◎作者丨黄岚
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1当前贷款政策对海外买家有哪些影响？
从去年开始，加拿大安省出台了一系列政策，包括去年4月20号出了一个B20海外买家税，然后在2017年下半年进入加息周期，今年又加了两次息。这些对我们购买房产有一些什么影响呢？
首先我们来讲讲B20政策。多伦多的B20政策其实有很多的弹性空间。B20的海外买家税政策，是可以申请海外买家税返还的。加拿大政府设立这个政策的目的就是为了给和加拿大有一些连接点的人返还海外买家税。
举个例子，比如你在交房的时候，你在四年里申请通过了移民，获得了加拿大绿卡或国籍，或者获得了两年期的学生签证、一年期的工作签证等等，这些情况都可以申请海外买家税返还。
那么我们再说说最近的银行贷款政策，加拿大的国有大银行大概有五六家，过去一两年里最容易贷款的银行是CIBC（加拿大帝国商业银行）。今年CIBC的政策会收的比较紧，其实也没有关系，因为CIBC的政策收得紧，可能还会有其它的银行来调整，接下来几年政策会比较好批。
说到银行的利息，这几年加拿大利息是上涨的，现在三年期利率大概是3.1%，放在全球范围来看，3.1%还是一个比较低的利率。
现在的贷款政策对海外买家有些什么影响？我总结下来，之前加拿大的银行对海外买家的贷款是超国民的待遇。基本上海外买家的个人信息或者贷款条件，银行都不怎么看，第一套房贷款一定是会批给买家的；而对本地买家是有非常严格的贷款政策的。现在银行贷款政策收紧，对于海外买家来说，只是银行也要开始看买家贷款的一些自身条件，不是说谁都可以批。
但是海外买家申请贷款相对于本地买家来说，依然是很宽松的，所提供的材料会少一些。所以贷款政策收紧，只是把海外买家过去享受的超国民待遇，变成了一个可能需要看一些背景材料的情况。那其实海外买家在任何国家买房申请贷款都是应该来看客户的条件，这也是一个很合理的政策。
2解读多伦多的宏观规划
今天我想跟大家分享的是多伦多的市政规划。因为我觉得很多朋友对多伦多市中心的区域并不是特别了解，很多朋友也有一个误区，认为多伦多市中心就是多伦多大学附近。
其实多伦多总体的市政规划，它定义的多伦多市中心，是从北起Dupont街和玫瑰谷，南到安大略湖；东起Bayview，西至Bathurst，总面积为17平方公里的区域。面积非常小，大概只有17平方公里的区域。
这个区域只占了大多伦多地区的3%。但是就是这么小的一个区域，它的经济、工作机会、税收贡献，还有新项目的开发数量，都是不容小觑的，占到了整个大多地区的30%-50%。这个地区的经济体量和重要性对整个大多地区来说，具有引领的地位。
正因为有这样的引领地位，多伦多市中心和北上广深的市中心一样，吸引着人才、技术、资本源源不断地汇集。多伦多市政府预计从2016年到2041年，选择在多伦多市中心居住的人口会翻一倍，家庭数和就业人数也会随之增加。
从这张图中我们可以看见多伦多市中心未来人口的分布，颜色越红的地方就是人口越多的地方。
这个是多伦多的天际线，现在从安大略湖向北看，你看到的天际线是这样的，但是多伦多天际线的设计不是随便涂鸦的，它是经过了一代又一代的规划人员精心设计的。
未来咱们投资的楼盘，会不会进入未来的天际线？我们就要看一下它的楼宇高度的规划。
这个是多伦多市中心规划的功能区域，它现在分为金融区、科学区、政法区，还有省会功能区等等。从这些功能区域的定位来看，我们可以看出有一些地方的区域功能会更加明显。
这张图展现了多伦多中心城区的零售商业的情况。不同风格的商业街，构成了多伦多很丰富的网状图，如果有兴趣投资商铺或者商业物业的，这张图就要仔细的研究清楚。
