95亿身家京城地产商,10年跨界并购40起,如今负债44亿出走香港

95亿身家京城地产商,10年跨界并购40起,如今负债44亿出走香港
2018年08月08日 12:22 AI财经社

昔日如日中天的中弘股份,现在成了A股中混的最差的房地产公司。

截至8月6日收盘,中弘股份报价1.04元/股。近一年来,本就不高的公司股价呈现“断崖式”跳水。据《每日经济新闻》报道,2017年8月1日,公司股价最高也仅为2.01元。此后,从2017年9月开始,更是一路下跌,在2018年6月20日、6月22日最低成交价均触及0.99元。

为挽救危机,中弘甚至选择将之前得意的收购项目“海南如意岛”出售。8月1号,中弘股份回复深交所关注函称:为了盘活存量资产、减少公司负债、降低财务费用、增加公司流动资金,公司拟出售全资子公司如意岛公司100%股权。

在中弘鼎盛时期,王永红开发的北京朝阳常营的商住房项目,因CBD东扩地价翻了10倍,凭借“北京像素”小区的售卖,王永红一口气赚了50多亿元。期间还运作着当时除王府井外最长的商业街“六佰本”;并接连收购上市公司40余起。

2010年,中弘借壳上市,王永红成功跻身富豪榜,2018年胡润全球富豪榜单上,王永红以95亿元身家,成为宜春籍三大富豪之一。令人意想不到的是,2018年还没有过完,王永红就身背44亿元债务,避走香港。

“洗车仔”逆袭成“地产亨”

在其他地产商眼中,王永红的标签是“很聪明”、“胆子很大”。除了这些性格色彩,王永红早些年在地产界声名鹊起的原因,还要归功于他在关键节点赌对了运气。

1972年,江西宜春市宜丰县,王永红出生于一个公务员家庭。他的父亲曾在宜春粮食局、农业局、街道办等部门分别任领导职位。

1992年12月,20岁的王永红大学毕业后来到北京打工。他的第一位老板是经营汽车保洁和加油站生意的。彼时,王永红的梦想是有朝一日创办自己的1000家汽车服务连锁店。

三年后,王永红出来单干,他和哥哥王继红合伙开了一家公司,名为“北京永顺发汽车保洁公司”,主要从事洗车服务。当时,哥哥王继红为公司投入了一笔资金,而日常工作主要由王永红负责。

从事洗车服务的几年,王永红攒了一些钱。1997年,王永红涉足加油站,并逐步创办了系列连锁加油站。加油站在上世纪90年代被视作“现金奶牛”,1999年,加油站被中石油收购,他收获了人生第一桶金。

正当事业蒸蒸日上,王永红出人意料地卖掉了加油站,进入从未接触过的房地产行业。对于这一选择,王永红的解释是:“房地产是个拓展空间更大地领域,对我更有诱惑力。”

2000年,王永红哥俩在北京朝阳区常营乡购置了600亩地,作为项目储备。那时的北京四环路还没有全线通车,五环、六环尚不存在。而常营乡位居五环区,是块庄稼地,常年种着玉米、大豆等作物。这块地的一部分被王永红开发成了中弘国际商务花园,也就是如今的商住房项目北京像素。

起初,北京像素卖得并不好。然而,当秋庄稼收割了8茬后,2008年,行情风云突变。随着北京CBD东扩,常营地区的土地价值翻了10倍。“北京像素”小区的售卖,让王永红一口气赚了50多亿元。

期间,王永红还在望京运作了另一个商业地产项目“六佰本”商业街和创新产品“非中心”(别墅式商务群)。据《百年建筑》2007年报道,除王府井外,“六佰本”是北京最长的一条商业街,曾率先提出了“建筑双首层”和“铺铺都临街”的理念。

和万科的王石,万通的冯仑,华远的任志强等人相比,中弘集团的王永红无论是在房地产资历,还是在知名度上,都有所不及。但在2008年前后,低调的王永红和他的中弘集团在京城地产界掀起了一股热浪。

2010年,中弘通过借壳ST科苑集团在A股上市。这一年,王永红哥俩以52.23亿元的财富跻身“2010年A股财富前百名富豪榜”;2013年,荣登江西创富榜第2名,身家60.8亿元;2018年胡润全球富豪榜单上,王永红以95亿元身家,成为宜春籍三大富豪之一。

