“杨洋，你知道吗？我在北京南站做民宿，去年净回报达到了 70%。”
我依然记得今年 1 月份时，一家 VC 的投资经理在我面前谈起短租民宿时涨红的脸。
而就在这周一，一篇《二手房东忽悠悠，民宿韭菜绿油油》的文章，也刷屏了网络。
文中那些身心俱疲、亏损离场的民宿从业者，也似乎是大部分行业从业者的真实写照。
租金套利，国内俗称“二房东”，是全球民宿投资中，目前最为流行的一种方式。
赚得多的地区像美国的底特律，一年的毛利能够达到 208%，赔钱的代表如加州旧金山，每月亏个 400 美元就已经算是成果斐然了。
我是洋房姐姐杨洋，曾经在欧美亚的数十个城市，探访过上百家民宿。
我曾在圣托里尼的民宿中俯瞰过爱琴海粉红色的落日，也在尼泊尔深夜的湖畔小屋中遇到过破门而入的犀牛。
我合作过全世界最优秀的民宿团队，也见识过踌躇满志的年轻人折戟沉沙。
为何有人种瓜得瓜，有人种瓜得韭？
同样是民宿，有人年入过亿？
一个精通室内设计，上能搞定水电路由，下能疏通马桶堵塞，还能每天让各路人马如沐春风的男人，他是一个好的民宿老板吗？
他可能是一个好丈夫，一个好男友，但并不是一个好老板。
根据 AirDNA 在 2017 年公布的数据，全世界最成功的 Airbnb 房东位于英国伦敦，他通过同时管理 881 套民宿，每年的收益高达 1200 万英镑，约合 1 亿 800 万元人民币。
这绝非个案，一个巴厘岛的房东靠着运营 504 套民宿，每年的流水仅比第一名的伦敦房东低 10 万英镑。
而在收益率方面，我见过最成功的一个奥地利房东，一年的民宿收益就赚到了房价的 31%。
很多人把民宿定义为非标品，认为是成本偏高的小打小闹。
但事实上，民宿已经成为了颠覆酒店行业的力量。
在全球范围内，民宿的平均增速已经达到 140%，而 2018 年酒店业的增幅只有 66.2%。在某些新兴市场，比如说越南，民宿的增长率高达 452%。
在部分国家，这种疯狂的扩张也引起了酒店业的反扑。
当我在泰国考察公寓酒店的时候，很多头部的精品公寓大堂，都有一个标识：“禁止民宿”。
泰国酒店协会怕了，2018 年 5 月 10 日泰国华欣法院开出了首张民宿罚单。
可是，有用吗？
我在泰国的房东是这样说的：“即使被抓到，也不过罚每天 600 泰铢，而我每天的收益有 6500 泰铢（1500 多元），创新是不能被阻挡的。”
民宿是门房地产生意
主流的观点喜欢把民宿归为酒店业的一个分支，而我更倾向于将它划归于房地产。
因为这样，一条房地产的黄金法则将会被提到第一位：“位置、位置、位置”。
这里的位置并不仅仅是一个城市的某一条街道，更是一个地区乃至一个国家，这一产业的发展阶段和发展生态。
就好像中国的房地产行业在过去二十年经历了一个蓬勃发展的大时代，大多数房地产从业者都成了时代洪流里的幸运儿。而有些国家的开发商，不过是在赚一个辛苦钱。
前些天，文章开始提到的朋友垂头丧气的来找我，嘴中不停地念叨：“外国人都是傻子吗？”
原来，有个外国人在 Airbnb 上预定了她的房间，并且把住址报给了海关。而由于 Airbnb 的房屋都是没有接待外宾资质的，她最受欢迎的一个民宿遭到查封。
政策和监管力度，是民宿生存的大动脉。
就好像前面那个日收 6500 泰铢的泰国房东，那么贵的民宿鲜有泰国本土人能够负担。全球民宿规模增长最快的越南，66% 以上的民宿预订都来自于外国游客。
纵观全球，鲜有热门的民宿市场依托的是本土游客，而我国民宿是不允许涉外业务的。国内的民宿不成功？这个锅不应由行业来背。
市场环境，是民宿生存的循环系统。
我一个天津做民宿的朋友，看中了一个位置绝佳的民宿房源，就在出手的前一天，被一家专业的民宿机构用不可能赚钱的价格抢走了。
中国过去这些年的互联网模式养成了一个很差的习惯：“烧钱”，杀死市场上的所有对手，成为行业的垄断者。
但他们往往会发现，直到自己倒下的那一天，竞争者都还在如春笋般出现。
