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前言
自建房成本几何
现在是买地建房的好时机吗?
自建房VS成品房
结语
前言
2014年年底，一对澳洲夫妇以35万澳元的价格购入了墨尔本一处600多平米的空置土地。
8个月后，在该地块上建起了一栋150多平米的4居室独立屋，花费约28万澳元。
2020年年初，该独立屋以127万澳元卖出，五年时间，房产升值2倍多。
有数据显示，自建住房的平均价格要比同一地区的现房低13%左右。随着房地产市场大涨，不少人越来越看好自建房的升值空间。
而在建房补贴HomeBuilder的刺激下，澳洲人正在扎堆建房。
据住房产业协会（HIA）预测，今年澳洲将迎来建房高峰期，全澳各地约有13万栋新屋将开建。
因此，我们有必要理性地算笔账：自建房到底划不划算？
自建房成本几何
买房还是建房？
在澳洲房地产市场牛气冲天和自建房热潮席卷的当下，这一老生常谈的问题值得再次关注。
我们先来核算下，如果在2020年建造一栋独立屋到底需要花费多少钱？
要考虑的第一件事是房屋所在土地的价格，各州之间的价格差异很大。
根据澳大利亚城市发展研究所2020年土地状况报告，2019年，悉尼的土地中位价全澳最贵，达 45.9万澳元，其次是首领地42.3万澳元，墨尔本和布里斯班的中位价均为32.7万澳元，阿德莱德最便宜，中位价为 18万澳元。
图源：Savings.com.au
再来看建筑成本。
澳大利亚统计局（ABS）的数据显示，2019年12月，建筑成本平均价格为每平方米1393.55澳元。但是，该价格不包括设计、规划许可等。
根据ABS 2019年12月的建筑批准数据，澳大利亚的平均住宅面积为229.8平方米，建筑成本约为32万澳元。
建筑造价咨询公司Rider Levett Bucknall的数据则显示，2020年，在悉尼自建房的成本中位数大概为86.7万澳元，墨尔本为76.4万澳元，阿德莱德最便宜为50.2万澳元。
我们可以跟地产研究机构 Demographia显示的2020年各大城市房屋中位价做一个对比：截至2020年12月，悉尼的房屋中位价为100万澳元；墨尔本达到82.9万澳元；布里斯班和阿德莱德分别为59.3万澳元和50.9万澳元。
而近3个月以来，澳洲各大首府城市的房屋中位价都还在飙升之中。
当然，关于自建房成本只是一个非常粗略的估计，还有很多因素并未考虑，比如土地坡度是否需要平整、装修材料和配件的档次、工期延误等。
那么，就成本的角度来看，买房和建房怎么选？
有专家认为，土地价格在总成本中所占的比重越大，买地建房相对来讲就更划算。
因为在澳洲投资房地产，土地永远是重中之重，所谓“买房”，其实就是“买地”。
当一处物业升值时，实际上是地价上涨。考虑到翻新整修和结构老化，房屋，即土地上的建筑物，是在不断贬值的。
在澳洲，房屋本身是以每年2.5%的速度折旧的附属品；而土地是永久产权，是房地产增值的源泉。
现在是买地建房的好时机吗？
目前关于自建房成本的最新数据仅限于2020年，而在HomeBulider计划的助推下，建筑成本正面临飙升的趋势。
疫情期间，全球对建筑产品的需求急剧增加，而澳洲用于建造房屋的木材中，约有20%来自海外，疫情使其供应中断，建筑商难以获得搭建房屋框架所需的木材等材料。木材价格在过去一年里也应声而涨，已攀升了50%。
此外，由于翻新和新建独立屋的需求飙升，熟练工人的短缺也进一步加剧。
砌砖工、屋顶安装工和木匠再度成为了炙手可热的职业，工资水涨船高。
原材料和关键工种短缺使得工期延误将成为普遍现象。通常情况下，建造一栋独立屋大概需要7个月，而今年工期可能会延长至9个月。
交付时间是一个令很多自建房房主们头疼的问题，不断延长的工期意味着额外的建造成本与开支。
建筑成本上升，现在还是买地建房的好时机吗？
答案是，建房也许并不是好时机，但买入合适的空置地块不失为一个好的选择。
尽管土地也可能受到市场低迷和波动带来的不利影响，但是购买土地更有可能确保买家实现保值和增值。
除了可以避免为现有房屋建筑的修缮支付额外费用外，在敲定该块土地的最终用途之前，买家可以拥有更多的选择余地。
今后既可以根据需求进行施工建房，也可以原样转售，赚取差价。
自建房VS成品房
除了成本外，与买成品房相比，自建房还有一些其他方面的利弊。
自建房的优势：
1. 个性化。买地建房意味着买家需要介入各个步骤：寻找和购买合适的土地，选择建造商、确定房屋的楼层大小和设计风格……个性化选择意味着你可以打造一处自己梦想中的家园。而这一需求是购买现成房屋很难实现的。
2. 首次购房者补助金。该计划用于购买或建造新房屋，符合条件者将获得1万澳元的补助金。
3. 印花税。买家只需要为土地缴纳印花税，而无需支付房屋的印花税。以悉尼为例，在土地中位价45.9万澳元的基础上，印花税约为1.6万澳元。相比之下，如果以88.9万澳元的中位数价格在悉尼购买一处成品房，印花税约3.5万澳元。
4. 初期资金投入较少。前期只需支付土地的金额，而建房费用按工程进度逐次支付，买家有充分的时间准备资金。
自建房的缺点：
1. 时间和精力。成品房一旦购买成交可以随时搬入，而买地建房意味着买家需要等待半年，甚至一年的时间。
此外，买地建房比购买成品房的步骤更复杂，风险更大，买家要付出更多的时间和精力。
2. 建筑贷款。建筑贷款是一种特殊类型的房屋贷款，旨在协助为新房屋的建设筹集资金。与普通房屋贷款相比，建筑贷款利率通常更高，且手续费也更高。
3. 土地选择受限。想要选择一块称心如意、升值潜力大的地块不是一件容易的事情，尤其是在首府城市，核心地段已经很难买到空置地块，只能考虑远郊，未来升值空间难免受限。
结语
房屋是大部分人一生中拥有的最昂贵的资产，购置什么样的房产也是一个非常个性化的决定。
有些人梦想着打造一处完美家园，甚至不惜耗费更多的时间、精力和金钱；而有些人只是希望可以迅速搬进适合自己需求的住宅，或者更看重未来的升值潜力。
无论做出什么样的决定，了解每个过程涉及的成本都是很重要的。此外，多方面比较优缺点才能找到最适合自己的理想居所。
参考来源：
https://www.abc.net.au/news/2021-03-25/building-delays-homebuilder-supply-shortage/100026876
https://www.realestate.com.au/advice/how-much-does-it-cost-to-build-a-house/
https://www.savings.com.au/home-loans/should-you-build-or-buy-a-home
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