频频荣登富豪榜的王永红,完成了从洗车仔向地产大亨的逆袭。

从净利润2.95亿到亏损25.4亿元

王永红有句名言:“梦想从来不会被打折,只有一直做下去的勇气。”

中弘一炮而红,2013年左右更是如日中天。此时,不安分的王永红有了更大的梦想。他不再热衷于房地产,开始醉心金融和资本运作。

2013年至2015年,王永红先后尝试了影视、手游、主题乐园等新生意,但结果并未让他满意。

2015年,中弘提出了“A+3”战略,开始收购上市公司。据时任中弘股份的秘书金洁介绍,“A+3,即在A股的是一家全面开发旅游地产的企业,属重资产公司;而三家境外上市企业属于轻资产公司,一家围绕互联网金融做物业营销,一家是在线旅游上市公司,另一家是品牌运营管理公司。”此外,《长江商报》统计,近10年来,王永红的跨界股权投资并购项目达40起。

《大摩财经》曾报道,“王永红想以中弘的旅游地产为主线,靠互联网金融和在线旅游平台来盘活,并通过收购一些境外公司来运营,从而实现一个完整的闭环。”

随后,中弘股份先后收购H股中玺国际100%股权、开易股份75%股权,新加坡上市公司亚洲旅游,分别耗资4.59亿港元、7亿港元、1亿港元。其中,原本制造拉链的开易控股,成为了“仟金所”P2P平台的背书公司。

2016年年中,仟金所被媒体披露涉嫌自融。也就是说,仟金所的设立,就是为了让中弘股份通过互联网金融的方式更快拿到资金,从而用于旗下地产项目的运转。事实上,自融行为有严重的政策风险,还有造假等道德风险。

44岁的王永红可能尚未觉察,自融风险只是中弘集团危机的冰山一角。2016年,整个中弘集团正逐步迈入更大的危机——亏损漩涡。

这一年,受北京3.17商办项目调控政策影响(3.17政策,即通过限购、限贷、限售等一系列措施,抑制了房地产价格过快上涨,有效遏制了投资投机性购房,切实保障了广大人民群众的居住需求),两个商住项目——御马坊项目和夏各庄项目销售停滞,且出现2016年度已销售的御马坊项目业主大量退房现象。中弘股份发布的公告称,御马坊项目共计退房1397套,账面冲减收入17.28亿元,冲减成本9.79亿元,预计带来亏损约7.49亿元。

主题乐园方面,济南鹊山美猴王主题乐园现场仍是一片荒芜。同时,其他区域项目销售收入同比大幅下降。此外,王永红想通过收购方式“赚快钱”的公司,包括中玺国际、KEE、亚洲旅游等都出现较大亏损。

这一切直接体现在财报上:中弘股份2015年和2016年净利润分别为2.92亿元、1.46亿元。但在2017年,这一数字表现为亏损25.4亿元,同比减少1699.01%。

在公司亏损期间,王永红却在资本市场开展了个人达人秀。

其中,最令人瞠目结舌的便是“土豪王”陷入2016年的“徐翔案”。自媒体“包邮区”介绍,根据调查,徐翔与包括王永红在内的13家上市公司董事长合谋,故意制造利好新闻, 再通过徐翔进行股票买卖,操纵股票交易价格和交易量,做高股价,最后再减持套现。为此,王永红还去香港躲了半年多。

据《中国企业家》报道,该案件透露一个细节。2013年,王永红曾提前通过大宗交易抛售股票,而后借由中弘股份高送转、进军手游领域等概念炒热抬升股价、抛售获利。

同时,在此之前的2015年,中弘两次定增套现近70亿元。据《中国企业家》报道,2014年,中弘定增9.58亿股,募资30亿元,用于海南如意岛项目建设;2015年,中弘定增13.8亿股,募资39亿元,用于北京、山东等地地产及文旅项目开发。

