楼市黑马
前天我们聊了出手买第一套房的话题，也简单讲了凤变冰的方法。我们的利润，70%出自凤姐，你必须买入的就远远低于市场价，所有的利润，在买入的那一刻就已经产生，此后，只是价值的恢复。详情请见从第一套房开始 F008
谁都知道，该买房，要买房，可是钱难赚，不禁花，动辄几百万，哪里就凑上了？
况且前段时间，北京一套半地下室售价都达到了1050万，单价115000元。至此，北京千万富翁只能住地下室，又成了楼市一个梗，帝都房价之高又轰动全国啊。
所以，千万不要瞧不起地下室，他是楼市中杀出的一匹黑马！
半地下成交火热
据数据统计，2016年前8个月，北京地下室共成交618套，成交主要的分布在西城区和朝阳区。其中西城区成交188套，朝阳区成交142套，城六区的成交占比达到88%。
从片区上看，宣武门成交32套位居榜首；芍药居成交28套排名第二；北太平庄、学院路并列第三，成交17套。
地下室类型
一、地下室有哪些类型？
地下室构造形式分，有全地下室和半地下室。
半地下室即房间地面低于室外地面的平均高度大于该房间平均净高1/3 ，且小于等于1/2 者。这类地下室一部分在地面以上，可利用侧墙外的采光井解决采光和通风问题。房间地面低于室外设计地面的平均高度大于该房间平均净高1/2的，称为全地下室。
二、地下室的产权归属
住宅楼地下室主要分以下4类：
第一类是在商品房销售时，地下室中已分摊部位和空间的产权应属于全体业主所有，并且任何单一业主都不能自行对地下室进行租售。
第二类是在商品房销售时，地下室中未分摊部位和空间的产权应属于原建设单位——开发商所有。
第三类是依法配建的人防地下室，其产权属于国家，由人民防空办公室管理。依法配建面积之外建设的人防工程，其产权属于开发商所有。
第四类是具有单独产权或与房屋共同具有一个产权证的地下室，此类地下室产权归业主所有，业主可以任意出租地下室，具有单独产权证的地下室还可作为常规住宅进行买卖。
只有上述第四类地下室是可以进行买卖的，也就是我们关注的对象。北京很多老公房都带半地下室，而且很多半地下都是房屋的一半在地面以上，采光影响轻微。在当初福利分房的时候，也是当做正常房屋分配的，拥有独立产权证。
剑走偏锋
如果你是缺钱一族的话，没有帅到不用愁，又没有全家6个钱包给你凑首付，不要气馁，也许你可以尝试剑走偏锋，超近路上车，放下身段，关注一下一线大都市小面积半地下室的房子。
我从2016年开始关注半地下，追踪了核心城区61套半地下室的成交周期、挂牌价和成交价，对于流动性强的，成交周期短，价格坚挺的半地下总结了一些投资经验：
1. 有独立产权证的。
2. 一定要选择地段好的，核心城区的，离地铁要近。
3. 尽量选择五五开，采光好的。
4. 如果要选择有学区属性的，一定要了解好学校招生政策。
地下室这些年之所以成为黑马的原因：
1. 价格是普通楼层的5-7折，总价低，好上车。
2. 像北京这种大都市，有很多人有落户需求，而房价日益高企，选择低总价的半地下先把户口落实，是权宜之计。比如我的一个朋友，山东户籍，研究生毕业就和某学校签订了五年劳动合同。户籍转到北京学校集体户口，眼看还有两年合同期满，想跳槽又留住北京户籍，只有两个办法，要么两年内找个北京人嫁了，要么买套房落户。
3. 学区要求。虽然是半地下，但是各种权益和其他楼层都是一样的，尤其是学票。
4. 从已有的拆迁补偿来看，半地下和楼上的待遇是一模一样的。如果买的是几十年楼龄的老公房半地下，若以后拆迁了，也算是暴击了。
劣势：
有些银行不给地下室房屋办理抵押贷款。
一般楼龄高，无法办理按揭贷款。
出手周期一般较长。不过最主要还是看地段，好地段的话也常常是秒出的。
同时，半地下也是最容易练手凤冰的单子，打扮得漂漂亮亮的，或租或售，5-7折买入，8-9折卖出。最关键的是，你上车了，就有了原始积累的可能性。
老晋点评
操刀地下室的几个前提条件如下：
第一、购买地下室是无奈之举，所以选标的一定是在一个没有增量住房的成熟区域。
第二、购买地下室是被迫之举，至少要绑定两项以上的刚性资源。例如学位（较为紧张的学位）、人口密集的区域（工作机会聚集的区域）、落户需求、交通需求、两孩需求等等。
第三、首付或者总价约束力小（满足低首付或者低总价条件），要便宜。
第四、凤变冰潜力大，能博取眼球，增加带看，增加交易机会和议价能力。
第五、半地下的硬伤，采光问题，潮湿问题等，需亲力亲为，实地考察好，不要信中介和房东。
投资这个名词，从金融学角度来讲，相较于投机而言，投资的时间周期会更长一些。本质上讲，投资和投机的逻辑无任何差异。都是购买一个价值（未来）被低估的东西，等涨价后出售。半地下，是一个很好的例子。它本身是一个非常“小众”的商品，永远永远也不可能成为主流。它跟随大势，会有一部分被动溢价，“凤变冰”又获取一部分主动溢价。
半地下室的尝试，只适用于一二线，三四线的朋友请放弃尝试。
