与格力“董小姐”相比,美的创始人何享健老爷子可以说非常低调了,然而低调不代表不作为,这不,近日,美的置业控股有限公司(美的置业)向香港联交所递交了上市文件,“家电大王”麾下的地产版图逐渐揭开了神秘面纱。
一、隐秘布局之路:从“家电龙头”到“金融、地产千亿帝国”
说起美的,你脑海中浮现的还是冰箱、空调、洗衣机?如今格力都在布局手机、半导体业务,美的也不仅仅是当年那个“家电龙头”了。
众所周知,早年间美的创始人何享健一直面临无人接班的尴尬,独子何剑锋对于父辈一手打下的豪迈江山并不感冒,而是另立门户陆续成立了多家公司。但鲜为人知的是,除了传统制造业外,何剑锋对金融行业情有独钟,进行了大量金融投资,在PE、私募、公募、银行甚至券商等细分领域全面渗透,俨然要构建一个“金融帝国”。此外,美的集团也陆续进行了一系列金融投资,持有多家银行的股份。虽然早已自立门户,但何剑锋前进的道路上始终伴随着美的集团的影子,比如他在金融领域的投资部分是由美的集团出资,由此使得何剑锋的金融业务与美的集团难解难分,实际上是你中有我我中有你的局面。
虽然何氏父子在金融领域运筹帷幄动作频频,但却十分低调。若不是2015年那场股灾引发的力度空前的股市“维稳”使得美的“太子”何剑锋卷入做空漩涡,外界或许至今仍无从知晓何氏父子在金融领域的布局。何享健此次布局地产依旧延续了他低调的风格。一直以来,作为美的版图下家电之外的另一业务,美的置业默默无闻,并未受到外界的过多关注。实际上,近几年美的置业持续发力动作频频,经历了一轮快速扩张后,如今已位列“中国房地产开发企业50强”。随着美的置业谋求在港股上市,何享健在地产业务的野心也公之于众:致力于成为中国十大房地产开发商之一,成为“房地产开发+产业”的复合型企业。
二、厚积薄发:地产业务的悄然扩张之路
美的置业的历史最早可追溯至2004年,当时何享健取得了佛山市顺德区威灵房产有限公司的股权,成立了美的置业,开始在佛山市发展房地产开发业务。但是,由于何享健一直秉持“宁可走慢两步,不可走错一步”,这一时期的美的置业发展十分缓慢,仅仅专注于大本营佛山的地产业务。
直到2010年,美的置业开始发力,提出了“走出去”战略,先后在贵州、湖南、江苏斩获5000余亩地;2011年,继续北上,将版图扩展至河北、辽宁。
2014年,何享健在考察美的地产项目时指出,房地产在未来一定时期内仍旧是中国经济的支柱产业之一,市场仍然大有可为,美的地产要做好长远打算。于是,在经历了近十年的沉寂之后,美的置业奋起直追,开始了快速扩张之路。
2017年,美的置业先后入驻长沙、石家庄、宁波、洛阳、南京等极具发展潜力的二线城市,正式进入“规模提升”阶段。截止2018年3月31日,物业开发项目覆盖11个省份的33个城市及一个直辖市,共有117个房地产开发项目,土地储备总量的总建筑面积331万平方米。从地区分布上来看,主要集中于珠三角、长三角以及经济增长前景良好且有持续人口流入的二三线城市。
规模迅速扩张带来最直观的变化便是排名的上升:2017年美的置业被评为“2018中国房地产开发企业50强”,位列第45名;在中国房地产销售额百亿企业排行榜中排名39,较2016年的第74名有了大幅上升。
目前,美的置业的业务主要包括三类:(1)物业开发与销售(2)物业管理服务(3)商业物业投资及营运,其中物业开发与销售是其中的重点业务。2015-2017年,分别实现总收入83.12亿、119.92亿、177.16亿元人民币,复合增长率46%,同期,其利润及综合收益总额分别为3.84亿元、9.93亿元、18.94亿元。毛利率分别为21.5%、22.8%、27.6%,净利率分别为4.6%、8.3%、10.7%。在规模快速扩张的同时,盈利能力也表现不俗。
三、负债高企:赴港上市欲补血?
但是,与大多处于扩张阶段的房企一样,美的置业同样面临着负债迅速攀升的压力。根据其招股书,2015-2017年,净债务与权益比分别为622.1%、624.7%和118.9%,2017年债务水平的大幅下降主要是由于股东注资,并非自身财务状况好转。并且,118.9%的负债率已经高出行业平均水平近一倍,再无上升空间。
截止2018年3月31日,美的置业所承担的负债总额高达1089亿,其中流动负债762.9亿元,占比高达70%。而截至同一时间,美的置业所拥有的现金及现金等价物仅为157亿元,并且经营活动现金流量依然为负,远远不够偿还债务。
与行业内其他房企相比,美的置业不光总债务水平高,短期债务占比也相对较高。作为一个经营周期较长的行业,房企往往比较青睐长期债务,短期债务占债务总额的比重一般不高于30%。毫无疑问,美的置业的大量短期债务将使得其偿债压力激增。另外,近几年融资难、融资贵一直是中小房企面临的痛点,内地对房企上市的严格限制短期内很难放松,美的置业的A股IPO之路已被堵死,而冲击港股IPO似乎是其唯一的选择。
对于公司的高负债,美的置业在招股说明书中也坦承:“美的置业目前维持并继续相当高的债务水平,美的置业未必可产生充足的现金以履行现有及未来的债务责任。”
四、背靠大树好乘凉?突围并非易事
“老骥伏枥志在千里;烈士暮年壮心不已”,年近八十的何享健又一次征战资本市场,其野心不容小觑。但是,在如今行业集中度不断提高、地产行业发展思路逐渐转变的当下,这家并不具备地产DNA的企业哪来的底气与其他房企大佬比拼?
背靠千亿家电龙头美的集团,美的置业的杀手锏不是别的,正是“智能家居”。Statista估计,2018年,智能家居在中国的普及率将约为4.9%,远低于美国、丹麦、韩国等国家,潜力十分巨大。由此,美的置业依托美的集团的科技大平台,定位不仅仅是房地产开发商,也是全方位综合智能家居解决方案的提供商,而两者亦可共享资源、协同发展。
经历了十余年的韬光养晦后,相信此次美的置业的持续发力是深思熟虑之后的结果。但是,如今房企“赚快钱”的时代已经结束,整个行业的发展思路也在转变当中,而“房地产开发+产业”的业务模式能否成功尚为未知数。总之,要想在强者如云的战场站稳脚跟并非易事,美的置业还有很长的路要走。
本文作者慧悦财经研究部向日葵
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