01
无惧加息 澳洲现金买房人数激增
去年，在新州、维州和昆州，超过25%的房产是由一群对利率变动免疫的买家用现金支付的，这一买家群体不断扩大，对房地产市场产生了更大的影响。
PEXA的一份新报告显示，现金买家去年在这些地区和内城区共支付了1296亿澳元购买房屋，较2022年增加了1.5%。
在同一时期，无贷款交易的比例也有所上升，从所有房屋销售中的份额增加了2.9个百分点，达到28.5%。
PEXA的首席经济学家Julie Toth表示，这些发现凸显了货币政策在控制通胀方面的局限性。
“现金买家的数量正在增加，这一相对庞大的群体有助于解释2023年房地产市场的韧性，尽管利率迅速上升。”
“研究结果还表明，随着我们继续前进，房地产市场可能比以前的模型预测的对利率的进一步变动更为稳定和有韧性。。”
“这简单地因为我们有这样一个相当大的市场部分可以继续交易，无论是买卖，都不依赖于抵押贷款。”
不断扩大的现金买家市场很可能是由城郊地区现金买家主导的，这些买家由退休人员和寻求换一种生活或换一种生活的裁员人员组成。
除了他们之外，还有市中心的现金买家，这些买家可能包括正在搬迁的富裕自住业主，以及国内和国际投资者。
AMP的首席经济学家Shane Oliver表示，现金买家的增加可能会推迟今年预期的降息。
“超过25%的买家不受利率影响，这是一个很高的比例，所以，是的，如果劳动力市场保持紧张，房地产市场继续重新加速，那么降息可能会被推迟。”
CoreLogic的数据显示，2月份全澳房价增长势头略有增强，上升0.2个百分点，至0.6%。这是5个月来的最快增速，受对今年晚些时候可能降息的乐观情绪增强的提振。
在新州和昆州，现金买家的比例急剧增加了2.9个百分点，分别达到27.7%和29.6%。在维州，现金销售占所有交易的25.2%，较2022年增加了1.5个百分点。
Jarden的首席经济学家Carlos Cacho表示，尽管房源将在短期内对房价产生最大影响，但现金买家的普遍性将有助于限制住房价值的潜在下降，如果今年利率保持不变。
墨尔本中央地区（邮编3000）拥有最高数量的现金购买，1697处房产以超过13.2亿澳元的价格成交，几乎是去年的两倍。
该邮政编码中超过一半的所有房屋销售是用现金支付的，很可能是富裕的自住业主在缩减规模，以及希望利用停滞不前的公寓市场获利的投资者。
冲浪者天堂（邮编4217）以14.3亿澳元的现金购买总价值超过了Broadbeach，成为现金购买总价值最高的地区，1232处房产易手。该邮政编码中近一半的所有住宅销售是不带抵押的。
现金买家还瞄准了悉尼的高端郊区，如Darling Point（邮编2027），Bellevue Hill（邮编2023）和Bondi Beach（邮编2026），交易了近20亿澳元的无债务房产。
去年，84名买家以平均每套335万澳元的价格现金购买了Darling Point的房产，而80名现金买家以平均每套363万澳元的价格抢购了Bellevue Hill的房产。
在Mosman，223处平均每套价值290万澳元的房产无抵押出售。
02
澳洲房屋审批量将下降，单元房中位价恐涨$18.2万！
一家房地产研究机构敦促维州Allan政府，如果希望 结束该州的住房危机，就应该取消新建住宅的印花税长达20年，并承担更多的债务。
今天发布的Charter Keck Cramer（CKC）报告显示，未来3年墨尔本的新公寓审批量将下降，报告背后的研究人员警告说，前期税费成本是主要原因。
这家在房地产行业领先的市场研究机构的分析报告指出，虽然材料成本已经稳定下 来，但对劳动力的持续高需求让开发商们望而却步，到今年年底，墨尔本最经济实 惠的楼花公寓（包括一居室和两居室住宅）的价格可能会上涨30%。
CKC的“建房销售和建房出租”（Build to Sell and Build to Rent）市场报告显示，澳洲每年需要建造7.5万套公寓，才能实现联邦政府提出的未来5年120万套住 房的目标。 而在全澳范围内，今年建造的公寓预计不到3.5万套，2025年和2026年将更少。
CKC认为，目前维州仅批准了约3万套公寓，其中大部分位于城市的大楼内，以及内 环和中环城区6层或6层以下的建筑群中，许多这些公寓处于待建状态，因为开发商 在等待更好的市场条件。
由于维州是全澳印花税最昂贵的州，而维州的目标是在未来10年内建造80万套新房，CKC的澳洲研究执行董事Richard Temlett表示，无论对本地人还是外国人来说，印花税都必须取消。