海南地产风暴

中弘股份风声鹤唳,其控股股东中弘卓业也步履维艰。为保证公司业绩,中弘卓业曾试图绘制“蛇吞象”的故事,在文旅主业的版图上收购海南的如意岛、半山半岛项目。

2014年,王永红募资30亿元,用于海南如意岛的开发。2015年,中弘卓业计划以58亿元收购半山半岛项目。据蓝鲸房产统计,作为海南最大的旅游地产项目之一,半山半岛项目在2007~2009年期间曾卖出 8000元/平方米的高价,而后一路涨至4~5万/平方米。然而,由于交易复杂,“半山半岛”项目收购并未成功。

王永红收购“半山半岛”之心不死。2017年,中弘股份另辟蹊径。先由大股东中弘永昌受让世隆基金10亿元份额,后由世隆基金收购开发半山半岛的各项目公司,最后中弘股份通过差额补足的方式,获得“半山半岛”项目控制权。

11月,王永红联合财务总监决定以现金方式收购海南超级大盘“半山半岛”等项目股权,并预付61.5亿元的股权收购款。但实际上,截至2017年6月,中弘账上现金为39亿元。王永红凌驾于公司内部控制之上,干预公司经营,也引起了中弘股东不满。董事会否决了此项交易,同时,11月7日,深交所就“中弘股份对参股的世隆基金承担差额补足义务等内容”发布了问询函。

收购计划最终还是破产。2018年2月14日,中弘股份称,受国家环保督查的影响,终止购买半山半岛项目资产。所谓“环保督查”,是指中央环保督查组向海南省反馈时,曾狠批当地房地产业对生态环境的破坏。之后,多个房地产项目因违规先后停工整顿。这让“半山半岛”的收购彻底中止,其之前的如意岛项目也被迫停工。

折戟“半山半岛”项目期间,中弘陷入严重的债务危机。导火索源于2017年12月,中弘被曝出下属子公司浙江新奇世界影视文化投资有限公司债务利息违约。2017年12月29日,大公国际质疑中弘的银行账户资金挪作他用,且怀疑“14中弘债”偿债来源,并下调了中弘的主体评级;随后,大公国际又于1月下调了中弘的主体评级至BBB-。

此外中弘还有多个项目陷入停工危机,逾期债务规模不断扩大。各信托公司因担心其偿债能力,采取司法措施申请冻结中弘卓业持有的股份。后续虽与债权人西藏信托达成和解,但是中弘集团也陷入越来越多的司法冻结程序之中。

图源自大摩财经

然而,对于公司的债务危机,王永红却显得并不紧张。2017年,王永红一掷千金为女星韩熙庭(参演过《金陵十三钗》)拍下价值1.24亿港元古董雍正粉青双龙尊,最后因没钱付还被告上法庭。

王永红曾想过用重组的方式缓解资金压力。2018年2月13日,中弘卓业与港桥投资签订重组协议,但重组失败。

6月29日,接盘侠新疆佳龙现身,计划代替中弘集团,成为公司控股股东。7月13日,中弘股份按深交所要求,对新疆佳龙的财务状况进行了披露称,新疆佳龙的关联方佳龙集团的财务状况良好,具有较强的融资能力及融资空间,能够为本次交易提供较强的资金筹措保证。

中弘披露的公告显示,新疆佳龙2017年、2018年1-5月的净利润分别亏损1936.3万元、1397.8万元,但亏损原因并未公布。数据显示,新疆佳龙2017年、2018年1-5月的流动资产分别为2.7亿元和1.1亿元,但同期流动负债达到5.6亿元和5.7亿元。也就是说,从上述数据来看,新疆佳龙的自身“造血”能力和高负债运营或许会给本次收购资金造成压力。

截至7月20日,因多次质押股权,控股股东中弘卓业公司所持的26.55%股权,有99.70%处于质押状态,全部股份已被司法数次冻结和司法轮候冻结。截至2018年7月18日,公司及其下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为440,597万元,全部为各类借款。另外,实控人王永红赴港已超过半年。

中弘股份成了A股中混的最差的房地产公司,股价一直在1元左右徘徊。截至8月6日,中弘股份收盘价1.04元/股。而6月20日,弘股份盘中最触及0.99元,最终以1.02元收盘,成为A股ST制度以来,首只跌破面值的非ST公司。

如今,避走香港的王永红把44亿元债务甩给了社会和人民。王永红曾说:“梦想从来不会被打折,只有一直做下去的勇气。”和“让我们一起,为梦想窒息”的贾跃亭一样,梦想家们都选择了用躲避的方式背弃了昔日的承诺。

