今天，一次性解决类REITs的所有法律问题！_

类REITs与REITs有什么区别？

公募REITs啥时候推出？

类REITs交易结构怎么搭？选信托还是选基金？

交易过程中有哪些常见的法律风险？应该如何规避？

这一看，果然就是图融的资深粉丝呀

作为一名擅长拯救“粉丝”于水火之中的小编，今天特别为大家准备了类REITs的ABC基本介绍：

REITs相关名词解释

1. 资产证券化

全称资产支持专项计划，是指以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。

资产证券化帮助企业突破了传统融资方式的束缚，它依托基础资产产生的现金流而非自身信用来满足企业对资金的需求，从而能够帮助企业盘活存量资产，提高融资效率，并拓宽融资渠道。

2. REITs

全称房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts），是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

3. 类REITs

类REITs是以设立资产支持专项计划(即ABS)、向合格投资者募集资金、嵌套基金等灵活方式直接或间接投资于不动产资产、并可选择未来通过REITs公开发行实现ABS投资者退出以及融资人轻资产转型的创新资产运作工具。因此，可以简单的记住这个公式：类REITs = ABS + REITs。

类REITs典型结构

常见问答

Q1: 什么样的物业可以做资产证券化(上市公司的酒店板块是否可做ABS)？物业的筛选标准是什么(如果物业已经有抵押，怎么操作)？

A: 上市公司的酒店板块可以做；资产证券化内容可以是租金，也可以是利息收益，更可以是物业费；只要是特定资产产生的稳定的现金流都可以做。物业已经有抵押会影响底层增信。物业筛选应该考虑其主体定位、业态规划以及经营管理能力。只要是一个本身资质好的酒店，资产整体状况很好，如果它有融资需求，都可以入选。

比如某城市做得不错的商旅酒店，经营管理能力强，整体收益很好，对于这样的优质酒店，就可以配上一个非常好的融资方案。从落地的CASE来看，目前大部分的类REITs项目集中在北上广深等一线城市。

Q2: 酒店物业在国内做ABS的难点是什么？如何解决？

A:一是对目标资产的要求：由于酒店的资产回报率普遍偏低，所以对酒店管理水平有一定要求；二是为了平衡业主方、管理方、类REITs投资人的角色和利益、确保酒店运营不受影响，需要在产品设计和监管上结合具体情况灵活设计；三是产品增信的设计。由于酒店资产的流动性较差，类REITs产品的退出方式很大程度依赖外部信用，对产品设计要求较高。

Q3: 国内ABS及香港、新加坡做REITs的利弊是什么？对于酒店业态更适合通过哪种方式来做？

A: 相对比较而言新加坡、香港REITs发展早于内地，在许多政策上（比如搭建架构要求、收益分配的税收等）上比内地灵活，因此REITs的规模比内地大，发展得比内地更成熟。其实中国不动产存量非常大，过去十几年以来大家曲线救国，通过海外结构在香港和新加坡发行REITs产品，香港和新加坡各有利弊，对REITs再融资政策不一样，还是应当根据不同的产品和交易结构具体分析。

重磅原创课程

如果以上还不够浅显易懂，饭团学院“斥巨资”为各位饭友打造的重磅原创课程——类REITs业务的法律问题全解：