作者：美房网康老师
昨天（10月24日），我发表了《唐山房子到了卖出的时机了吗？》的文章，指出了什么样的房子可以卖出，什么样的房子可以继续持有。
文中写到：
疯狂从来不是布局的机会，疯狂就是给你卖出获利的机会。投资就是寻找下一个疯狂点然后卖出，但是绝大多数人都没有熬到疯狂的时候，自己就恐惧死了。
上面这段话，更成为网友牢记的投资座右铭。
网友留言
文章中，我还写到：
在市场疯狂时卖出，在市场冷静时收获租金收益，这就是中国楼市最好的周期性投资机会。
这两段描述，其实就是投资楼市的逻辑。
五天前我的文章《房产就是城市的股票，租金就是城市的分红！》告诉了大家，股票的价格就是未来公司盈利的总和，房子的价格就是房子未来租金的总和。对应中国的房产，最长七十年的租金总和就是房价。
可能有些人会说，租金只能体现目前的周边状况，无法体现未来的周边预期成长性，而房价看到就是周边的预期成长性。
这个观点有一点的道理，但是只能说是一点点道理，或者说只能说很短的短租的租金无法体现未来房价的成长性，但是长租的价格恰恰就是成长性的最好的体现。比如一年以上，或者三年五年更长的租约，这些长租体现的就是未来租金上涨的趋势。
租金就是外来人口真实流入的货币体现！租金就是真正需求也就是刚需的前置化体现。
租金走高，说明外来流入越来越多，租金走低，就说明外来人口在流出。尤其愿意长租的人越多，就说明越来越多的人在真实流入并且愿意更长时间留住，这就是说明刚需在真实流入。
而房价虽然也是对预期的一种表现，但是房价更多的是一种情绪化的产物，并不是真正刚需的真实反应。
刚需是真实的，预期是虚拟的，刚需的价格就是租金，预期的价格就是房价。刚需按照预期的轨迹运行，预期就获胜了，刚需没有按照需求运行，预期就失败了。租金就是刚需跟预期之间是否吻合的温度计。
比如，环京楼市从四年前的五六千元涨到两年前的两万多，现在又跌回到一万，就是上面原理的真实反应。
环京从五六千涨到两万多，就是预期的情绪化结果，可惜该租不出去还是租不出去，对应的就是租不出去也就是没有真实人口流入，于是又跌到一万左右，而一万能够成交的也是有租金支撑的，也就是从租不出去勉强能够租到一千左右的租金。那些根本租不出去的于是从两万直接跌到七千，比如永清。
房价下降就是预期破灭，也就是原来支撑房价预期的因素消失了。比如原来支撑永清房价的服装产业外迁没有兑现，亦庄产业园泡汤，新机场开通后大家发现原来在机场航道下方噪音这么大。
那些会破灭的预期就是泡沫！这个泡沫被中央政治局反复警示，抑制房地产泡沫和房住不炒成为了中国房地产未来发展的风向标。
去年5月10号，人民日报发表文章《北京房市：价跌租涨背后》，首次用租售比衡量了北京楼市，给出了北京楼市乃至全国楼市的未来发展方向。
人民日报写到：
所谓租售比，简言之即是房屋租金与售价的比例，具体指的是每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。2010年，国土资源部公布的《中国城市地价状况2009》中，首次提到了与租售比相似的“租价比”概念。计算方式是，一套房子的租价比=出租价格（一年）/房价（不含装修与税费）。和美日等一些国家的大都市相比，我国一线城市的租售比明显处于较低水平。
人民日报继续说：
数据显示，北京整体租售比曾达到1：806，这意味着，一套房子需出租满67年才能赚回买房的总价。长期以来，北上广深等一线城市租售比持续偏低。像北京这种大都市，租售比在1：200~1：300是比较正常的。但实际上，已经低于1：600，这是不太正常的现象。
人民日报还说：
造成这种现象的原因何在？落户、入学资格等隐形福利附着在住房上，导致房价不正常上升。不过，随着，购租同权政策的落实，这一因素将不复存在。
人民日报写到：
如果将房地产市场类比股市，将租金收入类比于股市的分红，将房地产的销售价格类比为股票价格，不难发现，房地产市场和股市都存在着投机现象。
人民日报指出：
未来整个房地产市场将会呈现回归理性的趋势，房地产炒房现象会降低，逐步回归居住属性，租金在房地产收益中的地位将提升，这是房地产市场的大趋势。
已经很清楚了，未来房产投资的目标就是没有泡沫的房产，也就是房价跟租金成正比的房产，这些房产随着租金的不断走高就会推着房价也不断走高。
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