慧悦财经:美的置业赴港IPO 家电大王的地产梦终将实现?

慧悦财经:美的置业赴港IPO 家电大王的地产梦终将实现?
2018年06月14日 11:18 慧悦港股

与格力“董小姐”相比,美的创始人何享健老爷子可以说非常低调了然而低调代表不作为,这不,近日,美的置业控股有限公司(美的置业)向香港联交所递交了上市文件,“家电大王”麾下的地产版图逐渐揭开了神秘面纱。

隐秘布局之路:从“家电龙头”到“金融、地产千亿帝国”

说起美的,你脑海中浮现的还是冰箱、空调、洗衣机?如今格力都在布局手机半导体业务,美的也不仅仅是当年那个“家电龙头”了

众所周知早年间美的创始人何享健一直面临无人接班的尴尬,独子何剑锋对于父辈一手打下的豪迈江山并不感冒而是另立门户陆续成立了多家公司。但鲜为人知的是,除了传统制造业外,何剑锋金融行业情有独钟进行了大量金融投资PE、私募、公募、银行甚至券商等细分领域全面渗透,俨然要构建一个“金融帝国”。此外,美的集团陆续进行了一系列金融投资,持有多家银行的股份。虽然早已自立门户,何剑锋前进道路上始终伴随着美的集团的影子比如他在金融领域的投资部分是由美的集团出资,由此使得何剑锋金融业务美的集团难解难分,实际你中有我我中有你的局面。

虽然何氏父子在金融领域运筹帷幄动作频频,但却十分低调。若不是2015年那场股灾引发的力度空前的股市“维稳”使得美的“太子”何剑锋卷入做空漩涡,外界或许至今仍无从知晓何氏父子在金融领域的布局。何享健此次布局地产依旧延续了他低调的风格。一直以来作为美的版图下家电之外的另一业务,美的置业默默无闻,并未受到外界的过多关注。实际上,近几年美的置业持续发力动作频频,经历一轮快速扩张如今已位列“中国房地产开发企业50强”。随着美的置业谋求在港股上市,何享健在地产业务的野心也公之于众致力于成为中国十大房地产开发商之一,成为“房地产开发+产业”复合型企业

厚积薄发地产业务的悄然扩张之路

美的置业的历史最早可追溯至2004年当时何享健取得佛山市顺德区威灵房产有限公司的股权成立了美的置业开始在佛山市发展房地产开发业务。但是,由于何享健一直秉持“宁可走慢,不可走错一步”,这一时期的美的置业发展十分缓慢,仅仅专注于大本营佛山地产业务

2010年美的置业开始发力,提出了“走出去”战略,先后在贵州、湖南、江苏斩获5000余亩地;2011年继续北上,将版图扩展至河北、辽宁

2014年,何享健考察美的地产项目时指出,房地产在未来一定时期内仍旧是中国经济的支柱产业之一,市场仍然大有可为,美的地产要做好长远打算。于是经历了近十年的沉寂之后,美的置业奋起直追,开始了快速扩张之路

2017年,美的置业先后入驻长沙、石家庄宁波洛阳、南京等极具发展潜力的二线城市,正式进入“规模提升”阶段。截止2018年3月31日物业开发项目覆盖11个省份的33个城市一个直辖市,共有117个房地产开发项目土地储备总量的总建筑面积331万平方米。地区分布上来看,主要集中于珠三角、长三角以及经济增长前景良好且有持续人口流入的二三线城市。

规模迅速扩张带来最直观的变化便是排名的上升:2017年美的置业被评为“2018中国房地产开发企业50强”位列第45名中国房地产销售额百亿企业排行榜中排名39,较2016年第74名有了大幅上升。

目前美的置业的业务主要包括三(1)物业开发与销售(2)物业管理服务(3)商业物业投资及营运,其中物业开发与销售是其中重点业务。2015-2017年,分别实现总收入83.12亿119.92亿177.16亿元人民币,复合增长率46%,同期,其利润及综合收益总额分别为3.84亿元、9.93亿元、18.94亿元毛利率分别为21.5%、22.8%、27.6%,净利率分别为4.6%、8.3%、10.7%。在规模快速扩张的同时,盈利能力也表现不俗

、负债高企赴港上市欲补血?

但是与大多处于扩张阶段的房企一样美的置业同样面临着负债迅速攀升的压力。根据其招股书,2015-2017年净债务与权益比分别622.1%、624.7%和118.9%,2017年债务水平的大幅下降主要是由于股东注资并非自身财务状况好转。并且118.9%的负债率已经高出行业平均水平近一倍,无上升空间。

截止2018年3月31日美的置业承担的负债总额高达1089亿,其中流动负债762.9亿,占比高达70%。而截至同一时间,美的置业所拥有的现金现金等价物仅为157亿元,并且经营活动现金流量依然为负,远远不够偿还债务。

与行业内其他房企相比,美的置业不光总债务水平高,短期债务占比也相对较高。作为一个经营周期较长的行业,房企往往比较青睐长期债务,短期债务占债务总额的比重一般不高于30%。毫无疑问,美的置业的大量短期债务使得其偿债压力激增。另外近几年融资难、融资贵一直是中小房企面临的痛点,内地对房企上市的严格限制短期内很难放松美的置业的A股IPO之路已被堵死,而冲击港股IPO似乎是其唯一的选择

对于公司的高负债,美的置业在招股说明书中也坦承:“美的置业目前维持并继续相当高的债务水平美的置业未必可产生充足的现金以履行现有及未来的债务责任。

四、背靠大树好乘凉?突围并非易事

“老骥伏枥志在千里;烈士暮年壮心不已”,年近八十的何享健一次征战资本市场,野心不容小觑。但是,在如今行业集中度不断提高、地产行业发展思路逐渐转变的当下这家并不具备地产DNA的企业哪来的底气与其他房企大佬比拼?

背靠千亿家电龙头美的集团,美的置业的杀手锏不是别的,正是“智能家居”。Statista估计2018年,智能家居在中国的普及率约为4.9%,远低于美国、丹麦、韩国等国家,潜力十分巨大。由此美的置业依托美的集团的科技大平台定位不仅仅是房地产开发商,也是全方位综合智能家居解决方案的提供商,而两者亦可共享资源协同发展。

经历了十余年的韬光养晦后,相信此次美的置业的持续发力是深思熟虑之后的结果。但是,如今房企“赚快钱”的时代已经结束,整个行业的发展思路也在转变当中,而“房地产开发+产业”的业务模式能否成功尚为未知数总之,要想在强者如云的战场站稳脚跟并非易事,美的置业还有很长的路要走。

本文作者慧悦财经研究部向日葵

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