昔日如日中天的中弘股份,现在成了A股中混的最差的房地产公司。

截至8月6日收盘,中弘股份报价1.04元/股。近一年来,本就不高的公司股价呈现“断崖式”跳水。据《每日经济新闻》报道,2017年8月1日,公司股价最高也仅为2.01元。此后,从2017年9月开始,更是一路下跌,在2018年6月20日、6月22日最低成交价均触及0.99元。

为挽救危机,中弘甚至选择将之前得意的收购项目“海南如意岛”出售。8月1号,中弘股份回复深交所关注函称:为了盘活存量资产、减少公司负债、降低财务费用、增加公司流动资金,公司拟出售全资子公司如意岛公司100%股权。

在中弘鼎盛时期,王永红开发的北京朝阳常营的商住房项目,因CBD东扩地价翻了10倍,凭借“北京像素”小区的售卖,王永红一口气赚了50多亿元。期间还运作着当时除王府井外最长的商业街“六佰本”;并接连收购上市公司40余起。

2010年,中弘借壳上市,王永红成功跻身富豪榜,2018年胡润全球富豪榜单上,王永红以95亿元身家,成为宜春籍三大富豪之一。令人意想不到的是,2018年还没有过完,王永红就身背44亿元债务,避走香港。

“洗车仔”逆袭成“地产亨”

在其他地产商眼中,王永红的标签是“很聪明”、“胆子很大”。除了这些性格色彩,王永红早些年在地产界声名鹊起的原因,还要归功于他在关键节点赌对了运气。

1972年,江西宜春市宜丰县,王永红出生于一个公务员家庭。他的父亲曾在宜春粮食局、农业局、街道办等部门分别任领导职位。

1992年12月,20岁的王永红大学毕业后来到北京打工。他的第一位老板是经营汽车保洁和加油站生意的。彼时,王永红的梦想是有朝一日创办自己的1000家汽车服务连锁店。

三年后,王永红出来单干,他和哥哥王继红合伙开了一家公司,名为“北京永顺发汽车保洁公司”,主要从事洗车服务。当时,哥哥王继红为公司投入了一笔资金,而日常工作主要由王永红负责。

从事洗车服务的几年,王永红攒了一些钱。1997年,王永红涉足加油站,并逐步创办了系列连锁加油站。加油站在上世纪90年代被视作“现金奶牛”,1999年,加油站被中石油收购,他收获了人生第一桶金。

正当事业蒸蒸日上,王永红出人意料地卖掉了加油站,进入从未接触过的房地产行业。对于这一选择,王永红的解释是:“房地产是个拓展空间更大地领域,对我更有诱惑力。”

2000年,王永红哥俩在北京朝阳区常营乡购置了600亩地,作为项目储备。那时的北京四环路还没有全线通车,五环、六环尚不存在。而常营乡位居五环区,是块庄稼地,常年种着玉米、大豆等作物。这块地的一部分被王永红开发成了中弘国际商务花园,也就是如今的商住房项目北京像素。

起初,北京像素卖得并不好。然而,当秋庄稼收割了8茬后,2008年,行情风云突变。随着北京CBD东扩,常营地区的土地价值翻了10倍。“北京像素”小区的售卖,让王永红一口气赚了50多亿元。

期间,王永红还在望京运作了另一个商业地产项目“六佰本”商业街和创新产品“非中心”(别墅式商务群)。据《百年建筑》2007年报道,除王府井外,“六佰本”是北京最长的一条商业街,曾率先提出了“建筑双首层”和“铺铺都临街”的理念。

和万科的王石,万通的冯仑,华远的任志强等人相比,中弘集团的王永红无论是在房地产资历,还是在知名度上,都有所不及。但在2008年前后,低调的王永红和他的中弘集团在京城地产界掀起了一股热浪。

2010年,中弘通过借壳ST科苑集团在A股上市。这一年,王永红哥俩以52.23亿元的财富跻身“2010年A股财富前百名富豪榜”;2013年,荣登江西创富榜第2名,身家60.8亿元;2018年胡润全球富豪榜单上,王永红以95亿元身家,成为宜春籍三大富豪之一。

