2021年，房地产贷款集中度管理，多地城市集中供地等房地产调控措施陆续出台，部分城市限购、限贷、限价和限售政策等全面升级，导致房地产市场发展日益严峻。刘全认为，房地产行业面临前所未有的冲击，但维护行业平稳发展的大趋势并未改变。从政策端看，房地产调控政策的“三稳目标”，即稳地价、稳房价和稳预期不会转变。从需求端看，房贷政策收窄抑制了购房需求，导致房地产市场出现明显降温迹象。从房企端看，金融政策收紧，市场销售下行，“以价换量”快速回笼资金已成为当务之急。
据易居研究院的估算，2021年三季度，全国居民购房杠杆率24.8%，环比下降1.2个百分点，同比下降6.8个百分点。刘全认为，随着房贷政策收紧，居民购房杠杆率不断下降。居民购房杠杆率上升，意味着流入房地产市场资金增多；反之，则意味着流入楼市资金减少。第三季度，多地银行房贷额度收窄，放款周期延长，部分城市个人房贷利率走高，以抑制房地产市场过热。近期，央行、银保监会提出“维护房地产市场平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。随即房贷政策出现放松迹象，以维持房地产市场基本活力。12月份，能买到便宜的房子。
据国家统计局公布数据显示，10月份，70个城市商品住宅销售价格同比涨幅继续回落。一线城市新建商品住宅、二手住宅销售价格同比分别上涨5.0%、6.7%。二线城市新建商品住宅、二手住宅销售价格同比分别上涨3.7%、2.5%。三线城市新建商品住宅、二手住宅销售价格同比分别上涨1.8%、1%。刘全认为，目前房企销售继续下行、回款节奏放慢，融资端政策全面收紧，引起行业潜在风险不断扩大，并严重影响行业平稳健康发展。四季度，市场销售下降会延续，房企的债务违约事件仍会发生，引起购房者对期房烂尾的过度担忧，进一步降低了购房意愿。
刘全认为，目前房地产行业在国民经济发展，地方财政收入中的占比依然较大。一旦房地产行业发展不景气，经济增长将面临较大的下行压力。房地产行业是货币政策向信用端传导的关键环节，行业持续低迷将引起信用端加速收缩，导致经济增长出现下行风险。房地产金融政策收紧，房企面临违约风险增加，有可能引起金融危机爆发。现在房地产行业面临的主要问题仍是流动性，这也是控制风险扩大的关键环节。房地产调控政策要从稳预期、提振市场销售和放宽金融政策等化解风险。目前，经济增长仍面临下行压力，货币政策和财政政策需要进一步放松。12月份，楼市会触底反弹。
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作者：刘全
时间：2021年11月16日
