文/刘博团队
今天中午，深圳市住建局在官网发布了“关于印发《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法》的通知”，明确了安居房、人才房办理红本（取得完全产权）的办法。
这个办法曾在今年3月公示，最终确定的办法跟公示办法的最大差异，是针对人才房出台了特别利好！
我们先看一下安居房、人才房取得完全产权（办理红本）的条件——购房人申请取得完全产权，需同时符合四个条件：
一是申请人必须是安居型商品房《房地产证》或《不动产权证书》上登记的权利人，并需获得其他权利人的书面同意；
二是买卖合同的签订时间需满10年；
三是若该套安居型商品房因按揭贷款而设定了抵押，必须获得抵押权人的书面同意；
四是不存在法律法规、规章或安居型商品房买卖合同中约定的不得取得完全产权的情形。
安居房、人才房要办理红本，需要补差价，计算公示为：
补缴价款=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费。
其中，原市场价格统一按照原购买价格除以70%计算，原购买价格不包含户内装饰装修价格。
这意味着，补差价大致相当于原购买价格的20%左右，最高不超过21.43%。
比如一套安居房，当初是按照市场价50%购买的。假设市场价是300万元，你的购买价格是150万元，不考虑装修成本等，未来取得红本需要缴纳大约30万元的差价。
按照3月公示的方案，人才房也是按照上述办法计算差价。同样市场价300万的房子，人才房出售是按照60%的价格，也就是180万元计算的。所以，人才房补差价按照公示时的方案是补交大约36万元的差价。
现在，最终确定的方案有所优惠。有如下规定：
面向人才配售的住房产权管理有关事项按照本办法规定执行。计算补缴价款时，原购买价格按照同等条件下安居型商品房价格取值。
也就是说，上述这套人才房只需要按照同档次安居房来补交差价，也是补交30万元，而不是36万元。
如果按照购房价计算，人才房拿红本补交的差价比公示方案大约低了3.3%左右。
但无论是对安居房、人才房来说，此次方案的公布都是利好，因为它们将正式获得“拿红本、上市自由交易”的机会。
目前深圳市场上一共有3种保障房出售，分别为安居房、人才房、共有产权住房。这三种房子，都是最后的政策红利。未来，深圳乃至全国将只有配售型商品房。
安居房，目前限购最为严格，只有纳入了轮候库的家庭、个人才能购买，它的售价相当于同地段、同档次商品房的50%。
人才房，申购条件略宽于安居房，它的售价相当于同地段、同档次商品房的60%。
上述两种住房，都可以在持有超过10年之后通过补差价获得红本、转为商品房上市自由交易。补差价的时间也可以顺延到若干年之后，所以补交的差价其购买力并不相当于当初房价的20%，而是更低。
共有产权住房，是政府和购房家庭各持有50%的产权，对于购房者来说，只需付出商品房一半的价格就可以上车。共有产权住房未来不能拿红本上市自由交易，可以面向符合条件的购房者转让（或政府回购），可以溢价出售。由于申请共有产权住房的条件放宽了，所以当前几个共有产权住房楼盘的申购状况也都不错。
上述三种保障房都是最后的绝响，未来2年、最多3年之后，都将卖完。未来只有配售型保障房，它的管理办法尚未出台，从广州出台的方案看，红利显著少于上述三种住房，比如面向特定人群转让的时候，不能溢价；政府回购的时候，每年折旧1个百分点。
那么，安居房、人才房拿红本上市，是否会冲击深圳二手房市场？
我的看法是，影响可以忽略不计。因为2025年符合拿红本条件的房子只有1万套左右，很多家庭未必立即补差价、拿红本并卖房子。即便他们卖房子，也还会买。因为这些家庭在深圳只有1套房子，他们卖房也是为了置换。
关于人才房、安居房补交差价的计算方式，下面有一个更严谨的计算案例供大家参考：
安居型商品房：
某项目65㎡安居型商品房，购房合同价格为166万元（其中含户内装修价格为6万元），办理绿本房产证时缴纳税费为1.66万元。
计算补缴价款时：
原购买价格按照160万元计算（166万元-6万元）
代入公式：（160万元/70%-160万元）x50%-1.66万元≈32.63万元。
人才住房：
某项目65㎡人才住房，购房合同价格为200万元（其中户内装饰装修价格为6万元），办理绿本房产证时缴纳税费为2万元。
第一步：将6折价换算成5折价
