1房价和工薪阶层无关
前些日子，听到一个大v说未来深圳的房价一定会超过北京。
大致原因是，北京在赶人，深圳在抢人。北京赶走的都是刚需，接盘侠少了，房价自然接盘能力受损。
这是一本正经的胡说八道啊。
我们先来讨论一下，什么是刚需。
不妨举三个典型的例子。
1、某水果摊小贩，外地户口，每月收入过万，孩子在老家上学。
2、大学刚毕业的校招生，通过招聘来北京工作。月薪7000元左右。
3、北漂5年的高级白领，已经连续交了60个月的社保，有买房资格，月薪2万左右。
请问哪一个是刚需呢?
第一个肯定不是。水果摊小贩只是在北京赚钱，背负着养娃养家的重担，所以更倾向于在老家购置一套改善类的住房，或者去环京、省会城市买房。
第二个，刚毕业的学生，目前还没有买房资格，工资也不够买房能力。先攒钱再说吧。
第三个，在北京工作了5年，有购买资格，也基本有买房的能力。最重要的是，对北京有了一定的感情依赖，人脉、工作都在这里。想要稳定下来的愿望很强烈。
所以，第三个才是真正的刚需。
对于一线城市来说，房价已经和大部分工薪阶层没关系了。这话听着挺扎心，但是事实就是这样。
北京购房的刚需门槛，是单价3w+，总价300万。如果按照35%的首付来算，至少也要不到100万。剩下200万，按照25年等额本息的话，一个月也要12000元的月供。
按照申请房贷的条件，一个月的流水可以覆盖两倍月供，那么月薪至少达到24000元以上。（然实际申请房贷的时候，要求没有这么严格。）
北京刚需的群体很明显了：
1、在北京5年以上，满足连续缴纳60个月社保的条件的外地人，或者京籍。
2、至少能一次性拿出100万左右的首付款，月薪2万以上。如果是夫妻买房，那么两个人的月薪至少2万。
这个门槛，已经比较高了，足够将大多数流动人口排除在外。
我之前看过一份报告，具体数字忘记了，大概是说，北京的流动人口，能买房的比例在10%以上，不到20%，在流动人口里，其实是很小的一部分。
我们千万不要被那些“看起来很正确”的话误导。
什么是刚需？有购房资格，并且有购买力，只是目前还没有房产的群体，是刚需。
流动人口是什么？只求有一份比较稳定的工作而已。北京呆不下去，可以去上海，去深圳，无所谓，只要有钱赚。
表面上看，北京人口流出，深圳人口流入。流出人口并不一定都是刚需，很可能大部分都是买不起房子的那批人。
刚需未来会变成有产阶层。流动人口，只是每月拿着现金流的人。只有极少数比例的流动人口，通过努力工作、或者六个钱包拼杀出来，成为刚需。
越是经济发达，房价高的城市，刚需和流动人口之间，越存在着一条看不见的鸿沟。
2楼市下跌，有一条隐形的界限
继续讨论北京楼市。
在楼市中，刚需是购房需求最强烈的群体，也是永远为楼市托底的群体。
有人总是盼着房价大跌。但真相是什么样呢？
我们看2013年-2015年之间北京的商品房供应，那时候刚需商品房还大多数在五环、六环之间，总价大概在150-200万这个区间。
但是到了2016年，房价大涨，刚需的门槛从150万变成了300万。
等到2017年，北京317调控的时候，房价下跌，有人说，北京楼市要腰斩了。但实际上，最严重的程度，也就跌了20%左右。
跌到20%左右就上车，这是刚需心里的底线。
以西城区的刚需上车神盘，荣丰2008为例。我们来看一下同户型的历史成交价。
15年底，成交价是147万。
16年底，楼市上涨，成交价达到258万。
17年5月份，历史成交价最高是355万。考虑到网签的延后性，这应该是317调控之前站岗的一个例子。
17年10月份，历史成交价最低点是282万。
从16年开始，即使房价翻了一倍，实际上跌20%左右，也就是降了70万就已经到刚需的心理价位。再往下跌无可跌。刚需已经接盘了。
从这个例子，你可以深刻的理解，不是没房子的就叫刚需。
北京刚需的购买潜力，是非常旺盛的，更何况，刚需购买的房子，仅仅是入门的资产。
（数据来源于几套房小程序，此处应该@北京买房那些事）
3标配：开豪车住二环小破房
买房是大宗资产交易，不考虑投资需求，大多数人的买房换房的频率，基本一辈子只有两次。
