原创 刘博团队
“金三银四”是传统的楼市“小阳春”，3月已正式结束，一季度的楼市温度几何？4月小阳春还有没有，能不能持续？
带着这些问题，我们从数据出发，来做一些观察。
先说结论，总体情况不容乐观，但个别核心城市行情开启，有所回暖。
为什么说全国楼市，整体情况依旧难言乐观？
看两个数据。
1、百强房企3月业绩同比降低45.8%。
2、一些不知名地方城投公司成了拿地面积主力。
克而瑞数据显示，3月，TOP100房企销售操盘金额3583.2亿元，环比增长92.8%，但仍处历史低点，同比下降45.8%。
累计1-3月销售操盘金额为7792.4亿元，同比下降47.5%。
这说明，TOP100房企在3月份业绩环比有所增长但仍较低，对比去年同期的数据，显示出了较大的下降幅度，一季度累计业绩同比去年接近腰斩。
再看拿地情况。
中指研究院数据显示，2024年1-3月，TOP100企业拿地总额2217亿元，同比增长14.9%，但较1-2月同比增速有所下降。
在拿地房地名单上，拿地面积TOP20基本以地方城投为主，相当于地方政府把土地从左手卖给了右手，以土地向地方银行质押获得了资金。
而这些小的城投公司一般没有房地产开发能力，或者能力较弱。未来只能跟其他房企联合开发。如果不盈利，麻烦将越来越大。
当然，在政策不断轻踩油门的助力下，核心一二线城市楼市在3月也出现了部分回暖。
自2024年3月以来，已有超过40个省市调整楼市政策，主要涉及放松限购、限贷以及发放购房补贴等方面。
大家比较熟知的有3月14日杭州放开二手房限购，22日，国常会指出要“进一步优化房地产政策……系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求”，为楼市松绑政策提供了政策方向。
26日，深圳废止了自2006年以来实行的“7090政策”；
27日，北京废止2021年8月出台的“离异3年内不得在本市购房”规定。
在一线城市中，上海救市最早，1月30日上海放松限购：外地户口买外环外，不需要结婚，满足5年社保/纳税即可。
在一系列政策护航之下，我们来看看这些核心城市的楼市成交数据。
以下是诸葛数据研究中心最新监测数据。
第13周（3.25-3.31）楼市继续回温：
二手房方面，7个城市的成交量上升，北京的涨幅领先。
新房方面，16个城市的成交量全部呈现上升趋势，其中杭州、上海、苏州成交量增长翻倍。
四大一线城市，先看上海。
3月以来，上海楼市行情开启、悄然回暖。
3月新房网签15989套，日均516套，二手房网签20223套，日均653套。
二手房来看，2万套左右的成交，虽然仍然低于去年3月数据，但是比2024年1月、2月高，在平均线以上。
相比之下，上海的新房市场表现比较亮眼，不单是成交数据翻倍，豪宅市场更是刷新全国纪录。
3月28日，黄浦区中海·顺昌玖里开盘，512套房源吸引千名购房者，认购率超过144%，套均总价4000万元。
最终项目以98.5%的去化率、总销售金额约196.5亿元刷新了中国楼市开盘纪录。
该楼盘能够创下全国销售纪录，与开发商一次性推出全部房源的营销策略密不可分。销售单价17.2万元/平方米，与周边二手房价相差4万-5万元/平方米，买到即赚到，因此掀起了抢房潮。
在上海市场回暖的过程中，豪宅的热销起到了促进楼市复苏的关键作用，可以说是楼市复苏的先行者和推动者。
再看深圳。
2024年3月，深圳新房成交2245套，环比增加1.8倍；二手房成交3840套，环比增加1.2倍。
特别是3月的最后一个周末，深圳楼市周末两天7盘齐开，揽金超95亿元，小阳春氛围渐浓。
市场确实走出了底部抬头趋势，如果有楼市新政继续出台刺激，4月份一二手房数据应该会保持继续增长势头。
广州
在广州市中心区域，放开了120平方米以上户型的限购政策后，市场热度稳步回升。
据广州市房地产中介协会的数据，3月份广州市二手住宅网签量环比增长逾九成，达到9373套。
新房方面，广州市3月份（统计时间2月26日~3月24日）新房成交套数4134套。
3月最后一周，广州市场不仅迎来“1·27”限购放松新政满两个月，还有多个新盘首次开盘。
中海大境报收超33.6亿元，西派天河序首开18亿元，新世界·天馥首开销售近200套，市场热度明显上升。
北京
北京住建委官网统计数据显示，北京3月份二手房网签量达到14280套，接近1.5万套荣枯线，相较于上月大幅上涨125.5%，但与去年同期相比下降35.7%。
3月份，二手房市场有所回暖，但比去年“小阳春”存在一定差距。
从成交结构来看，春节过后，500万元以下房源成交占比上升明显，二手房市场呈现出对价格更为敏感的刚需市场率先启动的规律。
杭州
受楼市小阳春和二手房全面取消限购新政叠加影响，3月新房成交6678套，二手房7482套。
3月，杭州新房成交6678套，环比增长245.8%，同比下降45.8%。近12个月平均成交套数为7694套，本月成交低于平均水平13.2%。
杭州二手房成交7482套，环比增长310%，同比下降27.4%。近12个月平均成交套数为5585套，本月成交高于平均水平34%。
目前，杭州二手房中，配套成熟，以价换量的高性价比房源占主流，不管是老破小，还是老破大，只要有优秀学区加持，都比较好卖。
总的来讲，一二线核心重点城市在政策的刺激下，核心区域配套、产品俱佳的项目，有较高去化率，品质改善型二手房也能获得市场认可。此外，城市外围多数项目，整体去化难言乐观。
普通三四线城市楼市还在延续筑底行情。
全国楼市整体体感偏冷，部分点状复苏出现，要延续小阳春势头，四月，非常关键，救市政策包括货币政策和楼市松绑，不能再等了。