这张图是多伦多市中心的一些社区服务和设施规划的分布。因为我们投资楼盘的时候，不仅要考虑到周边的商业设施，还必须考虑周边的生活便利程度。我们如果能够了解清楚这一块的社区服务和设施规划是怎么样的，对于投资会更为有利。
当然最为重要的一点是交通，所以规划中的交通和路线是怎么样的，也是需要重点考虑的。
看完交通的分布，我们再来看看这个绿地。我们知道城市都有一个通病，就是绿地的规划会越来越少。所以城市中绿地的大小，宜居的程度也是很重要的因素。
说完了绿化，我们再来说说加拿大多伦多的湖滨区，湖滨区本来是一个比较旧的城区，多伦多市政府花了比较大的力气来做一个旧城改造，谷歌未来城的选址也选在湖滨区附近，所以未来十年这里的潜力可能会比较大。
3科技大爆炸时代，加拿大如何把握机遇？
这张表是世邦魏理仕年度技术人才的城市排名，它列出了北美发展最快的科技市场。在北美前50个大城市里面，多伦多排名从去年的12上升到了目前的第6位。
根据这个报告，我们可以看出多伦多是北美发展最快的一个科技市场，因为它吸引和培养科技人才的能力比较强。从2015年到2016年多伦多科技类的就业数量大增，新增了大概22500个技术工作岗位。
多伦多也是高科技企业经营业务的最具价值的市场之一，并且从成本和人才质量来看，它也是北美高科技企业投资性价比最高的地区之一。
从报告里面我们可以看到，多伦多在成为世界级的高科技人才方面，具有领先地位，特别是在人工智能领域。过去一年以来，多伦多的技术劳动力的增长速度非常快。从15年到16年，多伦多新增科技工作的岗位是纽约和旧金山湾区新增的总和，这显示了多伦多的科技产业是充满活力的。
多伦多每增加四个工作机会，里面就有一个是科技类的工作，科技公司占了多伦多所有办公空间需求的20%以上。根据世邦魏理仕的报告，多伦多也被认为是北美经营科技公司的第二便宜的市场。在多伦多经营一家500人的科技公司，估计成本两千万美元（考虑到人才和房地产的成本），远远低于其他的城市。
说到经济的基本面，我们就不得不提到办公楼的地产，它是商业地产的一类，也是最能够体现经济的好坏的。近年来，虽然加拿大资源类的企业比较低迷，但是受到高科技行业增长的推动，多伦多市区办公楼的空置率非常低，在北美各大城市中排名都是处于低位的，现在空置率是9%，也就是说他的办公楼的出租率是非常饱满的。多伦多办公楼的空置率在2017年的第二季度，达到了近年来的最低，从第一季度的4.6%降到了3.8%。
42018年投资多伦多房产有哪些策略？
首先我们从时间轴的角度来看一看房价的走势。我选取了过去十五年的房价走势，加拿大平均每年的涨幅大概是6.4%。那么年均6.4%的复合增长率是什么意思？我举个例子，比如现在花一百万买一套房子，按照每年涨6.4%，那么五年以后这个房子的价值是136万。如果我们按照30万的首付来计算的话，年均回报率差不多可以达到17%，是非常可观的。
从这张图中我们还可以看出，目前政府的政策干预基本上挤掉了近两年房价增长过快的一些泡沫，近期加拿大的就业率也创造了几十年的新高，最低工资也调高了。所以从加拿大的经济的基本面来说，它的态势并没有改变，而且比较能够反映经济活力的商业地产，现在也是欣欣向荣的。
在这种情况下，2018年的二手房别墅市场，虽然会有一些调整，但是长线的平稳的增长预期，是不言而喻的。我们说投资房产，只要看好了长线，看好了大的趋势，就没有太大的问题。
我们再看多伦多，从长线来讲，它是一个人口流入的国家，是一个移民国家，是一个教育大国，有大量的留学生过来，这也是一个住房的需求。很多留学生的父母在加拿大给孩子买一套房子作为居住，很多新移民来到这需要买新的房子。很多的人口不断的在流入，那么房产的价格就一定会有支撑点的。
