01
澳洲房产买家信心恢复 重返市场
周二，澳洲储备银行决定维持现金利率不变，加上经济学家预期今年晚些时候可能开始的降息行动，专家认为这将提振市场情绪，促使更多购房者重返市场。
同时，如果利率长时间保持较高水平，可能会使一些现有房主陷入困境，推动大量房产上市数量上升。
Judo银行首席经济顾问Warren Hogan表示，虽然澳洲储备银行没有明确表示将采取何种措施，但其语气已经软化。
“他们去除了明确的紧缩倾向，但并没有表现出宽松倾向，因此我认为许多人会将这种转变解释为加息周期结束，下一步将是降息的信号。”
CoreLogic研究总监Tim Lawless同意，保持利率不变的决定，加上通胀下降和对今年晚些时候利率下降的日益期待，应该有助于提升信心。
“随着降息的可能性为住房需求增添动力并推高房价，我们可能会看到一些潜在购房者试图在利率下降之前进入市场，希望能够提前享受到房价增长的好处。”
McGrath房地产集团首席执行官John McGrath表示，利率暂停上涨可能帮助一些业主保住他们的财产，但一些压力开始显现。
SQM Research的数据显示，过去一年中，新州的陷入困境的业主房产上市数量上升了9.6%，维州上升了6.7%，北领地上升了23.9%。同期，其他州的记录有所下降。
困境房产上市通常包括“抵押权人持有”、“银行强制出售”、“急需卖家”、“低于成本出售”、“必须出售”、“清算”、“急售”、“紧急”、“降价”和“卖家积极”等关键词。
“我认为，只要利率保持高位，贷款压力将继续上升，我预计今年困境房产上市的活动将继续上升，因为我们不会很快看到降息。”
Hogan先生表示，尽管一些家庭仍然拥有相当大的储蓄缓冲，但在降息之前这些缓冲可能会被耗尽。
“这是一个未知的领域。我认为，我们将会看到那些一直勉强维持的人最终选择放弃，出售他们的房产。”
“总体数字表明，仍然存在显著的缓冲，但随着利率持续高位，这些缓冲将被耗尽。我认为这增加了市场上出现更多困境出售的风险，因为利率长时间保持高峰水平并不常见。”
02
澳洲60%选民支持对负扣税进行改革 防止住房市场恶化
根据一项新的民意调查，大多数澳大利亚人希望取消针对房地产投资者的税收优惠。
一项由Everybody’s Home委托RedBridge进行的民意调查显示，五分之三的选民支持限制或取消负扣税和资本增值税优惠。
Everybody’s Home的发言人Maiy Azize表示，住房压力普遍存在，许多选民认为针对投资者的税收优惠不公平，并使住房危机恶化。
“大多数选民支持联邦政府限制或取消对投资者的税收优惠。不到四分之一的人希望保持现状。”
调查还显示，近一半的选民面临住房压力，将至少30%的收入用于住房，三分之一的人花费了40%或更多。
“改变的意愿在这里，而且在主要政党害怕提倡税收改革的情况下发生，这场住房危机已经酝酿了几十年，因为历届政府选择了对私人投资者进行优惠，同时放弃了自己建造住房的责任——他们不仅背离了低收入人群，也背离了那些难以负担住房的普通澳大利亚人。”
调查显示，没有投资房产的人更开放于这些变化。
RedBridge表示，年龄在18至34岁之间的年轻澳大利亚人受到的打击最严重，这一群体中有一半的人将40%或更多的收入用于住房。
相比之下，年龄在65岁或以上的人中，只有9%的人如此。
“联邦政府必须取消这些对投资者的不公平优惠，并利用节省下来的资金建造数以十万计的社会住房。我们的国家领导人早就该优先考虑所有人的住房而不是投资者的利润。”
03
南澳租房新规三月生效 涨租最多一年一次
从2024年3月1日开始，南澳业主每年最多只能上涨一次房租。与此同时，对申请租房者歧视性行为的罚款将调高至目前的十倍。
这些措施是南澳政府去年宣布的租房市场管制三阶段改革措施的一部分，旨在租房危机深化的背景下更好保护租房族的利益。
首批租房市场新规已于去年9月生效，要点包括禁止房东或中介开展租金竞标，以收取高于挂牌金额的租金；不得要求申请者提高租金，同时挂牌租金必须明确具体金额，不能以区间价的形式出现。违规罚款最高可达2万澳元。
本月开始生效的第二批新规限定了房租上调的频率，并加大了对有孩子租房族的保护：对此类申请租房者歧视行为的罚款从2500澳元升至2.5万澳元。
第三批改革措施将于今年下半年生效。主要包括：将终止租房协议的通知期限从目前的28天增加至60天；允许租客在合情理的前提下豢养宠物；并确保出租房满足最基本的居住标准。
