一
今天是降准落地的第一天，股市一片狂欢。
央妈放水9000亿，大家都盼着利好。
但是，这个利好跟楼市似乎关系不大。
本来，今年年初的一个小阳春给房企来了一个甜枣。
随后接着几个重锤，把各家房企直接砸晕了。
今年4月份以来，无论是监管机构针对房企融资、海外发债的规范管理，还是LPR改革后针对居民住房贷款的特殊规定，都对房地产的融资带来了不少压力。
尤其是7月份的时候，房企的粮草之一——地产信托，被有关部门请去喝茶，按下暂停键，直接断了后路。
今年以来，投向房地产领域的信托产品有3000多种，规模5300多亿，现在直接被腰斩了。
往常的金九银十，今年更是彻底看不见了。
中秋节期间，可以说是一片惨淡。
就拿一线城市来说，中秋节第一天，北京网签新建商品房就买出去2套，二手房网签了42套。
上海地区假期前两天新建住宅和二手房住宅网签套数分别是136套与127套。
真是不能和往年比了。
房企也没办法，只能自己忍着，弱化淡季旺季区别，骨折价促销了。
二
为什么楼市如此惨烈，还得从小阳春说起。
本来，国家实行宽松的货币政策是为了给制造业输个血，刺激一下经济发展。
没想到，通过房地产信托这个路子，有一部分偷偷跑楼市投资去了。
现在银行存款收益率超5%已经很不错了，房地产信托产品收益率能到8%，大家都去抢。
房企融资到手，第一件事当然是买地盖楼，扩大规模。
现在情况这么好，不早下手，地价都能炒上天。
于是一大波地王层出不穷，尤其是二三线城市房价一天一个样。
国家高层大佬看不下去了，大手一挥把房企融资的路子砍了一半。
八月份的时候，房地产一共募集资金只有402.68亿元，同比下滑了45.37%。
降准一落地，信托产品的收益率降低，房企借钱也就难上加难了。
而且，房地产信托踩雷的也不少。
山西信托、中泰信托等多家公司频频遭遇逾期兑付危机，尤其东方金钰很多债务还不上，涉及了一大群信托公司。
越是融资，踩雷的风险就越大。
房企纷纷面临融资收紧，现金流本来就没多少，还要偿还债务。
再加上国家政策的重点关注。
不少小型房企直接破产，大型房企日子也不好过。
楼市一片惨淡。
三
不仅仅国家把房企粮食掐断了，连来钱的路子也给封了半边。
国家老大态度很明确，房住不炒。
国庆节之后，我们的房贷会直接换锚。
之前是按照百分比加成的方式调整，现在按照加点的方式调整。
首套住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，第二套住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
举个例子：
以5年以上贷款利率为例，以前个人住房贷款基准利率为4.9%，8月20日公布的5年期以上LPR为4.85%。那么，首套房贷若不加点，则最低为4.85%
如果是第二套房贷加60个基点(0.60%)后，应为5.45%，约为原基准利率上浮11%，这相当于个人房贷按原基准利率上浮10%—15%的利率水平。
也就是说，想炒房，房价上涨的价格怎么也得比房贷利率高出去一部分。
不然这房子就相当于贬值。
如果轻易听信中介的话等着十月份的LPR制度去投资房地产，估计房子会砸在手里变成真正的不动产。
即使这回降准释放了资金的流动性，但是目的很明确，这钱是给实体经济的，楼市不可能。
有些中介说什么降准房贷利率就降了，那绝对是骗人的。
所以呢，刚需趁着现在直接上车，正是各大房企打折大促销的好时机。
咬咬牙凑个首付，早买早享受。
炒房赌一把的，还是收手吧。