即：（200万元-6万元）/60%*50%≈161.67万元
第二步：计算补缴价款
即：（161.67万元/70%-161.67万元）x50%-2万元≈32.64万元
下面是今天深圳住建局发布的两个文件：
深圳市安居型商品房产权
管理有关事项处理办法
第一条 为了规范安居型商品房产权管理活动，根据《深圳市保障性住房条例》和《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》（深圳市人民政府令第228号）等有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市安居型商品房产权管理有关事项，包括安居型商品房取得完全产权，以及因继承、婚姻状况变化导致的权利人变更等。
第三条 按照本办法申请办理安居型商品房产权管理有关事项的，受理部门按照以下规则确定：
（一）安居型商品房由市住房主管部门（以下简称市主管部门）组织配售的，由市主管部门负责受理、审核。
（二）安居型商品房由区住房主管部门（以下简称区主管部门）组织配售的，由区主管部门负责受理、审核。
第四条 安居型商品房权利人（以下简称权利人）申请取得完全产权的，应当同时符合以下条件：
（一）申请人为安居型商品房《房地产证》或者《不动产权证书》登记的权利人，且经其他共同权利人一致书面同意。
（二）签订安居型商品房买卖合同满十年。
（三）因按揭贷款为该套安居型商品房设定抵押的，须经抵押权人书面同意。
（四）无法规、规章规定及安居型商品房买卖合同约定的不得取得完全产权的情形。
第五条 权利人申请取得完全产权的，按照以下程序办理：
（一）提出申请。权利人向受理部门提出取得完全产权的申请。
（二）受理审核。受理部门按照本办法规定进行审核，自受理申请之日起十个工作日以内完成审核工作。
（三）审核批准。经审核符合申请条件的，受理部门出具安居型商品房补缴价款通知书，载明该套住房的补缴价款金额、收款银行账户和缴款期限等信息；经审核不符合申请条件的，驳回其申请并书面说明理由。
（四）补缴价款。权利人足额补缴价款后，向受理部门提交缴纳凭证，受理部门于五个工作日以内出具准予取得安居型商品房完全产权的核准通知书。
（五）变更登记。权利人取得受理部门出具的准予取得安居型商品房完全产权的核准通知书后，可以依法向不动产登记机构申请将该套住房变更登记为普通商品住房。
第六条 权利人申请取得完全产权应当补缴价款，具体计算公式为：补缴价款=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费。其中，原市场价格统一按照原购买价格除以70%计算，原购买价格不包含户内装饰装修价格。
前款所称税费是指权利人在办理安居型商品房《房地产证》或者《不动产权证书》时实际支付的税费，包括契税、印花税、交易服务费。
第七条 权利人补缴的价款分别纳入市、区国库。由市主管部门受理的，补缴价款纳入市国库；由区主管部门受理的，补缴价款纳入区国库。
第八条 安居型商品房在取得完全产权前发生继承的，继承人经协商一致，可以选择以下方式之一处理，法律、法规、规章另有规定或者安居型商品房买卖合同另有约定的除外：
（一）继承人未在本市拥有政策性住房的，可以申请将继承的该套住房产权份额登记至其名下，该套住房产权性质不变。
（二）向市主管部门申请收购该套住房，就收购款进行继承。
（三）按照《深圳市保障性住房条例》《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》（深圳市人民政府令第228号）及相关规定继续占有、使用该套住房。
（四）签订安居型商品房买卖合同满十年的，继承人可以按照本办法规定补缴价款后，取得该套住房的完全产权。
第九条 安居型商品房取得完全产权前，因婚姻状况变化需要变更权利人的，按照以下方式处理：
（一）权利人登记结婚，需要增加登记配偶为该套住房的共同权利人的，配偶应当未在本市拥有政策性住房，且经原权利人一致书面同意后，向受理部门提出申请，并提供结婚证等相关材料。
（二）作为安居型商品房共同权利人的夫妻，因离婚需要变更权利人为双方其中一方的，应当向受理部门提出申请，并提供离婚证和离婚协议或者生效判决等相关材料。
第十条 权利人签订安居型商品房买卖合同满十年，不取得完全产权的，不需要补缴价款，该套住房性质维持不变，权利人按照规定继续占有、使用该套住房。
