摘要：未来除非货币政策和监管预期出现明显收紧，否则整体房贷利率或将延续缓慢下行趋势。
年初多地传来“房贷利率松动”的消息，尤其以一线城市表现最为突出。先是网传深圳部分商业银行下调房贷利率，首套房贷利率已经从上浮10%调整到上浮5%；后有上海地区首套最低可执行95折优惠，成为一线城市中房贷利率最为宽松的城市；广州部分银行将首套房贷利率从上浮10%下调到8%，最低的仅上浮5%；北京地区部分银行也从年初开始下调房贷利率。从某种程度上讲一线城市房贷利率下调对于其它城市具有一定的示范效应，同时也预示着房贷市场未来的走向。为了方便起见，我们报告中的“房贷利率”特指首套房平均贷款利率，不包含二套房贷利率。
一线城市纷纷下调房贷利率引起了我们的关注，本期月报主要聚焦房贷利率相关的三个问题，一是目前的全国房贷利率以及分结构来看一线城市的房贷利率变化情况如何？二是房贷利率和商品房销售面积、房价变动之间的关系如何？三是房贷利率下调对房地产市场的影响以及房贷利率未来的走势如何？
房贷利率连续四个月回调，一线城市下调最为显著
首套房平均贷款利率已经连续4个月回调，但距近5年的最低点仍有差距。本轮房贷利率的下行始于2018年12月，根据融360数据，2018年11月房贷利率达到了5.71%的高点，此后便开始缓慢下行。2019年3月房贷利率为5.56%，相当于基准利率的1.13倍，较上个月下降0.07个百分点，已经连续4个月出现回调。
房贷利率环比涨幅收窄迹象自2017年6月开始出现，同时全国533家银行房贷利率下降家数的占比上涨明显。全国平均房贷利率环比增速在2017年5月达到了4.64%的高位后涨幅开始持续收窄，2019年3月全国平均房贷利率环比增速为-1.24%，环比降幅较上个月扩大了0.71%。同时从全国533家银行房贷利率调整方向占比情况来看，同样自2017年6月以来上调房贷利率的银行数占比逐步减少。2019年3月全国533家银行有25.89%下降房贷利率，占比较2月份增加了3倍多。
图：全国房贷平均利率环比变动情况（%）
图：全国533家银行房贷利率调整占比（%）
融360大数据研究中心公布的全国首套平均房贷利率是利用银行披露的最低房贷利率为该银行网点的执行利率并且采用简单算术平均得来的。客观来讲应该按照银行房贷规模作为权重进行加权平均利率，这样的数据更能准确体现市场上房贷利率的真实水平。因此我们需要从结构的角度分城市去看房贷利率情况。
从一线城市的情况来看，2019年3月北京的首套房贷平均利率最高，达到5.43%，环比保持不变，相较去年同比上涨1.69%；广州首套房贷平均利率次之为5.42%，环比下降了1.81%，同比下降了0.55%；深圳首套房贷平均利率5.43%，环比下降3.85%为一线城市中环比降幅最大，同比下降3.67%；上海的首套房贷平均利率最低，仅为5.06%，环比持平，同比下降了0.98%。
图：近1年来一线城市首套房贷利率情况
房贷利率和销售面积、房价变动负相关
房贷利率与商品房销售面积累计同比增速以及百城住宅价格指数环比变动负相关。
我们通过比较近5年（2014年1月-2019年3月）以来房贷利率、基准利率以及商品房销售累计同比、百城住宅价格指数环比变动百分比四个指标，发现：当房贷利率下行穿过基准利率并在基准利率后，商品房销售面积累计同比增速以及房价环比上涨趋势明显；反之当房贷利率上行穿过基准利率后，商品房销售面积累计同比增速和房价环比回落趋势显著。
从近5年的历史数据来看，2015年10月房贷利率从上个月的4.90%下降到4.89%，房贷利率处于下行通道并且击穿基准利率，商品房销售面积增速和百城住宅价格指数开启了一轮上涨态势，商品房销售面积累计增速在2016年4月达到了36.5%的高点，百城住宅价格指数环比涨幅在2016年9月达到了2.83%的高点。随着房贷利率逐步回升，2017年7月房贷利率从基准利率线之下回升到4.99%，商品房销售面积累计增速和百城住宅价格指数环比变动趋于平缓，并且有下降趋势。
房贷利率下调利好刚需群体，未来下行难以跌破基准利率
无论是整体的房贷利率数据还是分城市的数据都表明2019年以来全国主要城市房贷利率水平确实存在下调的情况。为了分析房贷利率下调对于房地产市场的影响以及未来房贷利率走势，我们需要先找到本轮房贷利率下调背后的原因是什么。
货币政策宽松叠加银行对于优质资产的竞争助推房贷利率下行。2019年1月以来央行通过降准、定向降准以及TMLF和PSL等方式继续向市场补充中长期流动性，市场流动性总体充裕。货币政策宽松导致银行在资金的充裕程度以及流动性上得以放松，同时在过去房贷政策严格收紧的时期内，部分城市累积了不少自住和改善型住房需求，但这些城市（以一线城市为主）往往银行数目众多，各大银行通过降低房贷利率以提高自身的在个人住房按揭贷款业务上的竞争力，从而扩大市场占有份额。个人住房按揭贷款在国有大行的贷款总额中占比能达到将近三分之一，同时不良率又是零售业务中最低的，银行之间对于这块优质资产的竞争对于房贷利率下调起到了一定的推动作用。
图：住房按揭贷款不良率在个贷中最低
图：国有行个人住房按揭贷款占比均超三成
房贷利率近期的回调最直接的影响就是降低购房者的成本，一定程度上会提升刚需群体的购房意愿，从而对稳住房地产市场形成有利支撑。按照目前的下调幅度来看，短期内跌破基准利率可能性不大，其对于未来商品房销售面积和房价的影响不宜被放大。
未来房贷利率下行趋势或将延续但难以跌破基准线，不同区域房贷利率走势或出现明显分化。2019年两会提出稳健的货币政策要“松紧适度”，未来央行可能还会有1-2次的降准，今年货币政策大概率会维持宽松格局；同时在房地产调控上，今年“因城施策，一城一策”成为主基调，政策导向大概率会支持刚需并给予刚需购房者一定优惠。未来除非货币政策和监管预期出现明显收紧，否则整体房贷利率或将延续缓慢下行趋势。同时考虑到中央“房住不炒”以及“三稳”的定位，年内房贷利率大概率维持在基准利率之上，从而保持销售面积以及房价增速处于一个合理的区间。因城施策下不同区域房贷利率走势或呈现分化局势。当热点一二线城市房贷需求增长较快而银行贷款额度相对有限时，银行可能会有上调房贷利率的动力，三四线城市房贷利率可能会保持平稳。
（报告来源：招商银行研究院）
