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产业地产乍看起来很高大上，因为总是要和政府、企业大佬高层打交道，挂在嘴边的总是几个亿的投资额、几千万的招商规模，几千亩的土地面积、几十万方的开发量——说起这些的时候，心中不免有那么一丝自豪感。
可是，高大上的行业，也需要高大上的能力。相对于住宅和商业地产，产业地产是一个产业链相对长且复杂的行业。
从做方案拿地到建成、招商、运营，周期漫长；行业性质又决定每个项目都是一个综合平台，需要容纳各式各样的部门、合作方和个人，千丝万缕、错综复杂的关系剪不断理还乱，大到政府主管部门要沟通、要接待，小到修电修水管要管理监督。基本上，要做成绩不仅要有一鼓作气的雄心壮志，还要有能打持久战的坚韧耐力。
一开始，觉得可以打一枪换一个地方，大不了拍拍屁股换个地方，怎奈此行业专业性特强，又小众，一个圈子兜下来，有些啥人啥企业啥情况圈子里都知道。尤其是这几年的园区发展已经逐步从政府投资开发转向企业开发、市场化经营，对专业的要求更高了，绩效考核也更实在。
那产业地产人，该怎样才能活得长久、活得不那么焦虑？
生存法则一
产业地产项目有共性，但是千万不要认为可以复制
产业地产项目大大小小林林总总各式各样，但都有一些共同的特点。
与行业有关的，比如：物流产业园、化工产业园、人工智能产业园、高端制造园等等。基于行业的一些特点和生产经营的需求，项目往往有些共同的特点，对基础设施的要求、开发强度、开发时序和融资等，因此在开发建设管理方面有些操作的基本方式是可以遵循的。
一个项目历经几年辛辛苦苦终于走上正轨了，招进来的企业资金实力各方面都不错，整体开发也基本快完成了，园区也可以有盈利了。这时候老板和经理肯定想着在别的地方也来复制几个同类型项目。
多年的从业经验告诉我，即使项目的产业类型、定位、规模、开发运作模式高度相同，项目仍很难复制，原因很简单，地点发生了变化，地块发生了变化，客户群体发生了变化。
产业地产项目对空间和地块的依赖度非常高，（现在开始还要加个对网络信息科技的依赖度）。大到省市的间接影响，小到具体地块对开发运作的直接要求。
举个例子：一个旅游城市和一个制造城市同样建高科技产业园，会发生完全不同的情况，面对完全不同的问题。这就是为啥有些产业地产项目看看很容易，一运作问题就都冒出来了。
这样的情况怎么办？“同类项目开发的一般原则+针对性措施”。
前期的项目定位和可行性研究就非常重要，不是看秀摆样的，而是具体情况进行具体分析，采取相应的对策和办法。这便于确定资金量和开发进度，估算项目可能回本获利的周期。避免脑袋一热就上马、一上马就下不来的局面，同时对后面看上去离开十万八千里的招商工作会有很多帮助。
生存法则二
必须深刻认识政府与产业地产的密切关系
产业发展直接关系到一方政府的经济实力和税收，作为产业平台，产业地产当然就和政府的关系密切。
这一点是每个从业企业和人员必须有的认识。
1.政府对主导产业的优惠政策（税收和土地）影响巨大，这进而影响到项目的运作成本和市场竞争。
2.招商永远是政府不懈努力的任务，善于与政府沟通，能有效利用政府资源完成对项目的填充。如果招商的时候，有政府出面或者使用一些政府相关资源，客户的信任度会有所上升，你也会省力些。
与政府及其工作人员沟通是产业地产从业人员的必修课，这里面有很多需要自己去琢磨。不同场合、不同情况、不同问题和不同级别的工作人员在沟通都会有些不同。
特别要注意的是，政府的政策变化快、换人也快，难免跟不上节奏；但是，符合市场发展趋势的项目政府总会需要。当然，也要给自己的项目加点弹性空间，市场风云变幻，不想血本无归、伤心逆流成河的话，一定要留好退路。
生存法则三
有多少能力干多少事，这样才能走得更远
这句话也许比较难理解，通常为了获得更多利润，定了高周转的指标，都是为了花得更少赚得越多。产业地产要赚钱无可厚非，但问题是怎样有效合理地谋取。
不了解产业地产的朋友或者刚进这个圈的企业，也许认为产业地产和住宅商业地产一样都是房地产行业，运作模式应该差不多。
真相是：同为房地产，运作天壤之别，必须抱着打持久战和中短期可能亏损的准备。
