当新一线城市为了快步发展，四处抢人的时候，一线城市已经进入到了城市更新和重新布局阶段。
在广州，根据《广州市2018年城市更新年度计划（第一批）》显示，列入计划的正式项目共计223个，总用地面积超4295公顷。而根据深圳政府发布《城市更新“十三五”规划》要求，在规划期内，深圳要争取完成各类城市更新用地规模30平方公里；完成100个旧工业区复合式更新、100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。深圳旧改和城市更新市场规模大约能达到数万亿。
广州、深圳选择了城市更新，北京则选择了重新布局，通过通州副中心和雄安新区的建设，实现城市功能的再布局。
然而，不管是城市更新还是重新布局，一方面反映出这些一线城市在原来的建设管理方面有很多不足，城市功能收到规划、建设、管理水平不足的制约，必须寻找新的发展路径；另一方面，不管是城市更新还是重新布局，都需要更超前的规划和更新的管理思维。
那么，如何能做到这些呢？
在城市开发建设、规划管理的舞台上，政府的主导色彩总是那么浓厚。实际上，城市开发建设的成功，取决于政府行为与市场力量的互动。城市是一个复杂的生态系统，这个系统有的要素是由政府主导，有的要素却要由市场来决定，政府和市场和谐互动，才能让这个巨系统正常运转。例如，城市的空间规划虽然由规划部门、国土部门主导决定，但空间规划好以后，随之而来的城市建设资金来源、城市的经济是否繁荣、产业业态……这些要素却是由市场来决定的。
一方面，随着城市功能的不断发展，需要城市不断扩张，无论是批发市场搬迁、新区开发、旧城改造还是地下空间的发掘，市场才是城市空间扩张的动力。
另一方面，政府对城市的规划、建设、公共政策设计，体现了城市发展的空间要求。成功的城市建设和管理，来自于政府行为、相关企业运作和市民需求的联合与匹配，单纯以政府行政控制为主导，或者单纯的以市场需求为导向，都会走向失败。
因此，我们需要对城市建设和管理的思维进行创新和转型，在政府和市场之间寻求新的平衡，理清政府与市场的关系。
在这方面，国外的经验值得借鉴。欧美国家的城市规划建设，虽然也是由政府来主导，但是有三个关键因素，某种程度上保证了规划的弹性和科学性。
一是灵活的土地所有权。该因素使得土地的交易成本会遵循市场价值和个人的意愿，此外还辅以严格的政府预算监管，这使得大规模的拆迁建设，具有很高的时间成本和经济成本，这也使得政府在进行投资建设时，更加理性。
二是完善的公众参与机制。公众参与几乎贯穿在公共政策制定、城市规划公示、基础设施建设，甚至邻里建房这样的大小事件中，使得公众的诉求能反映在经济发展和城市规划建设中。欧美国家也有对土地的强制征收法规，法国的公用征收制度，英国的土地强制购买，以及美国的国家征用权，而这些制度，都是在万不得已时才为之的手段，同时也会为防止政府滥用此项权利，进行严格的规范。这样的公众参与机制，一方面保证了公众的利益，另一方面，也减少了因拆迁征地造成的激烈冲突。
三是对规划的长期坚持。以大伦敦规划为例，1937年，英政府为解决伦敦人口过于密集的问题，成立了“巴罗委员会”，开始研究伦敦的城区建设和人口疏解问题。历时8年，1945年，才正式发表大伦敦规划。1946年成立新城法开始新城建设，直到20世纪80年代，大伦敦规划的新城建设政策，才正式打上休止符。又过了接近20年，2004年2月，《大伦敦空间发展战略》，关于伦敦未来30年发展的新的战略发展规划，才再一次出台。很难想象，这种情况能在大干快上的中国出现。我们看到的是一任领导一任规划，无论是城市总体规划，还是五年发展规划，总是在频繁的变动之中。批发市场搬迁这样的城市规划变更，就意味着空间变更、负载于空间之上的产业生态发生变更，以及随之而来的相关利益格局的变更。这种频繁的变更，会给经济发展和社会稳定带来更多的不确定性。
显然，国内大多数的城市规划和经济规划，都缺乏这三个要素。这使得我们的政府成为了全能型政府：空间规划、基础设施建设、产业选择、招商引资等活儿往往由政府一揽子包干，大包大揽干到底。大包大揽，可能会获得比较高的效率和收益，但由此带来的风险，也得由政府来承担。
以旧城改造为例，现在的拆迁改造政策，让政府和居民都面临尴尬的境地。十多年前，城市开发刚进行的时候，征地拆迁的成本对于政府而言，尚可承受。随着经济的发展，居民的维权意识和法律意识提高，征地拆迁不仅程序上越来越难，一些居民也将此看作一生难得一遇的发财机会，即使是几平米的房子，也漫天要价。这一方面推高了土地成本和建设成本，另一方面也因为想着迟早要拆迁，对于房屋也疏于维护，任其荒废破败，加大了城市管理的难度。政府也因为拆迁成本的不断上涨，进退维谷。原本可以充满活力和文化色彩的旧城区，因为政府和居民的博弈陷入了恶性循环。
批发市场的拆迁同样如此，随着电子商务的冲击，一些批发市场的店铺，本就陷入了经营危机，原本可以通过市场自然淘汰。如果政府依靠行政指令强制拆迁，反而会给这些快倒闭的商铺一个漫天要价的借口。
产业的形成和繁荣，是自然的结果，很少会因为某地建设了一个什么园区就凭空繁荣起来，反而是因为这个地方原本就有类似的需求，即便因为一时的行政指令迁移出去，只要有需求和市场存在，还是会再度生长起来。
人口聚集和疏解也是如此，人们很难因为规划或户籍的限制来或不来某个城市，人们选择离开或留下，是一种理性选择，是由这个城市的发展机会和生活成本来决定。
人口疏解也好，批发市场搬迁也罢，城市的快车轰隆隆向前，普通民众若没有共享城市发展的成果，这一切也就失去了原有的意义。
作者 唐黎明 和君云水泉资产管理公司合伙人
