逻辑突变!这几个城市的楼市,迎来大利好!

逻辑突变!这几个城市的楼市,迎来大利好!
2018年04月23日 18:57 博闻财经

本文为博闻财经团队原创作品

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近日,一个大消息降临深莞惠。

在上周举行的深莞惠经济圈(3+2)(也即深圳、东莞、惠州+河源、汕尾)党政主要领导第十一次联席会议上,一个重要消息被传出:

为进一步促进深莞惠三地协同发展,助推珠三角打造世界级城市群,在深莞惠经济圈(3+2)合作机制上,参照深汕特别合作区有关做法,推动在东莞、惠州邻近深圳地区划出一定区域,规划建设跨行政边界的功能协调、产业互补、成果共享的区域协同发展试验区。

上面的内容用一句话通俗的话解释就是,以前在楼市语境中的“临深地区”将迎来官方正式定义,成为名副其实的临深地区。

根据会议要求,这个在东莞、惠州划定的临深地区或者说试验区,除了行政上仍属各地级市管辖外,其他方面皆由三个城市协商而定。

具体而言,试验区内的地区生产总值、税收存量归当地所有,增量部分由三地政府在协商基础上按比例分成,提升中心城市辐射带动作用。

接下来,深圳、东莞、惠州将积极探索创新合作机制、合作模式,明确试验区选址、发展定位、空间布局、主导产业等因素。

这条消息对于深圳、东莞和惠州而言,无疑都是利好。

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对深圳来说:

我们知道,深圳土地面积狭小,只有不到2000平方公里,是同等级城市北京的1/8、不到上海的1/3、接近广州的1/4。

早在十几年前,就迎来了由土地空间带来的发展瓶颈。深圳老区罗湖区,几乎无新土地可以供应,整个深圳地区,也基本陷入了无地可供的尴尬境地。

过去十几二十年里,深圳一方面通过填海造地获取了一些土地,另一方面是加快城市更新步伐,获取存量土地。目前,存量土地已经成为深圳建设用地供应的主要渠道。

深圳建设用地供应主要以存量利用为主

但即便如此,也无法应对每年50万左右新增人口带来的住房需求量。

2017年,在中央政府要求地方政府增加住宅土地供应的背景下,深圳仅推出了2宗地块,不到北京、上海、广州、杭州、天津、南京、武汉、成都、重庆等热点城市的零头。

由于土地空间促狭,而人口与日俱增,最终导致住房市场上供需矛盾越来越激烈,房价水涨船高,同时还制约着深圳的产业发展。

在这样的背景下,2009年深圳、东莞、惠州召开了联合会议,签订了《深圳、东莞、惠州规划一体化合作协议》,打造深莞惠都市圈,以缓解深圳的人口压力。

现如今提出的在东莞、惠州划定区域协同发展试验区,是对深莞惠一体化的深入贯彻和进一步升级。

根据会议披露的内容可知,这个划定的区域,除了地区内生产总值、税收存量归当地所有,增量部分由三地政府在协商基础上按比例分成,提升中心城市辐射带动作用,就像深汕合作区。

深汕合作区和即将要在东莞、惠州划定的试验区,其实是为深圳打破土地瓶颈提供了一种新的思维方式和发展模式。

之前,许多人都建议深圳吞并东莞、惠州并直辖,但这个难度较大,牵涉到三个城市的行政区划调整,需要向国务院申报,程序复杂。而划定试验区就不一样,因为没有行政区划上的调整,操作起来就简便得多。

在这种操作下,试验区除了行政区划上不属于深圳,其他方面基本与深圳无异。这无疑会在很大程度上释放深圳的人口、产业压力,继续做大做强深圳。对于本身发展速度超快的深圳而言,超越北京、上海,成为中国第一城,也不是没有可能。

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相比深圳而言,其实东莞、惠州获得的利好更大。

东莞和惠州的经济发展,虽然说主要还是靠他们自己,但不能不说,有了深圳这个大流量在身边,东莞、惠州受益良多,尤其是房地产行业。

2009年深莞惠一体化概念提出后,三个城市在各自的城市规划都以这个思维为主线进行布局。

根据消息披露,未来深圳与东莞将会有8条地铁对接,与惠州将会有3条地铁对接。

深圳与东莞轨交对接

深圳与惠州轨交对接

此外,根据深圳市《城市总体规划(2016-2035年)》中披露的“将参照国际大都市发展经验,基本要在50公里范围内配置作为都市圈核心城市所应有的资源”来看,此次将要划定的试验区也基本可以确定。

也即距离深圳核心区50公里的距离都有可能,在50公里涵盖涵盖东莞长安镇、大朗镇、黄江镇、塘厦镇、樟木头镇,惠州的惠阳区。当然,这些地方不可能全都划为试验区,但试验区肯定在这些区域内。

划定的这些区域,将东莞、惠州与深圳联系的更加紧密,对于东莞、惠州将构成实实在在的三大利好:

1、未来在划定试验区的基础设施建设方面,将能获得来自深圳的经济、教育、医疗等资源的支持;

2、通过试验区,东莞惠州与深圳联系更加紧密,未来能够更好地承接来自深圳的产业和人口。

3、试验区的楼市,将迎来补涨。这一点我们虽然特别不希望看到,但它毫无疑问,还是会发生。

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