为什么我说三四线要完蛋

为什么我说三四线要完蛋
2018年04月20日 00:13 老晋房产观

作者简介【老晋】

晋慧敏:金戈铁马十又二年,解甲归田四载。布衣以缴粮纳税为天命,固与时俯仰,研精聚财之术。然天机玄妙,不得参透。今时今日,只悟得要领三句,套来希望,贷来理想,房不胜房。

全面衰退  只是开始

房地产投资这一行,大周期指标只有一个---人口。

近日,2017年各省市常住人口数据相继发布,通过各省市数据对比,我们大致得出如下图景。

数据上看,北京、上海人口确实减少了。这一点,我认为数据是存疑的。原因是,任务如果完不成,就会有说法,不具体解释了。

和本来就人口失血的城市不同,天津从人口流入全国第一,加入了人口减少城市,成为五年来的最大悲剧。

人口迁徒速度加快,除了京津冀、长三角、珠三角以外,中原城市群和成渝城市群正在迅速崛起。

以上五大城市群成为中国人口高地。

全国各省市人口数据请在后台回复:全国人口数据

视觉数据对比

视觉化效果比文字好,很直观,以下数据均来自于全国统计单位,如果您有异议,该找谁找谁去。

全国地级市常住人口数据对比图:

图一:2000-2010年全国地级市常住人口增速对比图

数据来源:省统计年鉴,城市统计公报

2000-2010年人口分散流动,全国均存在人口增速较快的区域。

图二:2011-2016年全国地级市常住人口增速对比图

数据来源:省统计年鉴,城市统计公报

2011-2016年人口集中流动,东北一片秃。西部、北部,人口重心迅速南移,南部也在调整,趋势是沿海城市向内陆城市收缩。

图三:中国省级行政地图

图片来源:百度图片

图一图二为过去20年的人口流动情况,图三方便朋友们对比。

对比可见,不过20年的时间,西部、西北和东北地区只要腿脚方便的,都转移到华北和东南。腿脚不利索的,也在向省会城市集中。

重庆、成都、西安、郑州、南京、无锡、泉州、沈阳、大连、湛江、海口、三亚等等城市逐渐做大,而且人口在持续流入。

京津冀区域人口继续向北京靠拢。

长三角人口在向太湖流域移动。

珠三角人口重心在西移动。

肉眼可见,成渝城市群在雄起,如图四。

图四:2016年我国人口密度等高线

数据来源:省统计年鉴,城市统计公报

中国人口格局清晰可见,中国五大城市群,京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群、中原城市群、成渝城市群名副其实。

另外,海口、西安、沈阳、长沙、武汉等省会城市,均有肉眼可见增速。

以上区域,集中了巨量的人口和资源,并且还在蓄力,人口格局塑造经济格局,人口格局塑造房价维度,蓄势待发,不解释。

图五:每日人口流动视觉化数据,可做侧面印证

数据来源:百度迁徒

零和游戏

1990年底,随着计划生育工作的不断加强,中国的生育率下降到更替水平以下。

2016年底,由于人口结构导致的人口增长几乎要停止了。虽然ZF立刻放开了二胎,或许用不了几年可能要放开三胎。但中国人口占世界比例逐年降低,老龄化程度日益加深的趋势不可扭转。

目前中国人口14.06亿人,占世界的18.82%,但出生人口仅占世界出生人口的12%。

联合国根据现有生育率预测,未来中国人口将持续下降,到2100年下降到世界人口的13.1%,人口总数只有8亿。

图六:联合国预测中国人口趋势,或许五年内人口拐点就到。

中国城市之间竞争的模式决定了,在总量不增加的前提下,抢人成为第一要务。

这是一场彻彻底底的零和游戏,如果郑州多抢一个,西安就必然少抢一个,这场有你无我的无形斗争,残酷之处不在眼前,背后的逻辑才是最可怕的。

譬如说,斗争模型中只有两个城市,西安和郑州,它们在相互抢人。西安每抢走郑州一个年轻人,必然给郑州留下两个需要赡养的老人。如果所有年轻人都被西安抢走,郑州则留下双倍的老人。

年轻人必然带着老人一生的财富去延续家族荣耀,融入西安大都市,为西安贡献GDP。

悲剧的郑州需要负责老人们的吃喝拉撒睡,看病养老送终。

城市战争模型中,不要给我讲什么二线强二线,如果没有足够的年轻人,你狗屁都不是。

三四线城市的未来,大家脑补一下就好了,不要哭。

毫无下限的抢人大战

人口就是生产力,人口就是GDP,人口就是未来。

高贵的二线城市开始放下颜面,以武汉、长沙、成都、重庆、西安、合肥、郑州、南京等为代表的后起之秀纷纷加入抢人队列。

这里面最无下限的就是西安,它不但在省内大势收瓜人才,本科、大专、高中、中专统统要。

更让人恼火的是,西安还成立了一支强有力的抢人部队,全国抢人,海外抢人。

请各位看官,端好下吧看图片。

图六:西安的抢人路线图

图七:西安户籍警察跑竟然到河南洛阳去撸人

图八:西安户籍警察撸到日本留学生

难度丝毫不顾及郑州的感受吗?为西安点赞,握拳!

图九:我弟和我的聊天记录

西安还跑到内蒙古去抢人,带单位连锅端。

呵呵,武汉、长沙、成都、重庆、西安、合肥、郑州、南京等等,这些城市,各有各的抢人套路,篇幅有限,不一一列举。

中国的唯一S级城市,单说一下,北京3月份出台了《北京市引进人才管理办法(试行)》。大家有印象吧,条件就一个,年薪80万,北京欢迎你。

老大哥的套路霸气逼人,对二线小兄弟而言,真正的人才,你能抢走算我输。

老晋的推荐

另外咨询推荐城市的朋友较多,我简单分类如下:

我的排序标准是房地产投资潜力。

首选:北京,中国唯一的S级城市,这个城市即使失去所有光环,只要它是还首都,它还是政治中心,它就值得拥有,因为ZZ已经囊括了你能想象的一切。北京的房子,原则上是不出售的,只置换。

其次:深圳、上海、广州,老牌城市,不解释。

再次:重庆、成都、武汉、西安、南京、杭州、天津。这是国家中心城市,也就是国家正在聚焦发展的城市。

最后:省会城市、计划单列市城市。

单独说明类一:佛山、泉州、阜阳、昆山、保定、遵义、无锡等城市,这类城市的特点是,虽然行政级别不高,不知名,但人气超旺,人口众多,有的甚至超过省会城市,GDP势头迅猛。

这类城市依附在核心城市周边,先天的区位优势就是他们的核心竞争力。

单独说明类二:燕郊、大厂、香河、廊坊、嘉善、南通、海宁、东莞、惠州等等众多的环一线城市。此类城市的潜力不可小觑。

以环京为例,北三县由于受到宏观调控的严格约束,价格动惮不得,但我的判断非常清晰,北三县的真实合理价格应该是通州的1/2。

如果按照现在通州价格计算,北三县价格应该在2万左右

燕郊略高,2.2万这样

大厂次之2万定基

香河可以再降一档,1.8万这样

下图:北京及其周边存在如下人流轨迹:

数据来源:中指城市地图

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