具体到操作层面来说，就是空间轴来看，我们来看一下大多地区最值得投的前三名的地方分别是哪里？
大家可以看一下这张图，房价的冠军是King，这个地方云集的大house比较多。第二名的Richmond Hill今年5月份的房价曾经超过了20%的跌幅，但是因为它总的房价比较高的，所以全年的均价来讲，表现依然不俗的。有一些区域甚至局部的跌幅已经达到了30%，这是我建议大家18年重点关注的捡漏的区域。第三名的Oakville一直是中产以上的新人偏好的地方。好学校很多，历史上的房价表现也很不错，但没有赶上去年疯涨的一波，它的学区也比较好， 2018年会有很多性价比很高的房子出现在市场上。
这张图主要是2017年独立屋的均价地图，排名第一的Toronto Central是有著名的三大顶尖豪宅区，跑马径、Yorkville和玫瑰谷，其中还包括了多伦多市中心和北约克地区，所以它拿下第一也是毫无悬念的。
我们再来看看Condo，前三名是C12区、C02区、C09区，分别代表了跑马径、Yorkville和玫瑰谷，这是三大顶尖富人区，所以我们投资Condo地段的选择是非常重要的。
最后我来跟大家总结一下多伦多2018年投资的策略。
我再次重申，投资不是投机，你投一两个月房价就涨了20%，这是不太现实的。这种事情你碰上了是幸运，没碰上才是常态。投资需要慢慢的累积，要有一个长线的心态。
所有的泡沫都将在长线投资中被消减，所有的价值洼地也会在长线投资中被填补，这个是股神巴菲特投资的精髓。所以在大多数人犹豫的时候进场投资，赚最大价值洼地的这一桶金，这是一个比较正确的选择。
5加拿大基本购房指南介绍
在加拿大置业有两种途径，一个是二手现房，一个是楼花。
二手房有什么优点呢？一是有土地的保值，二是它是有孩子的家庭的一个主流居住方式。
楼花投资的优点是，首先它投入的资金比较少，有杠杆效应，因为加拿大投资期房投资楼花的话，贷款都是要等交房以后才开始付，在交房之前的几年时间里面，只需要付一个首付的钱，有一个杠杆效应。而且作为楼花来讲，你的持有成本是零，二手房买下来的话，每年都会发生地税，楼花可能就不存在这样的问题。
加拿大的房价受什么因素影响呢？一个是学区，还有一个是自然环境。比如说你们家这个房子，后院是对着森林或者后院有湖泊，这样的自然环境它也会对房价有影响。
还有一个是生活便利程度，房子交通方不方便，离超市饭店近不近？离高速近不近？或者说房子有没有一些历史的积淀，是不是传统意义上的豪宅区等等，这些对房价都是有影响的。我举一个例子，大家看看这张图，有好高中的地方的房价明显会比其他地区的房价要高。
从加拿大二手房的购房流程来讲，首先你要联络一个专业的经纪，来帮助您形成一个意向，然后经纪可以代表您的利益，下offer跟对方谈判，接下来就是支付定金，然后是银行贷款审批、验房、合同生效，二手房基本上是这样的购房流程。
关于楼花的购房流程也是这样的，基本上是联络专业的经纪形成意向。签约分为三种方式，一种可能是在加拿大当地现场签；人不在加拿大当地的话有两种方式，一个是POA签约，就是授权加拿大当地的一个人通过律师帮您签，还有一个是通过开发商的电子签约系统进行签约，或者是通过开发商的邮件进行签约。
签约完成以后就支付定金，定金是汇入开发商指定的律师事务所的专项信托账户的。所以这个钱开发商是拿不到的，如果开发过程中有什么重大问题，这个钱是连同利息还给您的。
6问答
（1）多伦多downtown和Oakville自住购房的比较
（2）如果现在买楼花，比方说交房钱拿到工签，还需要交海外买家税吗？
（3）可以介绍一下加拿大的移民吗？
