近几年，因地产板块的下行趋势，导致物业板块经历了长时间调整。在地产下行周期中，物业板块的抗周期性“失灵”，主要是因为房地产市场的调控政策收紧，从而影响了物业企业的业务拓展和收入增长。在此轮周期中，具有国资背景的物业公司在资金、资源和管理方面展现国资的优势，从而在市场波动中保持相对稳定的发展态势。
同时，由于地产项目的困境，房地产行业风险尚未出清，与其关联度较高的物业管理行业也还在调整期。在政策及市场的双重推动下，物业管理行业逐步向高质量服务的方向发展，物业公司也开始寻求多元化的发展路径，大力发展传统住宅物业以外的业务，寻求新的增长点以提升其在市场中的竞争力。在政策及市场推动下，物业服务企业正加速进入“换挡提质”。
近期，国资背景的物业服务企业相继向香港联交所递交了招股说明书，分别为泓盈服务、深业物业和西安经发，其中根植湖南、立足长沙的城市服务及运营提供商泓盈服务率先完成招股书更新，有望成为龙年的城市服务概念第一股。
作为具有国资背景的物业公司，泓盈服务的业绩如其他国资物业企业一样，实现了稳步增长。泓盈服务的控股股东长沙城发集团在湖南省内为其提供源源不断的资源和项目，在当地形成了较强竞争力和品牌影响力。其实这一点也很好理解，港股目前的大多数物业公司都是区域性的，先在一个区域扎稳脚跟，再逐步实现外省的扩张。
不同于其他国资物企的是，泓盈服务将基础业务聚焦在了城市服务上，而且并不局限于传统大型基建设施维护，主要围绕园林绿化及工程、照明系统运营、停车场运营以及市政环卫服务等方面。各项服务内容所对应的城市形象、环境卫生以及交通，都是提升城市整体质量的必要项。由此看来，泓盈服务的城市服务业务抓住了城市想要升级、提升形象的需求。在房地产行业下行的趋势下，住宅物业增速整体放缓，将增长切入点放在蓝海的城市服务上，或许是明智的选择。
实际上，城市服务业务已经成为了泓盈服务的营收支柱。据招股书显示，该业务营收占比逐年增加。具体而言，2021年至2023年间，城市服务业务的营收占比稳步上升，分别达到42.92%、52.08%和54.14%。与此同时，公司的整体营收和净利润均实现增长。在2021至2023年期间，泓盈服务的营收复合增长率为22.9%，而在2022年所有上市物业公司营收增长的均值为10.64%；泓盈服务的净利润也从0.41亿上升至0.7亿，复合增长率为31.2%，依托特色的城市服务实现了优于行业的表现。
目前，泓盈服务的城市服务业务已经实现了湖南地区的基本全覆盖，并形成特色的业务模式和区域品牌力，相信未来将以城市服务为抓手开始区域外的拓展。除泓盈服务外，目前在港交所排队的深业物业、西安经发也蓄势待发，规模上深业物业更大，经发物业与泓盈服务较为接近，但三家里泓盈服务盈利表现相对更好。总的来说，泓盈服务在自身特色以及业绩表现上还是可圈可点，在国资背景加持下具有一定的抗风险能力。