第一次就是刚需上车，300万以下的一居室、小开间，或者300万-500万的小两居婚房。
第二次就是置换孩子需要的学区房（如果生二胎，还要从两居置换到三居）。
第三次，就是孩子长大以后的养老改善房。
从买房路径来看，就是从五环置换到三环，三环再回到五环的过程。
我们来看目前租房的热力图。除了北部昌平、通州之外，热度基本集中在五环内。
租房区域，就是工薪一族买房真正需求的位置，上班真正可以接受的路程范围。
再看市场提供的二手房房源。以250-400万总价去筛选，差不多是15000万套（包括商住等）。这个数字，是北京市场比较热的时候，一个月的成交量。
刚需房源太稀少了。
更为重要的是，5环内已经是存量房市场。五环内可以开发的土地，很少很少。看2018年北京住宅用地成交分布，昌平、大兴、顺义是成交大户。东西城、海淀都没有。
另外一个特色是，政策房很多。以下是不完全统计的78个限竞房、共有产权房。限竞房拿下房本后，5年内不得转让，算上盖房子的时间，要捏在手里7年。共有产权房只有一部分产权是自己的，转让也是小范围的目标群体。
下图是不完全统计的限竞房&共有产权房，看上去很多，供应量很足，对不对？
回顾一下2018年的相关土地政策，你就发现：当四环内限制各类用地调整商品住宅的时候，更多出让的是五环外的土地。而且，为了打压房价，限制高价拿地，推出的新房大部分是政策房。
优化土地供应结构
2018年将完成1200公顷宅地供应，着力推进已供地的290万平方米共有产权住房和600万平方米商品住房建设，尽快形成市场供应
发布《北京市2018年建设用地供应计划》，今年北京计划建设用地供应总量4300公顷，其中住宅用地1200公顷，供应计划首次明确和建设用地减量相挂钩
优化住宅供应空间分布
发布《建设项目规划使用性质正面和负面清单》，四环内限制各类用地调整建商品住宅
北京城市副中心将新增住房18万套，承接中心城区40至50万人口疏解
提高存量土地使用效率
印发土地资源整理暂行办法，鼓励优先利用存量建设用地
这就意味着：五环内的商品房已经不会再增加了。
至此，北京楼市开始分化。五环内是一个市场，五环外是一个市场。
五环内是一个二手房的存量市场，五环内买房，有地铁、有配套，是刚需最理想的置业区域。
五环外是新房市场，要么配套没有起来，要么交通不方便，通勤距离太长。而且新房扎堆，户型都泛滥的雷同。
买了投资，流动性缺失。买了自住，上班又不方便。真的是鸡肋。
这就难怪，为什么北京五环内二手刚需房今年是小涨的行情，但大多数限竞房不好卖了。
想买的买不起，够得着的用不上。
北京楼市还有一个分化。就是教育资源的分化。
这里引用90度地产做的学区房价格地图。优质的教育资源，基本被三环内垄断了。
在北京，重点学区房供应套数在全市存量房占比只有10%左右。其中，东城、西城、海淀、朝阳四个区占比超过72%。根据房天下统计的数据显示，仅仅西城区的重点小学数量，就超过大兴、通州、昌平等11个区总量。
从中考升学率来看，中考分数超过550分占总考生比例，东城为25.5%，海淀为25.41%，西城22.06%，朝阳为14.19%，东西海三区较朝阳更有优势。所以教育资源已经固定在三环内。想要置换学区房，就必须从五环转到三环内。
三环内的几百万学区房，单价10万以上，大多数是什么样子的?
可能是这样的平房：
也可能是70年代不足50平的板楼。
所以北京也不能说过的很光鲜。从居住条件看，可能比三四线城市的都要差了。他们的标配是：豪车停在五环外，每天地铁上下班，二环住个小破房子。讲究居住品质的，就会在学区房附近，租一套三居室来住。
要把孩子从幼儿园熬到小学，再从小学熬到初中。住这样的房子10来年，等孩子大了，再卖掉学区房去四五环完成终极置换，买一套改善房或者别墅。
北京最初是摊大饼式发展，房价从二环到四环逐渐降低。到了四五环，常住人口又变得更多，也是更多有实力的新北京人置业的区域，所以四五环成了黄金分割点，房价又向上走。
曾经的我一度以为，作为90后要突破常规，不被世俗捆绑，不要被房子左右了人生。
后来发现，我只不过是普通人，注定要沿着上一代人的轨迹走。
也许对于买房这件事情，每一代人都一样吧。
