原创 刘博团队
01
3月的第一个周末，香港楼市，爆了！
位于九龙核心地段，邻近港铁深水埗站及石峡尾站的恒基“长沙湾Belgravia Place”项目，于3月2日周六晚登记认购结束共计4400票，是首发138套的31倍，周日尖沙咀售楼处开门售楼，几小时便全部售罄。
据悉，该项目客源八成买家年龄在31-45岁，不少是香港非永久性居民。这一场景，几乎重现去年10月长实打折销售“亲海駅”时的认购盛况。
而李嘉诚旗下的亲海駅项目，也传来认购消息，一套三房最新成交价1087.8万港元，折扣高达16%。
网传不少内地买家专门搭乘高铁前往香港看房买房，还有人豪掷1亿扫楼。
以下为香港撤辣后香港新盘大额成交情况，金额排名第一的是一组买家花1.27亿买了2套九龙站天玺。
其他也均为同一组买家连购多套的情况，如何文田有买家连购4套花了2千多万。
销售数字也走出右侧急拉趋势。
据第三方机构统计，“撤辣”4天，当地一手住宅市场迅速录得210宗成交，超越2月前27天的逾190宗水平；
3月2日成交已连续第三日超过50宗以上，达到73宗，按周看提升7倍。
图片来源：微信公众号“大公文匯”
二手房方面，客户的看房量在快速回暖，二手房的零星成交量也有上升。
根据中原地产的监测数据，中原地产十大屋苑：
撤辣后首个周末预约看楼量录得约510组，按周上涨34.2%，创出去年3月后11个月新高，重上500组水平；
周末录得25宗成交，按周反弹3.2倍，成交量创逾1年新高，其中，新界区成交占比达64%。
数据显示，新界区3大指标屋苑沙田第一城、嘉湖山庄及映湾园在撤辣后的首个周末合共录得16宗成交，占十大屋苑成交的64%。
还有不少二手房业主上调挂牌价，例如沙田一单位二手房最新报价上调30万，上涨幅度为7.5%。
相比之下，香港楼市新盘的市场热度似乎更高。
究其原因，香港二手楼楼龄动辄40+50+往上走，虽然预算更少，但内地买家也不愿意轻易拿几百万去买老破小。
来源小红书
深圳楼市，也在回暖。与香港不同的是，深圳楼市，二手房热度较高，新房则陷入销售内卷。
据贝壳数据，节后开工九天，深圳二手签约量上涨83.9%。
上周（2.26-3.03）深圳楼市成交（网签）数据为：
新房共成交410套，住宅为343套；二手房共成交1035套，住宅为893套。
乐有家门店数据显示，上周深圳二手住宅成交量持续上扬，环比涨幅达5%，是2023年3月小阳春以来的第二高峰；周日（3月3日）的单日成交量是2024年以来的最高值。
显然，深圳目前的二手房热度高于新房。
一方面不少新深圳人加入到购房大军，他们有切实的居住需求，买二手房可以省去等待时间；另一方面，不少深圳家庭获得购房名额，他们买房来出租，也倾向选择成熟小区。
此外，深圳东西部楼市还出现冷热不均的情况。
深圳西部楼盘市场关注度较高，开发商趁机推出一系列促销优惠活动：开盘领取购物卡，登记冻资且开盘选房领取一年物业费，开盘当天可参与现场抽奖、享受约93折优惠、砸金蛋领取礼品等优惠。
而东部开发商则出现违规降价被业主举报的新闻，侧面印证了市场的艰难。
在北京、上海、广州，近期楼市都出现了回暖迹象。
02
香港楼市热度延续，会引发更多内地富人过去买房吗？
笔者认为，会吸引一部分人过去，但是也会面临一些切实存在的难题。
一方面，国家政策不鼓励资金“出境”购房。
另一方面，贷款政策香港与内地有别。
我们都知道，国家外汇管制每人每年是5万美金的额度。
即便内地购房人在香港开了银行卡，也不能规避内地的外汇管制，每年向香港银行账户内汇款的限额仍然是5万美金。
更尴尬的是，我国的《个人外汇管理办法》明确规定，个人购汇是不得用于投资境外房产。
据深圳中原数据，香港今年1月一手住宅套均总价为936.8万元，二手住宅套均总价为817.6万元。
假设内地人想去香港买一套千万豪宅，如果主要收入源自香港，房贷成数和批核准则与港人无异，最高可贷9成，首付1成需要一百万。
不少人通过蚂蚁搬家凑人头的方法来规避资金出境政策。
5万美元约40万港币，发动家里的6个钱包加起来就是240万，新移民的话千万豪宅首付没问题。
如果房贷申请人的主要收入源自内地，银行核批的房贷成数会提升。
根据金管局最新指引，对于内地收入申请人，自住住宅物业，楼价在1500万-3000万区间的，最高贷款7成，对应首付450万起，最高至900万。
更别说3000万至3500万区间，贷款额上限2100万，超过3500万贷6成，首付资金超千万。
这么一大笔资金，如何安全出境都成问题。不管是地下qz还是虚拟货币这种打擦边的存在，其实都是国家法律和政策不允许的。
当然，香港“撤辣”主要就是吸引内地客户，肯定会吸引内地人出手。
去年，香港优才申请人数80207人，获批人数12969人，这么多人才肯定能转化为香港住宅市场的强大购买力。
来源：meilian_hk
至少税费是切切实实地省了一大笔。
以1000万港元的物业为例，非本地买家现在只需要缴付37万港元从价印花税，较原先150万港元辣税省了113万港元。
非本地买家或公司买家购买一套价值1亿港元超级豪宅，原先辣税共1500万港元，现只需要缴付425万港元的从价印花税，节省港元辣税1075万港元。
但是这并不代表有钱人就不买北上广深了，事实上，换汇资金出境是一个难题。
而且，香港的房贷利率跟随美国加息政策走，和内地降息相比已无多大优势。
深圳首套房目前的贷款利率为LPR-10%，也就是3.85%，而香港的房贷利率分为P按和H按，P按跟随美国利率走势，H按参考银行同业拆息，二者差别不大，一般银行会按照最低给算。
由于美国加息，香港一直跟随，去年9月8日，香港的贷款封顶利率已从3.625%升至4.125%，高于内地。
按照目前4.125%的利率，贷款500万港元，30年，每月月供为24232元。而深圳贷款利率3.85%，贷款500万，30年，月供为23440元。
03
综上，我们认为香港楼市撤辣之后，会刺激更多香港非永居人士买房的步伐，也会吸引相当一批内地富人。
香港楼市回暖，表面上看对北上广深楼市是利空，香港将跟北上广深抢人、抢钱；但另一方面，香港是中国楼市的天花板，香港市场回暖，有利于改变预期，推动北上广深楼市的回暖。
事实上，最近北上广深楼市也出现了回暖迹象。二月份租金数据显示，一线城市环比跌幅收窄，其中，深圳是四个一线城市当中同比跌幅最小的。
香港楼市火爆，可能刺激内地一线城市，进一步优化楼市政策。
北上广深都还有巨大的楼市政策空间。比如北上深可以考虑取消非核心区的限购，广州则可以考虑全面取消限购。只有这样，才能应对香港的“抢人”、“抢钱”大战，才能稳住内地楼市。
总之一句话，香港楼市爆了，北上广深还远吗？
