特殊的疫情之年2020年终于进入了9月。
通常来说，楼市在每年的9、10月都会迎来一个销售旺季，也叫“金九银十”。今年疫情仍未结束，同时楼市调控不断收紧，加之“三道红线”的硬性标准，加速销售、回购资金似乎是绝大多数房企迫切要做的。
9月6日晚，恒大集团董事局主席许家印连夜召开营销大会，定调“恒大全国楼盘全线7折”宣布打响“金九银十”促销战，全国楼盘全线7折开售，“金九银十”两个月，单月销售额要冲击1000亿元。素有地产圈劳模、打折小王子之成的恒大这次又要打折大促销了。
一样的“配方”，一样的“味道”。
01一降再降，恒大7折卖房
近年来，“让利促销”已成为恒大最鲜明的标签。特别是每年的“金九银十”，恒大都会展开声势浩大的价格攻势，其中2019年“金九银十”恒大的销售额达到1734亿元，为当年销售业绩增长奠定基础。
恒大6日夜间会议概括起来有四条"干货"：
一、定下目标：“金九银十”两个月，单月销售额要冲刺1000亿元；
二、给出政策：恒大全国楼盘全线7折；
三、下放权限：给予恒大总部和地区公司部门负责人以上领导额外96折的签批权限；
四、确保推新：加大推新货力度，确保40多个新项目如期开盘。
恒大频频促销，意在让利于民。有数据统计显示，恒大楼盘今年上半年销售均价仅为9029元/平方米，较去年全年销售均价10281元/平方米下降约10%。尽管牺牲了一部分利润，但抓住了市场。
“今年疫情影响加之监管层近期出台的一些政策，各大房企降负债的需求越来越大。恒大打响让利促销的第一枪，或许可以看作一个很明显的楼市信号。”业内分析人士称。
02"三道红线"压顶之下的恒大在如何应对？
尽管对于上次打折活动，各地买房客有不同的体验，但对恒大来说确实缓解了疫情下的“燃眉之急”。加之“网上销售”的渠道创新，恒大上半年实现了销售额的逆势增长。数据显示，今年上半年恒大实现销售3488亿元，同比增长23.8%；销售回款3120亿元，同比大增66.5%，回款率89.4%。上述数据均刷新了恒大历史同期最高纪录。
尝到甜头后，恒大再次加码，这次直接打出“七折”优惠价，“抢收”意味十足。不过，在满满诚意的背后，抑或有恒大抓回款、降负债的需求。
也有业内人士指出，恒大最大的压力来源于政策。8月20日，住建部、央行在京召开了重点房地产企业座谈会。会上明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，即业界俗称的“三道红线”。
这“三条红线”包括：
1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
2、房企的净负债率不得大于100%；
3、房企的“现金短债比”小于1。
4、扎实的机器学习基础，能够运用LR、GBDT、FM等传统模型解决业务问题。
“三条红线"意味着融资紧箍咒突然收紧，这对于此前通过“高杠杆”实现快速发展的房企而言，压力不不言而喻。而根据华创证券的研报统计，包括中国恒大、融创中国以及绿地控股在内的7家房地产商三条红线全部触及。对于这些企业来说，加速销售，促进回款，降低负债率是当务之急。
在恒大举行的2020年年中业绩发布会上，恒大总裁夏海均表示“这几年国家在房地产调控方面起到了非常好的效果，楼价、地价和预期都稳定下来了，恒大集团坚决拥护房地产调控政策，严格向监管指标靠拢。下半年恒大将继续以最大决心和力度降低负债：一方面，加大销售和销售回款，今年内部销售目标是8000亿元；另一方面，严格控制土地储备规模，力争平均每年减少3000万平方米。”
据恒大8月31日发布的2020年度中期业绩显示，上半年恒大实现销售额3488亿，销售回款3120亿，营业收入2666亿，核心净利润193亿，现金余额2046亿。
华尔街前沿注意到，恒大近年来主要通过加速销售回款，引入战略投资者，控制土地储备规模等方式试图降低负债率。
在加速销售回款方面，此次的“恒大全国楼盘全线7折”就是一种促销手段，目标在这两个月内销售额冲刺2000亿元。而恒大方面在今年的半年报业绩发布会上也表示过，今年1~7月实现合约销售3991亿元，销售回款3542亿元，下半年争取销售回款达到3800亿元。
控制土地储备方面，恒大副总裁赖立新曾表示，下半年将严控拿地，确保土地储备负增长，聚焦一二线城市以及高增长的三线城市，项目重点在城市更新和特色小镇。
在引入战略投资者方面，近日恒大要拆分旗下物业公司上市，引入了红杉资本、中信、农银、光大控股、云峰基金、腾讯、周大福等战略投资者入股235亿港元，占比28.061%，使金碧物业的估值达到了750亿元人民币。此举帮助恒大将净负债率降低了19个百分点。
目前看来，短期内比较快速有效地降低负债率的方式，还是引入战略投资者。
本文完
