环京楼市全面冷冻跟天津楼市全面崛起给我们带来的启示_

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5月16号，天津楼市因“海河英才”落户计划而躁动，而更暴动的就是楼市。

和天津楼市的火热相对此，紧挨着天津的环京楼市，仍处在冰冻之中。

数据显示，4月环京市场商品住宅成交587套，成交面积6万平方米，同比下降90%；成交金额8亿元，同比下降88%。成交均价1.3万元/㎡。

环京楼市如此惨淡的数据，也并非仅在4月份发生。而是整个1-4月环京商品住宅累计成交25万平方米，同比下降89%；成交价格1.2万元/平方米，同比上涨9%；成交额30亿元，同比下降89%。

就在一年之前，环京楼市还是投资客们所关注的热点。燕郊、固安、大厂、香河……这些区域在互联网上的新闻，几乎都与楼市紧密相关。燕郊房价最高涨至4万元/平方米。而到了今年1-4月，燕郊商品住宅累计成交仅65套，成交均价2万元/㎡，四个月成交不足百套，成交面积也仅0.55万平方米。

与燕郊一样出现成交量急剧萎缩的还有固安，房地产的统计数据也惨不忍睹。一度是京南最热的固安，曾因新机场的利好而备受投资客追捧。而在限购之后，热闹不再。4月固安的新房网签量，已从一年前的近两千套下降到了不足百套。69套的网签量环比3月下降了75.6%，同比2017年4月更是下降96.3%。

此外，一直被品牌开发商看好的香河地区也未能幸免。4月，香河的新建商品住宅网签量仅有75套，环比3月101套的网签量再次下降25.7%，同比去年4月的降幅则高达96%。从去年5月起，香河的新房交易量一路向下，从四位数降至三位数，如今则降到了两位数。

那么，环京楼市为什么会由盛转衰，走得如此低迷？有些人认为这主要是环京各地都在严格执行“限购令”起到的作用。根据限购政策，廊坊市主城区、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县。非本市户籍居民购房需提供3年当地社保且限购1套。补缴的社保不得作为购房有效凭证。

面对环京楼市严格执行限购政策，当地的开发商也想出了应对办法。开发商给出的方案是50%首付，其中20%由购房人首次一次性缴纳，剩余30%分期付给开发商。购房人交首付款后，开发商帮助联系中介代理为购房人补缴社保，满三年后再网签。如果购房人三年内就找到了接盘人，可以直接改一次名字。

这种方式尽管表面很诱人，可是隐藏着巨大的风险，所以参与者更少。可是更安全的方式就是用公司名义购买可以当时网签，规避了风险还不限购可以随时转让，为什么没人用公司名义购买环京，反而是五年社保限购的北京商住公寓受到极大欢迎，引发注册公司购买的热潮。比如朱辛庄地铁出口的万科tbd项目就在四月份引来一天一百套的追捧，而购买者全部是用公司名义购买。

而和环京楼市反差的是，天津楼市受政策影响迎来了机会，尤其是人才落户房并且带高租金支持的房产成为抢购的目标。而那些租不出的以前没人要现在还是没人要。

我们俱乐部包楼的天津北辰loft公寓由于带学区可以落户，并且带八年包租服务出租回报率达到3%以上，周边配套设施非常完善，于是被一抢而空。而其它不带租约的就很难出售，从而说明，租金已经成为投资房产的最重要支撑因素。

而环京楼市之所以暴跌，就是没有租金支撑。前年环京的大涨，引发众多的投资性需求买进，不乏两三万的追高价格入市。这些人交房时发现，房子租不出去，没有租金收益，业主还要一分不少的缴纳物业费取暖费和月供，于是每次缴费的时候，都会激发业主卖出止损的冲动，当越来越多的业主都这样想的时候，踩踏就发生了，业主们争相恐后的卖出，就构成了环京楼市暴跌的现状。