很多人都明白一个道理，就是决定房价的主要因素是城市人口，这句话我们已经说了很多年。人口净流入城市，房价就会越来越高，就有投资机会，反之，人口净流出城市，房产投资就没有多大意义。当许多人从农村走向城市，从小城市走向大城市的时候，而另一些人就从人口的“迁徙”中找到了“赚钱”机会。有人说，今天的高房价，实际上是人们用“脚”推上去的，所以对于房产投资，就看哪些城市人口流入较多，哪些城市“脚”越来越多。
事实证明，用人流来推断房价上涨预期是对的，看准了哪个城市的脚多，哪里的投资机会就很大。我们今天，不讨论这样的房价是不是虚高，是不是存在泡沫，反正买房的人每个月被银行扣的款，都是真金白银的“人民币”，他们银行的贷款金额也永远用一个“负数”真真的摆在眼前。
今天，想说的是，关于房产投资看人口这件事，演变到今天，不但专家知道，而且越来越多的投资“小白”也知道了这个道理。农村、小城市、城乡结合部逐渐的被冷落，人口还在流入的大城市越来越受追捧。以至于大城市”脚“多的放不下，房价高到用脚“投票”的人，最后自己买不起房。因此，租购并举渐渐走入人们视线。
随着租购并举的推进越来越深，有投资者开始感受到了压力，接盘侠都去租房了，那么还投资个毛线啊。实际上对于房产投资，什么时候都不算晚，只是我们看到的跟我们想到的房产市场，可能在发生着变化，那么如何重新认识房产投资，又如何跟随市场变化，继续吃好房产投资这块“蛋糕”？就是我们今天说的话题。
国家发展租赁市场的决心是显而易见的，是不容置疑的。但是发展租赁的钱哪里来，怎么融资是个大问题。根据发达国家的经验，证券化逐步引起了关注。4月25日，中国证监会、住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。
《通知》明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、优先和重点支持大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。同时，《通知》完善了住房租赁资产证券化的工作程序，明确提出加强住房租赁资产证券化的监督管理等。
简单理解这个通知意思，就是在那些大中城市，买房困难的城市，推进租赁住房证！券！化！原来的模式是投资者把房子买下来，过户到自己名下，然后出租收取租金，或者等房子价值增长的投资模式，逐渐可以变为，由专业机构持有用于租赁的房产，然后这些租赁用房资产打包成证券，然后向投资者卖“证券”！！！投资者直接购买公司证券，来实现投资房产的目的。
这就是REITs，房产市场发展到一定程度的必然产物，也是中国房产市场的必经之路。虽然在我们国家REITs的出现属于刚起步状态，但是在全球发达经济体中，REITs的已经发展了很多年，而且相对成熟。
目前全球已有37个国家推行立法并发行REITs，其中经济较发达G7国家，美国、英国、日本、德国、法国、意大利、加拿大全部已经推行REITs，且时间都在10年以上，其中美国是REITs发展最早的也是发展最为成熟的国家。
图：全球已推行或准备发行REITs的国家或地区
简单理顺一下美国REITs种类和运营。
根据投资标的，美国REITs可划分为权益型、抵押型和混合型三种。目前美国市场上最主要的是权益型REITs，占比90%左右，也是最能体现房地产特性的REITs产品，其投资并拥有房地产项目，同时通过运营实现增值。投资覆盖范围有公寓、办公楼、商业、养老、医院、零售等项目，主要收入来源于项目的租金收益或资产未来增值收益。
另外、美国REITs依据组织结构不同，还可分为契约型和公司型两种，目前，公司型REITs在美国占据绝大多数的市场份额。公司型REITs是指设立以房地产投资为目的的股份有限公司，投资人购买公司股份，公司将收益以股利形式分配给投资人。
图：美国公司型REITs组织结构
哎，等等……前段时间不是北京上海大城市，发现很多“公司”买房的事情吗，而且还引来了好多人的“看不惯”。上海的翠湖天地摇号开盘，作为上海有名的豪宅，这一摇号，不但摇出了一众明星，还摇出了一众明星们的“公司”。其商品住房销售摇号排序公示栏中，参与此次摇号买房的客户共计385组，公司客户就占了214组，占比一半以上，比例为55.58%，超过了个人客户。
在北京，更有一套房产，分成N份，然后投资人参与“众筹”买房的例子。一套房怎么分N份？注册公司呀，用公司名义买房，投资人按出资比例分得相应的股权。将来房子升值卖掉，再按照各自出资比例，瓜分利润。
在房产圈，任何一项新政落地或者时态变动，总会伴随无限争议，因为总有一部分人选择与时俱进，也总有一部分人愿意故步自封。从政府调控各种限，到摇号，到今天的公司买房，往往争议的声音盖过事件本质。
各媒体已经开始预警，公司买房虽然可破限购，但是有可能会引来调控，而且成本高，而且各种弊端，已经可以列出五大弊端“供(请)您（你）参（放）考（弃）”了。
公司名义买房，除了摆在我们面前“血淋淋”的城市分化，阶层分化，还很醒目的告诉我们，如果没有太多钱，没有足够的实力，你就别来玩“房子”。为了房子，还要养个公司，这可不是一般人可以玩的起的。
但是，往深处追究，公司买房跟当前推行的资产证券化，不就是“异曲同工”吗？有钱还有实力的，就可以玩大的，直接用公司买下一间房。但是那些散户的中小投资者怎么办？难道他们的钱就这样被白白“闷”在口袋吗？？？国家肯定不答应啊。
答案来了，租赁市场的证券化，REITs的诞生跟普及，就是给那些无法“注册公司”，且还有一些钱的中产投资者们“量！身！定！做！”的！
因此，限购没关系，没有房票没关系，请来购买REITs证券吧，一样可以达到“投资房产”的目的，众筹已经成为当前社会的“新常态”，快来参与众筹，展现你的契约精神跟合作共赢吧。
所以说，以前房产投资者，看准城市人口，数数哪里“脚多”就去那里买下一间房，投资那里，以后的房产投资，就要动动脑子，看看哪个持有房产的投资公司实力强，运营的好，就选择那家购买那家的证券即可。投资者们，不需要去踩盘、看盘、也不需要再“假离婚”，什么限购，限贷，限售，限价统统不用管，REITs证券一站式解决了。
作者/Wechat：mkshfx
来源：美房网深圳站（meifang-sz）