与住宅商业地产相比，产业地产的项目开发周期更长，获利周期更长，这是行业特点和客户群体所决定的。更夸张点，有很多项目半道夭折，甚至一直亏损从未盈利，被迫扔进去的人、财、物力像个无底洞。
这种情况怎么办？只有一个办法：有多少能力办多少事。特别是在开发初期，不要一哄而上做大做强，为了追求尽快获利打全面攻坚战，这个行业持久战多过攻坚战。
全面攻坚战短期几个月可以，如果变成持久战一两年甚至几年，人力物力需要继续大量投入，犹如一个无底的黑洞，那利润会在哪里？政策和市场面是在不断变化的，面对持续的亏损，如何交差？也许KPI纸面上看看还挺漂亮，但是这撑不了多久就会败露，这个时候，等你的，就是一个将要爆掉的炸弹。
所以找个时间，找个安静的地方，喝杯咖啡喝杯茶，冷静地看看自己手里的牌面，想想如何用好用足这些牌，充分把握项目，而不被项目拖着走。
当然，让你冲的可能是你的老板，你不妨把其中的利弊向老板汇报清楚，促使他做出更科学的决策。
生存法则四
招商不仅仅是招商的活
这个行业里招商永远是最重要，也是最头痛的。
招商都有指标都需要完成，但是大家心里都清楚招商不容易，有时候像一壶茶得慢慢泡，啥时候成自己都心里没底。心里没底但是得面对各方压力，所以头痛。
其实招商不仅仅是招商的活。随着产业地产行业日趋专业化，竞争日益激烈，各项目光拼招商策略、手法和优惠政策是不够的。入园企业最终关注的是该项目的质量，比如位置、地块、定位、设计和租金条款等等。甚至，大部分企业不一定在乎多高端，比较在乎的是，生产经营条件和租金条件。
比如，有些生产性企业对楼的层高有要求，如果你的项目层高无法满足这一点，任你如何游说、如何给优惠都没有用。
了解了这一点，在项目开始时，就非常有必要听听企业的声音，做足充分的市场调研。
所以，招商部门工作人员何时介入项目、何时开始招商，就非常重要。项目需要包装，但是项目的质量对招商更重要。
生存法则五
这行人最重要，对人的要求也特别高，所以一定要对自己好
这个行业专业性很强，范围也小，还没入行的或刚入行的请考虑清楚是否要从事产业地产。
产业地产行业人最重要，因为任何行业活动都必须依靠人来完成的，无论是项目选址、交易、定位、开发和招商运营等等，没有一样可以自动化。有些也许可以利用系统和APP软件操作，但是需要人来监控和管理，原因就是会碰到的问题和事五花八门，需要人而且是专业人才去解决。所以老板和经理们，请善待您们的属下，要给他们多点学习的机会，多倾听他们的心声，您的耐心会获得更多属下的支持。
属下们看到这里一定很开心，靠人吗，入行没错了，工资肯定高。
工资也许高，但是你所付出的更多。所以要对自己好。如何好法？你需要：
有不懈地学习精神。要学习产业地产行业的基本知识，包括不限于：相关产业的基本情况和发展趋势、各地产业用地的法规政策和运作流程、用地规划的基本知识、产业基础设施和生活设施建设的要求和施工过程、招商解决办法……当然，还需要了解世界和国家大事，时时更新自己的知识储备。最基层员工也需要这样么？没错！如果想给自己找个不错的位置，就得这样学习。
有一颗强大的心，接受不确定性和突发性。产业地产项目复杂且周期长，涉及的方方面面太多，不可控因素也相应增加，突发事件频繁。上一秒你还沉浸在成功招进一个大企业的喜悦中，下一秒，就被坏消息砸中了。比如：项目二期部分地块招牌挂冻结，啥时候恢复不知道；比如，某项目几栋楼光纤电缆突然坏了，中断宽带使用；甚至，园区内饭点不够导致企业意见颇多而遭老板批评……每天就被大大小小的杂事拖着，但是又面对上级指标，不懂如何完成，无数来自各方的压力山大。怎么办？只有一个办法，训练自己，有一颗强大的心面对这一切！也许无法时时刻刻做到这一点，但是至少在颓废、焦虑、伤心里的时间不要太长。
另外，产业地产项目团队工作需要度高，人与人配合最重要，与他人配合、和谐相处也是工作的一部分，共担压力、共享成功是个好方法。当然记得给自己留点业绩，真揭不开锅的时候能救急。
希望我的上述分享能够帮到你。
徐枫女士旅居新加坡，是新加坡规划师协会和澳大利亚规划师协会会员，曾在裕廊国际工作十多年。交流ID：maple_xu2928
