老虎,98年房改、99年房贷、2001年税费改革、2002年土地招拍挂制度,一系列的政策先后出台,土地财政开始形成。

房地产这只洪水猛兽,一旦被放出,便是一发不可收拾。2001年,仅仅3个月时间,北京房价的涨幅就达到97.3%!

于是,国家又对地产下了狠手,2003年印发“121号文”,严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等。并且首次推出了二套房提高首付,利率上浮等概念。

政策一出,全国房价应声下跌,上涨势头得到遏制,全国地产行业进入冬季。

然而造化弄人,2003年非典全面爆发,中国经济影响严重,经济增长率下滑到6.7%。

为了刺激经济,房地产重新被提起,在央行下调贷款利率之后,房价彻底踏上了不归路,涨势一发不可收拾,这一轮暴涨,足足持续到了2007年。

深圳大崩盘

在海南楼市泡沫的故事结束之后,另一个暴涨故事,发生在了深圳

2003年之前,深圳关内的均价能达到4000,在2006年的时候,均价也只在6000+。但是到了2007年,均价直接到了12500,最高价已经到了17500元。

高房价自然是引得民怨沸腾,于是2007年,调控大招再次放出,《关于加强商业地产信贷管理的通知》下发。具体要求:对于贷款的二套房,首付不低于4成,利率为基准利率的1.1倍,严格控制银行开发贷,项目资本金不达到35%不给放贷。

调控再次见效,一直上涨高烧不退的房价立刻跳水,而半年之后,美国次贷危机的爆发点燃了全球的金融危机,中国也深受冲击,房地产行业从降温变成了冰冻,土地流拍、地王退地。

深圳楼市,新房均价在2008年2月份达到了16289元的高点后,就开启了自由落体式的暴跌,三个月后,跌至11014元。

楼市崩盘之后,深圳爆发了弃房断供的热潮。随着房价的暴跌,房子已经沦为了负资产,要还给银行的钱,比现在房子的价值还大,于是很多人都选择了忍痛割爱,首付也不要了。

2008年年7月初,一篇名为《断供已过千亿次贷危机浮现》的博文在网络上广为流传,博主“风语”在文中称:某银行蛇口支行所办理的蛇口片区的房贷,目前已经有1000多宗超过三个月没有还款,其总的贷款金额已经超过15亿元。

根据2007年该银行总的放贷额和蛇口片区所占的贷款比例,估算该银行当年在个人住房贷款一项上所产生的坏账就已经达到200亿元。并由此推断:一家银行产生的坏账就达200亿元,那深圳这么多家银行,坏账最保守估计也过千亿。

与此同时,各大房产公司也是破产倒闭,掀起了一股“跑路潮”。

2007年11月,中天置业150多家分行一夜之间全部关闭,12月金地在南山、宝安的20多家分行全部停止营业。到了2008年年初,创辉租售集团的“关铺门”成为中介关铺的全国性事件。

2008年1月份,在全国各地拥有1850家地铺的创辉租售陷入“关铺门”。彼时,这个在高峰期在深圳有500多家地铺的中介,关铺门之后仅剩余90多家, 2009年之后彻底消失了。

眼见他起高楼、眼见他覆灭了。

3

楼市轮回3.0

面对这场百年一遇的金融危机,房地产彻底被踹翻在地;然而看着国内经济的一地鸡毛,我们又想起了房地产的刺激作用。于是果断推出了释放出天量流动性的四万亿政策,开启了史无前例的大水漫灌。

四万亿计划之后,央行对房地产全面松绑,用最大力度的信贷政策,支持房地产起飞。个人房贷利率下限扩大为70%,首付款最低可以做到20%,上海甚至命令国有企业直接购买房地产来维持房地产行业的稳定。

随着政策的一声令下,中国楼市全面燃爆,当年房价上涨25%。“房子是用来炒的,不是用来住的”,此时的房子已经彻底沦为了一个金融工具,成为了众位炒家投机的对象。

2010年,高房价之下民怨沸腾、舆论压力山大,再加上经济也有所回暖,于是,我们又一次调转了枪口。

2010年4月17日,国务院印发了“国十条”,国十条规定贷款首付比例从20%上调为30%,二套房首付不低于50%,三套及以上首付和贷款利率应大幅提高,无1年以上纳税证明或者社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款。