频频荣登富豪榜的王永红,完成了从洗车仔向地产大亨的逆袭。

从净利润2.95亿到亏损25.4亿元

王永红有句名言:“梦想从来不会被打折,只有一直做下去的勇气。”

中弘一炮而红,2013年左右更是如日中天。此时,不安分的王永红有了更大的梦想。他不再热衷于房地产,开始醉心金融和资本运作。

2013年至2015年,王永红先后尝试了影视、手游、主题乐园等新生意,但结果并未让他满意。

2015年,中弘提出了“A+3”战略,开始收购上市公司。据时任中弘股份的秘书金洁介绍,“A+3,即在A股的是一家全面开发旅游地产的企业,属重资产公司;而三家境外上市企业属于轻资产公司,一家围绕互联网金融做物业营销,一家是在线旅游上市公司,另一家是品牌运营管理公司。”此外,《长江商报》统计,近10年来,王永红的跨界股权投资并购项目达40起。

《大摩财经》曾报道,“王永红想以中弘的旅游地产为主线,靠互联网金融和在线旅游平台来盘活,并通过收购一些境外公司来运营,从而实现一个完整的闭环。”

随后,中弘股份先后收购H股中玺国际100%股权、开易股份75%股权,新加坡上市公司亚洲旅游,分别耗资4.59亿港元、7亿港元、1亿港元。其中,原本制造拉链的开易控股,成为了“仟金所”P2P平台的背书公司。

2016年年中,仟金所被媒体披露涉嫌自融。也就是说,仟金所的设立,就是为了让中弘股份通过互联网金融的方式更快拿到资金,从而用于旗下地产项目的运转。事实上,自融行为有严重的政策风险,还有造假等道德风险。

44岁的王永红可能尚未觉察,自融风险只是中弘集团危机的冰山一角。2016年,整个中弘集团正逐步迈入更大的危机——亏损漩涡。

这一年,受北京3.17商办项目调控政策影响(3.17政策,即通过限购、限贷、限售等一系列措施,抑制了房地产价格过快上涨,有效遏制了投资投机性购房,切实保障了广大人民群众的居住需求),两个商住项目——御马坊项目和夏各庄项目销售停滞,且出现2016年度已销售的御马坊项目业主大量退房现象。中弘股份发布的公告称,御马坊项目共计退房1397套,账面冲减收入17.28亿元,冲减成本9.79亿元,预计带来亏损约7.49亿元。

主题乐园方面,济南鹊山美猴王主题乐园现场仍是一片荒芜。同时,其他区域项目销售收入同比大幅下降。此外,王永红想通过收购方式“赚快钱”的公司,包括中玺国际、KEE、亚洲旅游等都出现较大亏损。

这一切直接体现在财报上:中弘股份2015年和2016年净利润分别为2.92亿元、1.46亿元。但在2017年,这一数字表现为亏损25.4亿元,同比减少1699.01%。

在公司亏损期间,王永红却在资本市场开展了个人达人秀。

其中,最令人瞠目结舌的便是“土豪王”陷入2016年的“徐翔案”。自媒体“包邮区”介绍,根据调查,徐翔与包括王永红在内的13家上市公司董事长合谋,故意制造利好新闻, 再通过徐翔进行股票买卖,操纵股票交易价格和交易量,做高股价,最后再减持套现。为此,王永红还去香港躲了半年多。

据《中国企业家》报道,该案件透露一个细节。2013年,王永红曾提前通过大宗交易抛售股票,而后借由中弘股份高送转、进军手游领域等概念炒热抬升股价、抛售获利。

同时,在此之前的2015年,中弘两次定增套现近70亿元。据《中国企业家》报道,2014年,中弘定增9.58亿股,募资30亿元,用于海南如意岛项目建设;2015年,中弘定增13.8亿股,募资39亿元,用于北京、山东等地地产及文旅项目开发。

海南地产风暴

中弘股份风声鹤唳,其控股股东中弘卓业也步履维艰。为保证公司业绩,中弘卓业曾试图绘制“蛇吞象”的故事,在文旅主业的版图上收购海南的如意岛、半山半岛项目。

2014年,王永红募资30亿元,用于海南如意岛的开发。2015年,中弘卓业计划以58亿元收购半山半岛项目。据蓝鲸房产统计,作为海南最大的旅游地产项目之一,半山半岛项目在2007~2009年期间曾卖出 8000元/平方米的高价,而后一路涨至4~5万/平方米。然而,由于交易复杂,“半山半岛”项目收购并未成功。

