在宣布成为中国最开放的自由贸易区一周后，海南又一记重拳砸向了房地产。这次，海南真的要跟房地产说再见了。
最关键的是，海南在宣布大力发展之前卡死房地产，这势必给一波人造成重大影响。要知道，海南这几年上车了很多人，而这一批人势必被套牢。
01
4月22日晚上9点，一个大消息破空而来：海南公布新一轮楼市调控措施，其实质是与中国式“投资+投机”的房地产一刀两断！
关键信息如下：
1、大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜。
2、研究出台具体措施，鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。
3、实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。
五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。
海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
各市县要加强购房资格审查，规范住房交易行为。非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。
4、非本省户籍居民家庭在我省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在我省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让。
3月31日，海南曾下发“关于做好稳定房地产市场工作的通知”。4月22日的新政是3月31日政策的延续。这次限购升级是全方位的。如果上述政策被严格执行，去海南炒房基本上没有什么机会了。
海南的“三限”政策更严厉。上述限购、限售的“住房”包括“商品住宅（普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓）、产权式酒店客房、保障性住房，含新房和二手房”。而对于其他城市，限售、限购、限贷一般不涉及商务公寓、酒店式公寓、产权式酒店客房。
此外，其他城市不会要求户籍迁入的人口，还要满足若干个月的社保，才能获得购房资格。此次海南一并提出了要求。
更有杀伤力的是，海南明确提出：大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。
02
4月22日夜对于海南来说是一个历史性的时刻，海南从这个夜晚开始，正式告别“投资+投机”色彩浓厚的“房地产”。
从以前的炒房大省，到现在严格限购，海南为什么转变的如此之快？这一方面和海南将成为中国最开放的自由贸易区有关，还和海南房价一直被爆炒有关。
海南纳入中国版图已经数千年，但真正获得大的发展机遇是在1988年以后。1988年4月，海南建省、建立特区；2001年1月，海南获得“国际旅游岛”的重大发展机遇；2018年4月，海南又获得了“全岛自贸区+自由港”的大利好。
然而回顾历史可以发现：两次历史机遇都没有给海南带来实质变化，且无一例外刺激了房价暴涨。
海南炒房由来已久。以下是海南近十年的房地产发展情况：
上图是海南近十年房地产投资额，从2007年的104.38亿上涨至2016年的1317.73亿，上涨超过10倍。
以上是国家统计局统计的海南近十年商品房销售价格，从2007年的4161元/平米上涨到2016年的9878元/平米。其实，实际房价远远高于这个数，在海南的一些热点城市，价格已经接近一二线城市。
海南之所以突然出台如此严厉的调控措施，一个重要的原因是，不想重蹈历史的覆辙。
03
海南的“全岛自贸区+自由港”能否成功，关键在于能否控制营商成本，为原有的1000多万海南人和即将到来的千万新移民提供低成本的住房。海南能不能发展成为有竞争力的“排头兵”，真的是很难说。
此次空前严厉的新规出台后，海南楼市将一夜入冬，成交量将大幅减少，外地新增炒房资金在数年内几乎无法进入海南楼市，前几年流入海南楼市的数千亿炒房资金面临着被“关门打狗”的尴尬局面！短期内，房价或将下跌；
而中长期看，由于“大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地”，供应量也将大幅萎缩，所以长线房价还会上涨。
海南楼市新规可以这样理解：海南自然资源优越、稀缺，所以不欢迎通过商品房把这些资源“私有化”、“小圈子化”，鼓励“用完即走”、“资源共享”。
已经外销的楼盘，尤其是拥有一线海景、湖景、山景，配套良好的住房，事实上已经成为稀缺的资源，值得长线持有。当然，短期内你想卖，也很难找到买家！
海南的做法，会在全国推广吗？财经媒体人刘晓博认为，当然不可能。因为来自土地、房屋的财政收入，占地方全部收入近40%。没有商业化的房地产，就不可能有钱建设足够的保障房、人才房、共有产权住房，也不可能有钱改善基础设施。
综合真话财经（zhenhuacaijing）、刘晓博（liuxb929）