调控果然再次见效,房地产销售面积从2009年的增长76.9%,一下跌到了负增长30%,瞬间市场被冰封。

房价的暴跌让许多老业主不淡定了,打砸售楼处的闹剧再度上演。2011年10月23日,上海嘉定双单路的龙湖郦城售楼处被砸,新开盘精装修房源售价1.4万元,而很多老业主购买的毛坯房单价就达1.8万元。相当于每平直降约6000元。

2010年到2014年,全国楼市整体表现萧条,即使偶有上涨也会很快回复,库存闲置商品房数量飞速增加。

2015年,不少开发商已经撑不下去了,大量的开发商手上的楼盘全都出现资金问题,甚至不得不求借高利贷以苟延残喘,这时的烂尾楼情况集中出现。

面对楼市的严重过剩、一地库存,国家终于坐不住了,再次出台去库存政策刺激房地产,除了限购松绑之外,金融上也为炒房提供各种方便,房价引爆了一波翻倍涨幅,“涨价去库存”的炒房大戏轰轰烈烈地开启。

2015年到2017年三年间,国内绝大多数城市房价暴涨甚至翻倍。一线城市暴涨之后限人口、二线城市以引人才之名行卖房之实、三四线城市以棚改和货币化安置将老破小的房子成功翻倍。在这场“居民加杠杆” “举债赌国运”的全民大跃进之中,几乎所有家庭都为高库存接盘。

直到2016年国庆前夕,去库存大业基本完成,风向再度转变,国家开始调控,“限购限贷,限售限价”,号称史上最为严厉的调控之风席卷全国,足足吹到了今天。

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尾声

回望楼市三十年,是否你也有恍然如梦的感觉?在数次轮回的楼市调控——一地库存——刺激楼市——楼市调控——一地库存之下,房价几番大起大落,成就了多少炒房客,碾压了多少刚需族?

1房价会暴跌吗?

让我们来总结一下中国楼市三十年,首先必须明确一点,房价的确是会出现暴跌的调控也真是能有效的。通过历次调控的周期梳理,我们可以发现,但凡房价出现下跌,都是起于楼市的加息,尤其是连续加息的威力更大。

像1993年海南泡沫一夜之间崩盘,还有2007年深圳楼市大跳水,2011年全国房地产应声大跌,足够说明,只要我们能在断贷抽资下狠手,中国房价分分钟硬着陆,甚至像海南一样,房价半年暴跌70%不是梦。

但是,房价的下跌与否,取决于ZF的决心。恐怕今日不同往时,我们是不会允许这样的大面积崩盘事件再度发生了,ZF是不敢让房价再度暴跌了,所以,现在楼市的所有调控重心,都是在控制楼市上涨过快,维持楼市泡沫不被刺破。

然而,大面积的暴跌不会有,小区间的下跌和小范围的暴跌可以有,那些经过史无前例炒作的三四线城市,恐怕很难摆脱原形毕露、无人接盘的命运。

2房价会暴涨吗?

每一轮房价暴涨起于何时?1997年东南亚金融危机、2003年非典、2008年美国次贷危机、2015年的库存严重过剩…….几乎每一次,都是缘于难以预测的“黑天鹅”事件。

那么,2018年,在逢八必危的命定诅咒下,金融风暴强势来袭、美国贸易战来势汹汹,中国经济已然承压,“房价夜壶论”再次被提起。

现在,无数人都在拿当年的日本与我们今天的情况做类比,其实对于我们来说,最危险的并不是贸易战本身,而是像日本一样,为了应对贸易战自己却分分钟走向作死吹泡沫的穷途末路,希望国家“史无前例的调控决心”不会改变。

3调控中最重要的是什么?

然而,时至今日,楼市已经成为了危害中国经济的一大毒瘤,成为了民众身上的一座大山,想要控制好这个泡沫,想要在泡沫破裂前化解风险,已然是无比艰难。

如何在打击炒房客的同时,不误伤刚需,成为了决策层当前最需要考虑的问题,但更重要的是,我们什么时候才能够长记性,泡沫完了去库存、库存完了吹泡沫,如果这样反复摇摆的游戏不结束,如果“土地财政”这个路径依赖不终结,那么三十年前我们买不起房、三十年过去的现在我们依然买不起房、三十年之后的我们仍然买不起房。

正所谓是铁打的楼盘、流水的民众!

中美贸易战将对我国楼市产生什么影响?我国会步日本的后尘吗?来听听长江商学院副院长李海涛教授怎么讲~

作者文章

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