北京二手房挂盘急奔10万+……

北京二手房挂盘急奔10万+……
2019年10月10日 19:30 老晋房产观

金九银十素来是楼市最火热的季节。

无论新房还是二手房市场,素来都会在小长假打一波暴击。

但,今年的金九银十,给楼市带来的确实一波波噩耗。

前天,北京日报刊登一篇文章《黄金周二手房日均成交约10套》,单看题目,对于一个常住人口超过两千万的超级城市,日均十套的成交量,就知道帝都楼市金九银十的愿望已经凉凉。

然而,噩耗不止这一份,今天我看了一眼贝壳北京,二手房挂盘目前98959套。不日就要上10万+。

一、10万+意味着什么

先来对比一下过往两年的数据。

2019年9月北京二手房挂牌总量为91076套,而2018年9月二手房挂牌49296套,2017年11月挂牌25941套。

贝壳网显示,九月份新增挂盘17387套,每日新增将近600套房源。以此计算,十月份房源挂盘量将是18年同期的2倍,17年同期的4倍。

再结合17年、18年和今年的市场行情,看一看挂盘量,在看一看二手房日军10套的成交量。

二、如此高的挂盘量背后是什么?

1、二手房均价下跌3.3k每平

截止今年8月份,帝都二手房均价6.12万元/㎡,均价下跌5.3%。如果说是整体的市场的话,这就是最真实的帝都这一年房价变化的最真实水平。

其中:

一居室成交价由去年9月份6.83万元/㎡,下降到今年的6.48万元/㎡,均价下跌3500左右。跌幅5.4%。

两居室成交价由去年9月份6.44万元/㎡,下降到今年的6.1万元/㎡,均价下跌3400左右。跌幅5.5%。

三居室成交价由去年9月份6.51万元/㎡,下降到今年的6.19万元/㎡,均价下跌3200左右。跌幅5.2%。

图中红色线代表挂盘价,绿色线代表成交价。(数据来自链家网)

分析三张图片的价格走势,还可以得到两居室和三居室相对一居室来说,价格更加坚挺。

这也表示现在市场的客户以改善型需求为主。三居室价格走势中,今年出现成交价与挂盘价倒挂。虽然市场依旧处于下行状态,但购房者更多的是观望,或者说是择机买入,这与看空楼市有根本的差别。

2、各城区溢价空间分析

东城

东城区6、7、8月份的挂盘均价为9.89万,成交均价为9.41万。购房者平均每平米议价空间大约在4800左右。议价率约为5%。

东城区房价相对比较坚挺,二手房成交价从去年9月份9.48万,下降到今年8月份9.37万。降幅不足1.2%。

西城

西城区6、7、8月份的挂盘均价为11.18万,成交均价为11.02万。购房者议价空间大约为1600元每平。议价率约为1.4%。

值得一提的是,西城区二手房成交价基本保持稳定,成交均价从去年9月份10.94万,涨价到今年8月份的11.03万。刨除价格和通胀的因素,这或许是最健康的状态。

海淀

海淀6、7、8月份的挂盘均价为8.65万,成交均价为8.14万。购房者每平米议价空间大约在5400左右。议价率约为6.2%。值得一提的是议价率还在小幅扩大。

从去年9月份到今年8月份,海淀二手房均价从8.45万降到今年8月份的8.1万。降幅4.3%。预计到年底之前,降幅和溢价空间都会小幅增加。

朝阳

朝阳6、7、8月份的挂盘均价为6.9万,成交均价6.6万。购房者每平米议价空间大约在3000左右。议价率4.3%左右。

从去年9月份均价6.82万,下降到今年8月份6.6万。降幅约为3.2%。朝阳区现在报价略有升高,但成交价在小幅走低。议价率也会不断小幅增加。

通州

通州6、7、8月份的挂盘均价为4.81万,成交均价为4.5万。购房者每平米议价空间在3100左右。议价率为6.4%。

通州区从去年9月份挂盘均价4.9万到今年8月份4.81万,报价差别不大。成交价去年9月份成交均价4.56万,今年8月份成交均价4.47万。价格小幅回落,价格降价不到2%。

通过四个城区议价空间和降价幅度分析可以知道,北京房价降价幅度远没有想象的这么大。链家网显示,帝都近三个月二手房成交15485套,月均5161.6套房源。这只是链家一家公司的成交量。实际成交量即使现在也会在万套以上。

三、帝都的房价到底高不高?

