房票交易秘密:950套公务员低价团购房难交付

房票交易秘密:950套公务员低价团购房难交付
2017年12月16日 20:20 等深线depthpaper

《等深线》记者 柴刚 宜昌 武汉报道

穿过宜昌夷陵长江大桥,距离长江南岸不远,是一座名叫“江南星城”的居民住宅小区。

11月28日上午,刘爽(化名)骑电动车来到“江南星城”,需要在大门登记进入。按道理上讲,她是这个小区的新业主,但出入却要颇费周折。

让她如此一度“难堪”的是,其购买的是一套点军区政府团购房。刘爽是宜昌另一区县的单位职工,该团购房指标是从点军区一机关职工手中购买,双方转让、购买指标价格8万元。

“本来想借机会低价买套房子自住,谁能想到出了这烂摊子事。”刘爽感叹。作为当地政府的一个项目,已经延期交房一年半多。

湖北宇星置业发展有限公司(以下简称“湖北宇星置业”)提供的资料显示,点军区政府在“江南星城”有950套团购房,每平方米均价3500元,截至目前,有100余名拥有团购房指标的公职人员转让了自己手中的购房指标。

《等深线》(ID:depthpaper)记者调查获悉,转让、购买团购房指标,仅仅是点军区政府“江南星城”团购房当前处境的一个缩影。

“叫卖”团购房指标

“江南星城”地处宜昌市点军区五龙一路,长江南岸,共20栋高层住宅楼、5栋商业配套楼。

当地人介绍,该楼盘在开盘初期是一个“明星楼盘”,其另一个特殊之处,是点军区政府的团购房所在楼盘。

“争取到了一套122平方米左右的房产。”刘爽称。2014年5月,她通过个人关系购买到了一个点军区团购房指标。

湖北宇星置业提供的资料显示,点军区政府在“江南星城”有950套团购房,每平方米均价3500元,截至目前,有100余名拥有团购房指标的公职人员转让了自己手中的购房指标。湖北宇星置业为“江南星城”项目开发商。今年11月28日,该公司执行总经理余成竹介绍,转让团购房指标中还涉及166余平方米的大房子指标。

工商登记资料显示,湖北宇星置业成立于2009年,注册资本5060万元。 “江南星城”销售人员曾公开介绍,团购房指标当时转让价在5万元至10万元不等,而后来该价格更是一路走高。

12月5日,《等深线》记者查询发现,当地地产网站上公开销售“江南星城”团购房的不在少数。其中一条销售信息描述:“低价出售江南星城团购房60万+地下车位8万”。该信息显示,该套房产是一栋28层楼的低层,3室2厅2卫,建筑面积122.8平方米。余成竹说,该套房产如果交易成功,一转手就是20万元左右的收益。

而受团购房迟迟不交房的影响,有的出售信息则明确注明“江南星城非团购房”。刘爽称,按照合同,开发商应于2015年12月31日交付一期楼房,2016年6月30日交付二期。“江南星城”销售人员也坦言,一期、二期房子早已竣工并通过验收,市场销售商品房、安置房都已按时交付,三期也将竣工。

余成竹认为,大量转让团购房指标的现象冲击了“江南星城”商品房的正常销售。他算了这样一笔账:以一套122平方米房产为例,当时转让一个指标价格10万元,加入到团购房价格,每平方米4300余元,仍远低于当时的商品房价格。

记者电话联系几名相关业主,均拒绝予以回应。余成竹称,“江南星城”是湖北宇星置业在宜昌主城区开发的第一个楼盘,初衷则是与点军区政府合作建设政府团购房,解决全区干部职工的住房问题。

政府低价团购房

2012年12月3日,点军区委办公室、点军区政府办公室下发《关于成立西边冲商品房项目建设工作领导小组的通知》(以下简称“通知”),“通知”出台背景是加快五龙片区城市建设,顺应点军滨江生态新城区大开发。《等深线》记者获得“通知”内容显示,点军区时任区委常委、纪委书记伍安军任领导小组组长,区人大副主任王克信、点军街办工委书记岳中键任副组长,点军区国土局、规划局、住建局等其他各相关部门负责人任领导小组成员。官方公开资料印证,西边冲地块即“江南星城”现所在位置。

今年11月28日,点军区政府多名官员向记者介绍,该项目从2012年9月份启动,已在点军区各大机关、事业单位中传开了。“领导小组”组长伍安军在一份“关于湖北宇星置业公司土地摘牌的经过说明”(以下简称“土地摘牌说明”)中描述,“点军区干部职工团购房是点军区干部职工多年的梦想”,“全体干部职工拍手称快”。

