作者：美房网康老师
近期，我发表了《看明白房价下跌的理由才能明白房价上涨的理由》的观点，指出未来租金上涨的房子才有可能涨价，而租不出去的房子很危险了。
一周前，我还发表了《房产就是城市的股票，租金就是城市的分红！》，让大家明白，原来房子还能像股票一样有净利润，而这个净利润就是租金收益。
股价就是未来净利润的总和的当前一次性变现的货币体现，房价就是未来租金总和的当前一次性变现的货币体现。所以理论上当净利润上升时股价就应该上升，当租金上升时房价就应该上升。
可以，并非所有的现实走势跟理论走势相吻合，这个不吻合就是我们常说的背离。
其实，对股票来讲净利润就是价值，股价就是价格，对房产来讲，租金就是价值，房价就是价格，经济学告诉我们，价格围绕价值波动就是经济学理论，价格就是外在情绪化的信号，价值就是内在真实性的指标。
而价格围绕价值波动的理论就给了股市或者楼市的提供了投资空间，那就是当价格高于价值也就是市场情绪疯狂时，那就应该卖出操作，当价格低于价值市场情绪恐惧时，那就应该买进操作。用价值投资大师巴菲特的理论就是“别人疯狂我恐惧，别人恐惧我疯狂”。
可能有些人会说，即使当前不盈利，只要以后能够盈利，这样的股票不是也有很多人再抢，比如阿里巴巴以前不盈利，现在成为了巨无霸，更现实的是美团一直不盈利但是股价一直上涨，现在美团开始盈利了，股价已经飞高了。
这个问题非常好，用股价就是未来净利润总和的理论可以完美解释。不管阿里巴巴还是美团，当初亏损的原因就是占领市场的补贴行为，目的就是未来能够垄断利润。现实中确实阿里巴巴和美团通过补贴行为成为了行业独角兽，垄断了行业利润，而现在的股价就是未来垄断利润的总和。
可是，如果当时投资的不是美团，而是美团的对手比如拉手、糯米等等被美团消灭的品牌，那么岂不是亏死了，而拉手糯米这些消失品牌的潜在利润恰恰被现在的美团收获，于是才有了美团股价的不断走高，这是因为被美团消灭的市场利润都属于了美团，于是才有独角兽垄断利润推高了美团的市值。
那么，股市中的这个独角兽逻辑，会不会在楼市中出现。也就是说有没有楼盘，会让其他楼盘都消失，最后让所有的人只能租这个楼盘的房子，没有其他楼盘可以租住了？
如果说城市圈还有这个可能，比如当前中国的三大城市圈就是京津冀城市圈，长三角城市圈，珠三角城市圈，让其他地区的人口的不断流入到这三大城市圈，也就是这三大城市圈垄断了未来中国房地产的红利。
而在每个城市圈内，这种垄断就不明显，更不会出现一个区域把其他区域都消灭的情况。
更现实的是，地铁的普及，让城市圈的差距更平缓，让区域间的租金差异逐渐消失。也就是说，不会出现一个区域垄断所有租金收益的情况。比如北京的发展就是不断扩充，以前二环三环垄断了所有优质配套资源，大家只能住在二环三环，让其他区域很少人居住，租金更是差距明显。而现在，四环五环不断承接外迁配套资源，让四环五环的房价跟租金已经接近二环三环，甚至像上地和望京区域已经超过二环三环的部分地区。
正是因为楼市的特点，不会出现像股市中的独角兽企业垄断利润的情况，所以也就不会出现一直赔本突然就垄断利润的独角兽区域，所以就不会出现有些人说的今天租不出去但是明天就会租金飞上天的情况。
比如环京很多区域，前几年出现过房价暴涨，而房价暴涨的原因就是预期未来人口流入租金会暴涨，可现实却是，不仅没有多少人口流入，房子一直都租不出去，于是房价又出现暴跌，暴跌的原因就是预期破灭，也就是预期的租金上涨没有出现。
所以，未来判断房价是否会上涨首先就要看租金是否会上涨，租金就是着真实的人口流入的标志，租金上涨代表着人口流入增加，租金下跌代表着人口流入减少。而房价上涨的内在原因就是人口持续流入，这些人都是先租房后买房。
而房子是否应该卖出的标志也非常清楚，那就是如果房价上涨了而租金没有上涨的房子赶紧卖掉，如果房租上涨而房价没有上涨的房子就可以买进。
用这个理论，我提前给大家发出了已经翻倍的临安赶紧卖出的信号，让二百多人在顶部成功卖出。其中的原因就是房价暴涨透支了未来，但是租金并没有跟上。
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