南澳消费者和商务事务厅长麦克尔斯（Andrea Michaels）表示，这些改革措施实现了保护租客和保护房东权利之间“恰到好处的平衡”。
她说：“目前南澳租房所面临的不安全感达到了前所未有的水平，我们希望确保他们获得可能的最好保护，包括更强的权益、更多的财务稳定和更好的长期安全感。”
她补充说，新法规也加强了对房东的保护，确保其物业在出租期间能受到足够的照料，“这也是为什么提高了对那些不能履行职责租客的罚金”。新规对物业造成恶意严重损害的行为的罚金从2500澳元提高至2.5万澳元。
根据房产研究公司SQM的最新数据，全澳大部分地区的平均租金持续上扬，空置率继续收紧。阿德莱德总体租金在过去12个月上涨13%，独立房周租金升至638澳元，单元房周租金涨至457澳元。
PropTrack的最新报告《2024年租房可负担性指数》则显示，南澳租房可负担性降至17年最低。中等收入家庭（年收入$91,400）在不陷入财务压力的前提下所能负担的出租物业仅占上市房源的四分之一；年收入前30%的家庭（年收入$145,100）可负担88%的上市房源；而年收入5.6万的家庭仅能负担2%的挂牌房源。
疫情后房租飙升是导致可负担性恶化的主因。在过去三年，阿德莱德大都市区中位周租金上涨了170澳元，边远地区上涨了110澳元。其中，低端物业租金飙升最快，三年涨幅达45%。
04
澳洲大批年轻人离开首府城市
住房负担能力的恶化正在改变澳大利亚首府城市的特征，因为越来越少的年轻人选择居住在市中心郊区。
尽管由于发展、价格和不同地区的需求，城市的概况会随着时间的推移而自然变化，但人口普查数据分析显示，内环地区的老龄化速度很快，而且趋势开始影响儿童居住的地方。
与十年前相比，2021年居住在距离中央商务区2-10公里范围内的年轻澳大利亚人（19至35岁之间）的比例有所减少。
这些市中心郊区传统上被认为是学生和年轻专业人士的天堂。
随着靠近大学和城市办公室的合租房和小型住宅的激增，许多前几代人已经在这些地方开始了他们的独立住房之旅。
但这种情况似乎正在改变。根据城市的不同，仅仅十年后，内城区的一些地区年轻澳大利亚人的比例就明显较低。
总体而言，与2011年相比，居住在城市的各年龄段人口有所增加，但不同年龄段的人口分布对不同地区的特征变化产生影响。
在此期间，城市发生了不同的变化。布里斯班和墨尔本中央商务区的公寓开发提高了居住在这些城市中心的澳大利亚年轻人的比例。
相比之下，在悉尼，居住在中央商务区的年轻澳大利亚人的比例自 2000 年代初以来一直在下降。
但一个普遍的趋势是，居住在距中央商务区 2 至 8 公里的内城区的澳大利亚年轻人所占比例较小。
在悉尼，居住在 10-16 公里之外的人口比例有所增加，年轻人明显转向这些更远的地方。
在墨尔本和布里斯班，除了CBD居住区外，年轻人比例增加的唯一其他地区都在25公里之外。
同一时期，市中心地区的平均年龄显着增加。
截至 2021 年的十年间，悉尼、墨尔本和布里斯班的平均年龄增加了一到两岁。
在一些远郊地区，平均年龄增长幅度甚至更大。
如果这种老龄化趋势持续下去，则标志着市中心地区人口结构的重大变化。
随着到 2021 年的十年间内城区人口老龄化，以及居住在距离墨尔本和布里斯班中央商务区 6 至 20 公里处的 19 至 35 岁人口的比例减少，我们也开始看到居住在那里的儿童比例也在减少。
与此同时，居住在距离城市 25 至 30 公里的居民中，儿童所占比例开始增加。
这表明越来越多的年轻家庭被城市边缘的新郊区开发项目所吸引。
e61 研究所的研究强调，特别是有大量年轻人搬出悉尼和墨尔本。
尽管截至 2021 年的十年间许多事情发生了变化，但住房负担能力变得更具挑战性，特别是自 2021 年上次收集人口普查以来。
从2011年到2021年，悉尼的房价上涨了一倍多，墨尔本的房价上涨了80%。虽然布里斯班的房价在此期间仅上涨了 57%，但随后在疫情期间迅速上涨。
虽然 2011 年至 2021 年期间，国家和州政府的住房负担能力普遍有所改善，但这些数字反映了该时期边缘和区域发展的改善。
在城市内部，市中心地区的房价在过去十年中出现了一些最大的涨幅，并且价格继续变得越来越难以承受。
内城房价的一个主要驱动因素是发展受到限制。
内城区受到规划和分区限制的严重限制，导致中产阶级化，并使房价超出了许多澳大利亚年轻人的承受能力。
