澳洲有近90%的人口住在城市,在新州约有超过三分之一的人口住在由分契式物业(Strata)管理的公寓楼,单元房或连体别墅里,这个数字到2050年预计将翻一翻。
如果你是其中的一员,那你真的了解澳洲特色的分契式物业管理常识吗?
哪些是共有物业?什么是业主权益团体? 物业管理费是如何制定的?作为业主你有哪些权利?为什么我要为大楼其他住户维修买单?什么是合理或不合理的物管费?
在澳洲只要是购买了公寓(Apartment)单元房(Unit)或联排别墅(Townhouse),就属于分契式产权(Strata Title),就有机会接触到分契式物业管理公司(Strata Managing Agency)。
经过60多年的发展在澳大利亚已形成了一套非常完善的物业管理体系, 相应的立法健全并经过了多次修改。
共有物业(CommonArea, 又叫Common Property)是指所有的公共区域和共享设施,包括车库,走道,防火通道,屋顶,电梯,门禁系统,通风系统,排水系统,防火系统,等等。
业主权益团体又叫OwnersCorporation, 有的州也叫Body Corporate, 由所有业主集体组成,在关于大楼的公共区域的问题处理上,都有表决权。
业主委员会 (Strata Committee)是从业主权益集团里选出来的代表,最多不超过9人,负责和Strata Manager以及Building Manager的日常沟通,协助大楼日常管理。
年度预算(Annual Budget)是Strata Manager根据每栋大楼自身的情况定制的维护和运营方案,具体由以下部分组成:大楼保险,水费,电费,清洁费用,园林费用,物业经理的服务费,公用设施的保养和维修费用,等。
物业费(Strata Levy)的制定是基于年度预算,再由每一个单位(unit)的占比(Unit Entitlement)来计算和分配到每一个业主。
如果你在澳洲买房,特别是买公寓的时候都会收到缴纳Strata Levy(物业费)的通知。
物业管理条例(By-law)是由OwnersCorporation来定制的。By-Laws会涉及垃圾、停车、噪音、饲养宠物等问题的管理,居民及租客的行为准则,以及公共区域和公共资产的使用规定。对于违反管理条例的行为,业主委员会有权进行相应的警告和处罚。
Strata Manager 是一名注册的专业人士,他的主要职责是保证楼宇和小区的正常营运和财务管理,做年度预算(Budget),根据年度预算来制定物业管理费(strata levies),保证收支平衡,负责召开业主会议 (AnnualGeneral Meeting),为大楼申请保险,保证各方面的合规性(Compliance)等。澳洲各个州都有约定俗成对Strata Manager的称呼,Strata Manager有时候也叫Owners CorporationManager,或者Strata Managing Agent。
Building Manager一般常驻在楼宇里,和strata manager一样也是由Owners Corporation任命和指派任务,并向Strata Committee汇报日常工作,他负责的是处理楼宇公共区域内的日常的大小事务,包括公共设施的保养和维修,大楼安全管理,公共区域的清洁,园林维护,物业管理条例(By-law)的实施,处理住户投诉,协调邻里关系等。Building Manager通常只在周一到周五指定办公时间内上班。如果楼里出现了任何问题都应该先向Building Manager反映,让他及时排查处理。另外,如果你刚搬进楼里或者刚成为该楼里其中一个单位的业主,Building Manager还负责给你提供大楼的门卡,和水/电/煤气表的号码和所在位置,以便提供给供应商完成水/电/煤气的连接。
那么放眼澳洲,最为耀眼的楼宇物业管理公司 (Building Manager) 又是哪家?
那一定是:
Delux Building Management Group
Delux Building Management Group的主营业务是楼宇物业管理,公用设施管理,瑕疵管理,礼宾服务,公共区域清洁,园林绿化维护等。
基于不同区域的不同类别的物业大楼,Delux会根据业主委员会(BMC)的要求来量身定制最适合的团队和管理方案。
Delux奉行“D E L U X”的原则:
Dedication+Expertise+Loyality+Unity+eXcellence=Delux
Dedication 奉献
Delux致力于为客户提供卓越的服务和解决方案,小事之中见真章。
Expertise 专业知识
Delux在楼宇管理及物业维修领域具有专业性。Delux的员工在实践中锻炼技法,并不断创新突破。
Loyality 忠诚
Delux始终把合作忠诚、相互尊重彼此信任放在首位,并致力于与客户、合作伙伴、员工建立长久而牢固的关系。
Unity 团结
Delux深知团队合作的重要性,坚信齐心协力可以克服众多险阻并取得伟大成就。同时,Delux重视每个团队成员的贡献,并营造一个充满团队支持力和包容性的工作环境。
Excellence 卓越
追求卓越是Delux的终极目标。Delux始终追求质量、专业度、客服要求等高标准,并通过不断创新成为行业的领导者。
目前,Delux有多语种的物业经理及高级管理团队共58人,礼宾、清洁、绿化团队总计逾70人,管理物业总量超过100栋,合计近11000套。
建筑及设施管理服务项目
下班后支持
物业行政职责
楼宇资产管理
承包商管理
维护计划
项目协调
安全及保安措施
清洁服务项目
室内清洁
室外清洁
废物管理
质量控制
花园维护服务项目
病虫害防治
除草服务
草坪护理
礼宾服务项目
物业营运支援
礼宾服务
紧急响应
前台操作
住户关系
安全与访问控制
欢迎和问候
新发展支持服务项目
协助出售待售物业
缺陷协调服务
新员工入职及培训
操作计划和手册服务
协助看房服务
安全与访问控制
欢迎和问候
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