Temlett说：“审批率处于10年来的最低点……这绝对是一场灾难。这不仅仅是因为疫情，还因为对楼花住宅的鼓励措施被取消了。”
“他们需要让维州尽可能地吸引本地和海外买家，这就意味着要改变印花税。如果 、做不到这一点，维州建造的新房数量就会减少，对公屋的需求也会增加。”
“维州将不得不举借更多的债务来为这一切筹集资金——它不能只是不断地征税。”
他建议政府可以通过在10到15年间分期征收土地税的方式，来收回类似数额的税收。
Temlett则警告说，他预计到今年年底，楼花公寓价格将上涨30%，使墨尔本60.7万澳元的中位单元房价增加18.2万澳元。
03
房贷月供吞掉澳洲人一半收入！住房承受力大幅下降
专家警告说，住房承受力已经达到“历史危机点”，家庭被迫将近一半的收入用于偿还房贷。 澳洲房地产协会（REIA）的一份报告发现，目前平均每个家庭的房贷支出都逼近其收入的48%。
每季度发布的《住房承受力报告》还发现，2023年四季度的住房承受力大幅下降了2.7%。
REIA会长皮尔金顿（Leanne Pilkington）表示，在当前的现金利率下，住房承受力降至该协会首次发布报告以来的历史最低水平“毫不奇怪”。
她说：“新州、维州、南澳、塔州和ACT的住房承受力正处于20年来的最低点。昆州是最大输家，本季度住房承受力下降了2.8%。只有加息缓解，我们才能看到这一前景发生改变。”
澳储行（Reserve Bank of Australia）上个月宣布把官方现金利率维持在4.35%，该利率最初设定于2023年11月。
与此同时，皮尔金顿警告说，租房承受力也受到了打击，全澳租金中位数增长到了家庭收入的23.9%。
在最新报告中，维州、昆州、西澳、塔州、南澳和北领地的租金承受力都有所下降。
新州和ACT是唯一没有对租房者造成直接打击的州和领地，REIA发现这两个地区的租金承受力没有变化。
皮尔金顿说：“也许是为了应对严峻的租房形势，本季度入门级购房者表现得更加积极。首次购房人数增至31,445 人，本季度增长了16.8%，与2022年12月季度相比增长了12.8%。” 2023年12月，首置业者的平均贷款额也增至514,664澳元，比过去12个月增加了5.5%。
各州和领地的自住住房贷款总数也在12月季度增加了9.7%到25.3%。
04
澳洲建筑业需要更多移民 否则房子会越来越贵
一项最新分析显示，除非阿尔巴尼斯政府开辟新途径，为建筑行业输送更多移民工，否则工党承诺的5年内建造120万住宅的目标几乎不太可能实现。
据《澳洲人报》报导，这项对人口普查和行业数据的分析显示，虽然全澳有9%的劳动力在从事建筑业，但过去10年，移民到澳洲的人中只有6.4%在这个行业工作。
而住宿和餐饮行业只占澳洲劳动力的6.6%，但过去10年却吸引了11.4%的移民工，该行业获得的移民工比建筑业多近80%。
住房行业协（HIA）会负责人默里（Geordan Murray）表示，虽然过去10年，建筑行业的文化和语言多样性在增加，但与其它行业相比，建筑业在招募移民工方面的表现非常糟糕。
分析显示，在2011年至2021年间，建筑业劳动力增长了29%，16.4%的从业人员日常所用的语言不是英语。
在建筑业人员使用的非英语语言中，中文普通话占比最大，其次是阿拉伯语。
但讲阿拉伯语的建筑工人比例从2011年的9.4%下降到2021年的8.1%。母语为意大利语的工人占比也从13.9%下降到6.2%。讲希腊语的工人比例从8.9%下降到5.6%。
默里说：“技术移民系统辜负了建筑行业，没能给该行业带来更多技术移民，导致劳工短缺继续存在，工程耗时更长，建筑成本增加。而更高的建筑成本导致新房建设减少，住房可负担性恶化。”
建筑业只有24.2%的从业人员移居澳洲，在澳洲的19个主要行业部门中排名第16，远低于国家平均水平的32%。而金融和保险服务部门拥有最大比例的移民工，高达39.6%。
虽然工党政府对移民系统进行了一系列审查和改革，但住房行业协会认为，移民政策审查并没有为建筑行业人力短缺的问题提供有针对性的解决方案。
默里表示，没有迹象表明，建筑业招募海外熟练技术工人的能力会有任何改善。“没有这些工人，政府在未来五年内建造120万套住房的目标几乎没有实现的可能。”
住房行业协建议简化建筑行业从业人员移民澳洲的程序，并为行业执照和签证计划提供更多资金支持。