2013年2月18日,点军区西边冲商品房项目建设工作领导小组(以下简称“领导小组”)作为甲方,与乙方湖北宇星置业签订《点军区西边冲商品房委托开发框架协议》(以下简称“框架协议”),拟在点军区五龙大道旁西边冲建设商品房小区,委托湖北宇星置业为点军区政府进行商品房整体定向开发。框架协议内容明确,工程占地约150亩,总建筑面积约209000平方米,“甲方按建设住宅总面积每平方米付给乙方壹佰元开发利润,计入开发成本”。

当年3月14日,湖北宇星置业以2.91亿元价格竞拍成交。框架协议显示,湖北宇星置业取得房屋销售权后,与领导小组指定的购房人签订房屋销售正式合同。在一份《点军区西边冲商品房开发补充协议》(以下简称“补充协议”)中,明确了双方的合作方式及内容。补充协议显示,领导小组锁定团购数量和均价,剩余所有建筑面积由湖北宇星置业市场化运作;点军区干部职工团购房屋950套左右,团购每平方米均价3500元;团购车位价格每个6万元,自4月11日起,剩余车位由开发商市场化运作。记者注意到,补充协议在“甲方的权利和责任”一栏中,提出“如规划许可,积极为乙方开发西边冲剩余土地、建设点军区第二期职工团购房创造条件”。

“点军区政府与公司合作的最初意向是,江南星城规划共1770套房子,全部为团购房。”今年11月29日,余成竹向本报记者介绍。

宜昌多名地产界人士介绍,在2014年前后,“江南星城”周边楼盘市场销售价格每平方米在5500元至6000元不等。余成竹坦言,该项目除950套团购房外,剩余的商品房每平方米均价5680元,点军区政府团购房价格约仅为当时市场价格的60%。《等深线》记者独家获得的“950户名单”显示,团购房业主涵盖了点军区区委、区政府、商务局、人社局、财政局、招商局、农林水局、法院等大部分主要党政机关、部门,以及所辖乡镇、街道办事处等。

“处级干部楼”

在几栋团购房中,颇为显眼的是5号楼,江南星城内业主称其为“处级干部楼”。

5号楼主体已经完工。今年11月30日,《等深线》记者进入该楼,其为两梯两户格局,步梯旁的通道宽敞,楼前、楼后视野宽阔,室内南北通透。余成竹说,该栋楼共有56户,单户建筑面积均在166.49平方米。公开资料显示,江南星城户型面积分别为109.91平方米、122.1平方米、136.11平方米、166.49平方米四种类型。点军区《职工自主联合团购房个人申请表》规定,在此批团购房中,县级干部可选择160平方米左右户型;科级干部及中高级聘用岗位人员可选择140平方米左右户型;科员、办事员、初级及初级以下聘用岗位人员可选择120平方米左右户型。

点军区政府多名知情人士也印证,最初规划在江南星城团购房数量是1770套,但最后认定是950套。点军区众多被取消购房资格的职工纷纷抱怨购房分配不公,多份名单显示,“出局者”多来自点军区教育、卫生等事业单位职工。多名不愿透露姓名的教师表示,其直到现在也不明白为何被“出局”。上述知情人士称,“出局者”曾对此公开表达了不满,点军区不得不将其安置在“江南星城”周边的其他楼盘。

“5号楼到现在还是很惹眼。”知情人说。

而来自“950户名单”中,166.49平方米户型面积的业主来自点军区政府、人大等单位,行政级别均在副处级以上,包括点军区委副书记、政府副区长、人大副主任、政协副主席。余成竹直言,点军区政府950套团购房按此前规划是分散在江南星城20栋住宅楼里,但区政府曾指示江南星城专门为县级干部设计一栋楼,即5号楼。

《等深线》记者获得的名单显示,时任点军区委领导吴某某、区政府胡某某房子均在5号楼,房号分别为2XX2和1XX1。迟迟不能交房,引起了团购房业主的不满,两人均提出了“退房”。在一份“中国农业银行电子回单”中,2016年12月6日,湖北宇星置业向谭枝(化名)银行账号支付23万元,“退吴某某团购房购房款”。2017年9月24日,胡某某在向开发商递交的“团购房退房申请”中描述,其为点军区政府单位职工,已参加区团购房集中抽签,选定房号为5号楼1XX1,面积166平方米,已交款项23万元。她称,鉴于自身原因,自愿退出区房屋团购,申请退回本人已交款项。

