摘要：在去库存政策环境下，全国在2017年迎来了去化的高峰，而且热度逐步从东部向中西部转移，不少中西部核心城市也迎来了量价齐升。
中西部重点城市概况
中西部区域2017年成都、武汉、重庆、西安、昆明、贵阳、郑州、兰州、乌鲁木齐9个城市成交量1.45万亿（商品房口径），相较2016年有10%增幅；从结构来看，增长体现在商办增长，住宅从成交金额基本持平，主要和多个城市限购有关，因此投资需求以及一些刚需向商住转移。
分城市来看，16年下半年开始，政策调控在中西部区域分为两个部分：第一个中部地区，主要是武汉和郑州，第二个部分为西部，调控政策传导顺序由东向西。郑州最先开始受到一些政策调控的影响，除了郑州之外，其余城市整体表现与之前基本持平。
今年一季度以来，几大城市成交金额较去年一季度有小幅增长，面积有小幅下滑，成交价格有提升（商品房口径）。分城市来看，多地处于供不应求的态势，主要是很多房企在今年一季度存在供货断档期，从短期来看，需求还没有明显下滑趋势。
其中成都、重庆、西安、昆明、贵阳等近两年成交都维持高位，销售面积持续大于供应，显示了较好的去库存效果，目前出清周期都降至10个月以内，个别地方短期缺货，导致市场一房难求局面出现。在价格方面，目前成都市区内均价达到1.4万/平方米，在5个城市中最高，其他4个城市2017年房价都有20%-30%涨幅。
核心要点
1、楼市调控政策：仍在逐步加码，一二手房价格倒挂严重
不同城市仍存分化，热点城市延续高压政策。其中成都政策环境最严格，在预售证严格管理下，全年成交处于低位。重庆在需求端不限购但是供应端限价，由此导致热点区域一、二手房价格倒挂，一房难求，但近期有部分楼盘出现限价突破现象，后续值得关注。西安仍保持4限政策，但是整体调控基调相对温和，主要抑制投资需求。昆明在2017年属于调控最宽松城市之一，今年3月份政策加码，将限售区域扩大至全市且提高二套房首付比例至45%。贵阳目前政策调控力度较弱，未来如果价格存在上涨压力，不排除会加码。
2、人才落户政策：成都和西安政策效果最明显
2017年成都和西安分别新落户36万人和20万人，尤其是西安18年一季度落户人口已超去年全年数量。人才落户政策对购房的影响在于：1、增加潜在需求；2、使之前想买房的人购房时间点提前。
3、成交和供给呈现逐步外溢
从开发商角度来看，主城区限价和拿地成本提升，迫使开发商在城市外围布局过渡，成都2017年远郊土地成交面积占比达24.2%，相较2016年-2013年平均的15.5%大幅提升，且出现高溢价拿地；
从消费者角度来看，主城区摇号中签率低和投资性需求提高了外围区域的购买意愿，热点区域供销持续旺盛。而且城镇化也带来外围需求的升级，以四川举例来说，周边城市最近1-2年发生很大变化，城镇化速度快速提速，县城消费升级，出现了很多大超市，春节期间饮料都能卖断，县城影院供不应求，对住房的需求升级也在提升（尤其电梯房）。
4、需求层面：改善及投资性需求为主导，棚改对部分城市刺激明显
除了改善型需求，投资性需求的占比在中西部城市依然不低，昆明部分区域投资客占7成（省外4成，省内其他城市3成），而西安和贵阳投资客占比能也达到3-4成。中西部城市中，棚改对贵阳和乌鲁木齐刺激比较大，但是其他城市中，如成都，虽然棚改可以优先摇号，但是比例有限，客户更多是置换需求和改善型需求主导。
5、各城市集中度快速提升
中西部各城市市场份额方面整体呈现集中趋势，但城市差异较大，成都、重庆、西安原先市场集中度较低，均不足30%，因此2017年呈现快速上涨的趋势；贵阳和昆明原先市场集中度已处于高位，因此集中度提升不明显。目前5大城市的TOP10集中度已经全部超过30%，最高的是贵阳，超过60%。
图：5城商品住宅供需面积对比
图：5城商品住宅价格和土地楼面价对比
图：5城人均GDP和人均可支配收入对比
图：5城市场集中度对比
（报告来源：中信建投）