想要弄清楚帝都的房价到底高不高,首先要看房价因为什么达到了现在这样的水平!

1、土地供应

在没有限制的情况下,土地虽然不可再生,甚至因为温室效应在不断减少,但土地资源本身是并不稀缺的。

但城市土地归国家所有,农村土地归集体所有。

集体土地是不能入市的。

城市土地供给方面,城市建设、扩张都需要土地的供应。但是土地实际上是限量供应的,这两年虽然地王减少了,但限量供应的本质还是没有改变。而且土地对一般开发商来说,只能通过出让的方式获得。

土地对地方来说,是一项重要的财源,而且对很多城市来说,是关乎命脉的财源。这一点即使帝都也不能免俗。土地国有和集体土地不能入市,实际上形成了垄断。什么东西最贵?垄断的东西最贵。

另一方面,ZF的规划能力和政策导向会对土地供给造成重要的影响。

联想一下帝都前两年在做什么事?

拆隔断、拆违建、地下室不让住人、菜市场,批发市场外迁

……

总结下来就是,控制人口。

问:控制人口的情况下,土地供应会受到怎么样的影响?

2、帝都为什么叫帝都

我国五千年的历史中,除了尧舜禹之外,都是处于家天下的封建王朝之中。封建王朝最大的特点就是集权。所以历来的权利中心,都是经济、文化、教育、医疗等等的中心。

这是五千年的文化积淀,已经根植于每个人的基因之中。这种情况下,天下人口、财富有机会都倾向聚集于此。

3、买房为什么?

最开始的房子,是用来住的。但现在的房子是用来住的,也不是用来住的。

16年的时候,有个四环边的朋友,卖了一套四环边上100多平的两居室,700万去西城买了个50平的房子,因为那个房子学校比较好。然后把这个房子租了出去,旁边由租了一套两居室照顾孩子上学。

这只是其中一种。帝都还有其他任何城市无法企及的医疗资源、工作机会等。

帝都的房价高不高,看看这些有没有变化,尤其是第二点。

四、转机

话虽然这样说。但是依然掩饰不住现在房价在下降,成交量在减少!

那什么时候能有转机?

这才是大家最关心的问题!

或许是每一次调控虽然离不开旧三样,限购、提高首付、提高利息。

但每一次用旧三样的时候,总会出来一些新的配套政策,比如限售、限价。

这些手段和口号振奋空军人心的时候,也不小心吓到了一些吃瓜群众。

但老生常谈的是,截止到现在,所有的调控手段,没有增加任何一平米土地供应。关键这些问题,最终是需要增加供应才能解决的问题!

欧神说,调控像一块刹车片。16年踩刹车片,终于到今年稳下来了。但开车的人都知道,长时间踩刹车片是很累的,此外刹车片过热,也是个很危险的事情。

见过刹车刹到倒车么?

这市场业主可以怎么选择?

业主最大的优势在于,不是非常紧急的情况下,是永远可以吊着的,价格降不怕,我不卖就是了。(仅限大城市)

你要上学、要结婚,那是你的事!

业主不会着急的!

就看谁熬得过谁! 

客户呢?

出来10万+套房源对购房者绝对是好事,绝对的买房市场,至少10万人口可以看见希望。对个人来说,就算99999套都是不着急卖的,只要有一套着急的就是机会。

此外,对熬的过程中,交易量势必减少,交易减少税收减少,这事对谁都不好。

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