“公司资金困难,直到现在还没有退给胡的已交款项。”余成竹介绍,其间两者没有与湖北宇星置业签订购房合同。

12月6日,《等深线》记者以手机短信方式联系吴某某、胡某某,没有得到回复。然而,5号楼的“命运”,同其他团购房一样,至今都在湖北宇星置业手中,没有交付。

求援政府

商品房、安置房的业主们都领到了新房钥匙,团购房的业主们坐不住了。

点军区一名基层官员说,职工购买的团购房都是缴纳了首付款,有的则是全款,而关于价格,是政府方面与开发商之间的协议。另有业主认为,开发商与政府之间扯皮,受影响最大的是业主们。

来自点军区政府部门的团购房业主们介绍,自2016年10月份开始,其不断找到湖北宇星置业要求解决问题,在此期间,也曾到当地政府等相关部门予以反映。

“点军区政府没有履行最初承诺与合同,造成公司亏损严重。”余成竹对此解释,亏损点在于该批团购房,这也是湖北宇星置业不能按时交房的原因。

余成竹介绍,湖北宇星置业曾向点军区政府、宜昌市政府致函求救。2015年12月7日,该公司在一份《关于“江南星城”项目建设严重亏损,不能按期交房的紧急情况报告》中描述称,在开发、建设“江南星城”过程中,土地出让金返还超出起拍价部分资金问题、政府团购房价格远低于成本价、周边某知名品牌地产商项目低价进入市场等原因,小区开发建设举步维艰,“至今,1亿多元的政府团购房差价未解决”。当年12月11日,宜昌市政府主要负责人作出批示,要求宜昌市房管局、点军区政府积极稳妥处理“江南星城”项目建设,“在合法合规原则下,能救则救”。

湖北宇星置业方面解释,危机的“祸根”是当初土地拍卖价格,远超当地政府承诺的起拍价格,公司并因此将点军区政府告上法庭。《等深线》记者获得的宜昌市中级人民法院该庭审笔录表明,2013年3月14日下午,即该土地挂牌竞价的最后时刻,时任点军区委常委、纪委书记、“领导小组”组长伍安军和点军区人大副主任、“领导小组”副组长王克信,与湖北宇星置业3名工作人员在宜昌市检察官培训中心开房参与报价,80万元/亩起拍价。但竞拍价格失控,一路飙升。湖北宇星公司最终以2.91亿元的报价摘牌,比挂牌起始价1.274亿元多支付土地出让金1.636亿元。

湖北宇星置业董事长李爱军回忆称,当时的价格引起他的紧张,但公司已与政府约定框架协议等,后者并承诺包括多支付1.636亿元土地出让金在内的成本由政府承担,他没再坚持自己的意见。2016年5月18日,伍安军在“土地摘牌说明”中陈述,他在此期间,至少两次打电话请示时任点军区委书记、区长是否继续竞拍,两人均指示:“不管多少钱一亩,一定要让湖北宇星置业公司摘牌建设点军职工团购房项目,给全区干部职工一个交代。”

根据“框架协议”约定,点军区政府最后仍将多支付的1.636亿元土地出让金转嫁到了湖北宇星置业。双方再次达成协议,最初规划的1770套团购房,最终确定950套团购房,剩余房子作为商品房对外销售,弥补团购房的价格倒挂。但紧跟其后的某品牌地产商项目的低价入市,成为压倒“江南星城”的“最后一根稻草”。

湖北亚隆资产评估房地产估价有限公司出具的《资产评估报告书》意见显示,江南星城商品房成本为4266.89元/平方米,车位成本为69936.76元/个。该报告书估算,商品房成本倒挂损失9214.4万元,与同期市场相比,销售差价为18728.66万元,车位成本倒挂损失348.78万元。

点军区政府在上述庭审中对此解释,前述“通知”决定成立“领导小组”是湖北星宇置业竟得地块出让前区政府的内部行为,而销售的价格属于对市场的预测,属于商业判断。

“政府团购房可以与开发商协商购房,但必须在市场价格一定的范围内确定价格。”北京市尚公律师事务所律师谢通祥在接受《等深线》记者采访时对此分析。

湖北宇星置业、点军区政府没有透露目前相应的处理方案,后者亦没有对此做出回应。

(编辑:孟庆伟 校对:颜京宁)

【等深线】

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