王永红收购“半山半岛”之心不死。2017年,中弘股份另辟蹊径。先由大股东中弘永昌受让世隆基金10亿元份额,后由世隆基金收购开发半山半岛的各项目公司,最后中弘股份通过差额补足的方式,获得“半山半岛”项目控制权。

11月,王永红联合财务总监决定以现金方式收购海南超级大盘“半山半岛”等项目股权,并预付61.5亿元的股权收购款。但实际上,截至2017年6月,中弘账上现金为39亿元。王永红凌驾于公司内部控制之上,干预公司经营,也引起了中弘股东不满。董事会否决了此项交易,同时,11月7日,深交所就“中弘股份对参股的世隆基金承担差额补足义务等内容”发布了问询函。

收购计划最终还是破产。2018年2月14日,中弘股份称,受国家环保督查的影响,终止购买半山半岛项目资产。所谓“环保督查”,是指中央环保督查组向海南省反馈时,曾狠批当地房地产业对生态环境的破坏。之后,多个房地产项目因违规先后停工整顿。这让“半山半岛”的收购彻底中止,其之前的如意岛项目也被迫停工。

折戟“半山半岛”项目期间,中弘陷入严重的债务危机。导火索源于2017年12月,中弘被曝出下属子公司浙江新奇世界影视文化投资有限公司债务利息违约。2017年12月29日,大公国际质疑中弘的银行账户资金挪作他用,且怀疑“14中弘债”偿债来源,并下调了中弘的主体评级;随后,大公国际又于1月下调了中弘的主体评级至BBB-。

此外中弘还有多个项目陷入停工危机,逾期债务规模不断扩大。各信托公司因担心其偿债能力,采取司法措施申请冻结中弘卓业持有的股份。后续虽与债权人西藏信托达成和解,但是中弘集团也陷入越来越多的司法冻结程序之中。

图源自大摩财经

然而,对于公司的债务危机,王永红却显得并不紧张。2017年,王永红一掷千金为女星韩熙庭(参演过《金陵十三钗》)拍下价值1.24亿港元古董雍正粉青双龙尊,最后因没钱付还被告上法庭。

王永红曾想过用重组的方式缓解资金压力。2018年2月13日,中弘卓业与港桥投资签订重组协议,但重组失败。

6月29日,接盘侠新疆佳龙现身,计划代替中弘集团,成为公司控股股东。7月13日,中弘股份按深交所要求,对新疆佳龙的财务状况进行了披露称,新疆佳龙的关联方佳龙集团的财务状况良好,具有较强的融资能力及融资空间,能够为本次交易提供较强的资金筹措保证。

中弘披露的公告显示,新疆佳龙2017年、2018年1-5月的净利润分别亏损1936.3万元、1397.8万元,但亏损原因并未公布。数据显示,新疆佳龙2017年、2018年1-5月的流动资产分别为2.7亿元和1.1亿元,但同期流动负债达到5.6亿元和5.7亿元。也就是说,从上述数据来看,新疆佳龙的自身“造血”能力和高负债运营或许会给本次收购资金造成压力。

截至7月20日,因多次质押股权,控股股东中弘卓业公司所持的26.55%股权,有99.70%处于质押状态,全部股份已被司法数次冻结和司法轮候冻结。截至2018年7月18日,公司及其下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为440,597万元,全部为各类借款。另外,实控人王永红赴港已超过半年。

中弘股份成了A股中混的最差的房地产公司,股价一直在1元左右徘徊。截至8月6日,中弘股份收盘价1.04元/股。而6月20日,弘股份盘中最触及0.99元,最终以1.02元收盘,成为A股ST制度以来,首只跌破面值的非ST公司。

如今,避走香港的王永红把44亿元债务甩给了社会和人民。王永红曾说:“梦想从来不会被打折,只有一直做下去的勇气。”和“让我们一起,为梦想窒息”的贾跃亭一样,梦想家们都选择了用躲避的方式背弃了昔日的承诺。

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