外国也不是每个城市的竞争环境都很友善。像纽约，长租房屋的租金均价高达 2850 美元，而短租每月的市场收益仅有 2548 美元。
而另一个国际一线城市吉隆坡，当地的地产从业者告诉我，Buy to let 的模式下，长租的回报率是在 3.2%-7% 之间，而民宿的回报率在 5-12% 之间。
如果不想自己打理，以 20% 的出租管理费交给机构专门运营，盈利能力也要高于一般的长租。
除此之外，还有文化偏见的围墙。
当我在拉丁美洲旅行的时候，一座城市的双层别墅民宿，每晚的费用只要 160 元人民币，而当地最高档的星级酒店，却是一个每晚 400 元，连抽水马桶都坏掉的地方。
如何选择，显而易见。
然而，当我当地的朋友驱车来接我的时候，却提出了一个本土化的问题。
“杨，你是一个体面人，为什么不去住星级酒店呢？”
在有些地方的文化里，民宿先天低人一等。民宿和酒店比起来，除了廉价，一无所有。
我某个海滨城市的朋友，曾经给我发过当地鼓励高端民宿的文件，那一段里出现最多的字眼是“海鲜”和“渔家宴”。
那个城市我去过，那里新修建的欧式滨海广场，让我想起了威尼斯。而那里的高端民宿，却做成了渔家乐。
渔家乐也是很好的体验，在海外住民宿时，我们也会选择农场、茶园，田园野趣。只是，城市的调性和民宿的定位格格不入。
遍布全国的“特色”小镇，却出乎意料的“千篇一律”。
异地运营之殇
去年年底，一个马来的朋友关掉了她运营了两年的马六甲民宿。
在我看来，这样一个房价低廉，每年游客总数多达 1780 万人的世界文化名城，绝对是一个做民宿的好生意。
“两地跑太累了，人在吉隆坡，顾不到。”
民宿是门好生意，但运营拖垮了 9 成的民宿人。
没错，我们知道世界各地有诸多赚钱的民宿，但异地运营解决不了，一切不过是井中月，水中花。
中国和东南亚的民宿代运营是全世界来钱最容易的，30% 乃至 50% 的管理费比比皆是，而给房东留下的大多是保管不善的房屋和乏善可陈的收益。
在北美、欧洲和日本，我都曾见过 10-20% 管理费用的优质代运营。
当考察一个民宿项目时，我最喜欢做的，就是将手指放在冰箱里的玻璃面上，然后轻轻划过。
一家在清洁上追求极致的公司，不需要看，你就能感受到那种清爽干净的触感。
一支专业的民宿运营团队，当你问到入住率、续托率、超赞房东比率，以及不同时期的定价规则时，你在他们的眼中看到的是自信而不是迷茫。
担心售前售后的服务天差地别？
去看看他们之前运营的项目，当他对每位住客有评必回，对深夜的私信及时反馈，自动回复的编写亲切认真，这样的托管方可以很放心。
中国人喜欢互联网，当你在网上搜索民宿代运营时，各类软件、系统的信息拔山倒树而来。
不可否认，管理系统是必须的。截止 2018 年底，物业管理的 9 个细分方向上，仅美国一个市场就有超过711 个管理工具，这可能也是欧美民宿行业成熟的重要原因。
然而，在我看来，技术永远是工具，决定成功与否的仍是背后的人心。
民宿本质是人的生意。
以“家”为使命
我也曾经遇到过很多人心存疑虑，“如果我买房做民宿，又全部交给运营方出租打理，那我为什么不去买理财呢？”
我最想做民宿的瞬间，并不是听到民宿高额收益的时候，而是在外流荡漂泊的时光。
2012 年，当我去伦敦采访奥运会的时候，那一年Airbnb 刚刚登陆伦敦，Couchsurfing 的免费沙发还曾在民宿市场占有一席之地。
我每天最渴望的，是放下疲惫，回到“家”中的轻松惬意；最美好的，迎着清晨的曙光，为自己准备一份早餐的“生活感”。
那时候我有一种冲动：未来我也要做这样的事，做一个创造“家”的人。
这个时代很快，快到很多人的家不是家，只是一个睡觉的床。城不是城，只是一堆安眠的高楼。
正如 Airbnb 的标语：”belong anywhere” ，归属无处不在。
民宿事关收益，但却不只有收益。
在获得金钱的同时，我们还能收获一些更有价值感的东西。
我们是“家”的创造者，“爱”是民宿留给这个世界最重要的东西。
