2003年以来，房地产调控政策已经开展实施，当时调控政策的主要任务是解决房地产投资规模和房价上涨幅度等问题。刘全认为，房地产调控政策已实施数十年，但房地产行业依然保持强劲的韧性，行业根本利益格局并未改变。从宏观房地产调控政策看“房住不炒”的基调已经明确；“房住不炒”既要保障自住购房需求，同时要严厉打击市场炒房行为。房地产金融政策趋紧和去金融化，维护房地产行业平稳发展，已成为调控政策的主要方向。房地产调控政策已转向刺激自住购房需求，放松房贷政策和下调房贷利率等救市层面。
2021年10月份，社融增量为1.59万亿元，比上年同期多增1970亿元；新增人民币贷款8262亿元，比上年同期多增1364亿元；货币供应量M1、M2分别同比增长2.8%、8.7%，增速较上月末分别低0.9和高0.4个百分点。刘全认为，受货币政策陆续改善、地产调控政策边际放松等叠加影响，反映出实体经济动力不足，经济发展仍然离不开房地产行业支撑。经济下行压力不断加大，货币政策将进一步拉开放宽序幕，结构性货币政策成为主导，降准、降息有所提前，房地产市场也会成为受益者。
据央行公布的信贷数据显示，2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。刘全认为，为维护经济增长、地方财政收入和金融系统稳定，信贷政策已有明显改善。个人购房需求开始上升，市场已逐渐恢复，银行对自住购房释放了空间。房地产行业是资金密集型产业，信贷政策是决定房价走势的关键因素。房地产行业一面是实体产业，一面是金融资产，维护行业平稳发展已成为重中之重。从政策层面看，房地产调控政策的主要目标只是稳地价、稳房价和稳预期，避免房价出现大涨大跌。年底也许适合刚需买房子。
刘全认为，目前经济下行压力加大，央行将采取宽松货币政策刺激经济增长。房企基本面出现恶化，如果调控政策持续高压，房地产行业将面临更大的信用风险。因此，房地产调控需要重新优化，宽松信贷政策有利于稳住房地产市场预期。当前，房地产行业仍需要利好政策“加持”，化解潜在市场风险，维护行业的平稳健康发展。以往房价大涨要调控，房价下跌要救市，现在仍是如此。不应该“救楼市”，房子才能回归居住属性。
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作者：刘全
时间：2021年11月19日