权利人取得安居型商品房完全产权后上市交易的，按照相关规定不得以无房身份再次享受本市住房保障政策。
第十一条 面向人才配售的住房产权管理有关事项按照本办法规定执行。计算补缴价款时，原购买价格按照同等条件下安居型商品房价格取值。
第十二条 本办法自2025年1月2日起施行。
关于《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法》的政策解读
一、签订买卖合同满十年，不取得完全产权是否需要补缴价款？
权利人签订安居型商品房买卖合同满十年，不取得住房完全产权的，不需要补缴价款，该套住房性质维持不变，权利人按照规定继续占有、使用该套住房。
二、安居型商品房取得完全产权申请条件是什么？
安居型商品房权利人申请取得完全产权的，应当同时符合以下四个条件：
1.申请人为安居型商品房《房地产证》或者《不动产权证书》登记的权利人，且经其他共同权利人一致书面同意。
2.签订安居型商品房买卖合同满十年。
3.因按揭贷款为该套安居型商品房设定抵押的，须经抵押权人书面同意。
4.无法规、规章规定及安居型商品房买卖合同约定的不得取得完全产权的情形。
三、安居型商品房取得完全产权补缴价款计算规则是什么？
安居型商品房权利人申请取得完全产权时应当补缴价款，具体计算公式为：
补缴价款=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费。
其中，原市场价格统一按照原购买价格除以70%计算，原购买价格不包含户内装饰装修价格。税费是指权利人在办理安居型商品房《房地产证》或者《不动产权证书》时实际支付的税费，包括契税、印花税、交易服务费。
四、安居型商品房取得完全产权申请程序是什么？
1.提出申请。权利人向受理部门提出取得完全产权的申请。
2.受理审核。受理部门按照《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法》（以下简称《办法》）规定进行审核，自受理申请之日起10个工作日以内完成审核工作。
3.审核批准。经审核符合申请条件的，受理部门出具安居型商品房补缴价款通知书，载明该套住房的补缴价款金额、收款银行账户和缴款期限等信息；经审核不符合申请条件的，驳回其申请并书面说明理由。
4.补缴价款。权利人足额补缴价款后，向受理部门提交缴纳凭证，受理部门于5个工作日以内出具准予取得安居型商品房完全产权的核准通知书。
5.变更登记。权利人取得受理部门出具的准予取得安居型商品房完全产权的核准通知书后，可以依法向不动产登记机构申请将该套住房变更登记为普通商品住房。
安居型商品房取得完全产权流程图
五、安居型商品房继承方式如何确定？
安居型商品房在取得完全产权前发生继承的，继承人经协商一致，可以选择以下方式之一处理，法律、法规、规章另有规定或者安居型商品房买卖合同另有约定的除外：
1.继承人未在本市拥有政策性住房的，可以申请将继承的该套住房产权份额登记至其名下，该套住房产权性质不变。
2.向市主管部门申请收购该套住房，就收购款进行继承。
3.按照《深圳市保障性住房条例》《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》（深圳市人民政府令第228号）及相关规定继续占有、使用该套住房。
4.签订安居型商品房买卖合同满十年的，继承人可以按照《办法》规定补缴价款后，取得该套住房的完全产权。
继承人不满足“未在本市拥有政策性住房”条件的，可选择上述第2、3、4种方式之一进行继承。
六、因结婚、离婚需要变更安居型商品房权利人的，如何处理？
安居型商品房取得完全产权前，因婚姻状况变化需要变更权利人的，按照以下方式处理：
1.权利人登记结婚，需要增加登记配偶为该套住房的共同权利人的，配偶应当未在本市拥有政策性住房，且经原权利人一致书面同意后，向受理部门提出申请，并提供结婚证等相关材料。
2.作为安居型商品房共同权利人的夫妻，因离婚需要变更权利人为双方其中一方的，应当向受理部门提出申请，并提供离婚证和离婚协议或者生效判决等相关材料。
七、面向人才配售的住房产权管理是否适用《办法》？
面向人才配售的住房产权管理有关事项按照《办法》规定执行。计算补缴价款时，原购买价格按照同等条件下安居型商品房价格取值。
