首单民企园区公募REITs出炉 | 2024年4月产业运营服务发展报告

摘要：3月国内公募REITs市场成交量和成交金额上升，但换手率转弱。产业园板块整体微涨，但涨幅不大。（报告期：2024.03.18-2024.04.19）

观点指数 拿地渐恢复，首单民企园区公募REITs出炉 从具体拿地情况来看，报告期内继续有多家产业运营企业成功拿下产业用地，包括联东U谷、万洋众创城、中业慧谷等。总体来看，3月全国工业用地市场的供给和成交同比去年均有所下降，但成交数据环比有所回升。

产业用地监管再加强，上海严打炒作工业用地 各地推出产业用地监管新政，上海实施《关于加强本市涉产业用地企业股权变更联合监管的通知（试行）》，旨在打击股权变更炒作工业用地的行为，严格管理存量产业用地。上海市政府采取措施确保产业用地服务于产业发展，加快存量产业用地盘活，处置低效产业用地45平方公里，守住制造业红线，促进产业升级。

REITs整体微涨，年度业绩表现分化 3月国内公募REITs市场成交量和成交金额上升，但换手率转弱。产业园板块整体微涨，但涨幅不大。29只公募REITs披露的2023年业绩显示，产业园类REITs项目经营表现分化，出租率下降、租金下行。估值方面，部分REITs估值下修，而华夏合肥高新REIT等估值上调。新产品申报上，证监会审批通过4只REITs上市申请，但易方达广州开发区REIT上市进度受政策疑虑影响。

拿地渐恢复，首单民企园区公募REITs出炉

从具体拿地情况来看，报告期内继续有多家产业运营企业成功拿下产业用地，包括联东U谷、万洋众创城、中业慧谷等。

其中，联东集团在苏州、西安、哈尔滨三市共拿地194亩，显示其对区域核心城市的重视。另外，3月初，中金联东产业园REIT获得上交所受理，该单产品若成功发行将成为首单中国本土民企园区公募REITs，也是北京民营园区的首单REITs。

据了解，中金联东产业园REIT的基础资产为北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期和北京房山奥得赛产业园，均位于北京中关村国家自主创新示范区，三个底层资产总建筑面积达到19.84万㎡，总估值为17.2亿元，平均估值单价为8670元/㎡，增值率达到164.46%，资本化率为5.59%。截至2023年末，三个园区平均出租率为98.17%。

万洋众创城的扩张步伐同样引人注目。作为标准厂房开发商，万洋期内在成都龙泉驿区和温州温顺都有拿地动作，合共拿地14亩。据了解，这是万洋首次进入成都市场。

总体来看，3月全国工业用地市场的供给和成交同比去年都有所下降，但成交数据环比有所回升。显示产业地产商的拿地热情逐渐恢复，特别是成都市场的开放，吸引了众多企业的关注和投资。

数据来源：Wind，观点指数整理

成都作为西南区域的核心城市，去年首次出台放开工业用地产权分割的文件——《关于印发成都市支持制造业高质量发展若干政策措施实施细则的通知》。

该政策的出台预计会在成都引发一股工业厂房购置热潮，这也给标准厂房开发商一个新的机遇，因此粤浦科技、万洋众创城都先后在成都斩获工业用地，中南高科也已与成都青白江区签署投资协议，三家头部标准厂房开发商都在争抢进入成都市场的机会。

目前来看，新政策的实施将给持有工业用地指标的企业带来利好，因为分割销售能降低企业自持物业的成本压力。然而，对于那些没有工业用地指标、自持比例高或者全自持的工业园区，面临的招商压力可能会更大。

产业用地监管再加强，上海严打炒作工业用地

期内，各地继续推出一系列针对产业用地的监管新政，在核心城市土地资源日益紧张的大环境下，如何高效利用存量土地，成为政府和企业共同面临的挑战。

值得留意的是，上海3月1日起正式实施的《关于加强本市涉产业用地企业股权变更联合监管的通知（试行）》，其核心在于打击通过股权变更炒作工业用地的行为，以及对存量产业用地进行严格的管理和盘活。更有业内人士认为该政策是上海“史上最严”的产业用地政策。

从现实角度来看，随着城市化进程的加快，一线城市的产业用地资源捉襟见肘，而一些社会资本和市场人士试图通过股权变更等方式炒作工业用地，获取非生产性的暴利。这种行为不仅扭曲了土地市场，也给实体经济的健康发展构成威胁。因此，上海市政府希望采取一系列强硬的措施，以确保产业用地真正服务于产业发展。

在加强监管的同时，上海正同步加快存量产业用地盘活步伐。3月中，上海全面开展产业用地“两评估、一清单、一盘活”专项行动工作，处置低效产业用地不低于45平方公里。

由于历史原因和产业周期的幻化，许多土地的原始拿地成本与当前市场价值相比明显较低，且占据关键交通节点，而其中一部分土地目前处在闲置或低效使用的状态。

随着经济的发展，土地的再次开发所需成本不断上升，这也使得土地的转型利用或退出市场面临诸多困难。于是上海希望通过新一年的行动，守住全市25%制造业的红线，促进产业迭代升级，为产业升级备好充足的空间载体。

另外，深圳市住建局于3月28日发布了全国首部工业上楼地方标准《工业上楼建筑设计通则》，通过规范政策以提高工业用地利用效率，优化生产力布局。

该标准涵盖策划、规划、建筑等全设计流程，针对深圳“20+8”产业空间需求，明确了产业上楼的适应性，解决工业上楼的核心问题，提供高品质、低成本、定制化产业空间。此外，还提出工业上楼园区可设置低空飞行起降空间，为深圳低空经济发展提供了基础。

REITs整体微涨，年度业绩表现分化

从交易数据来看，3月国内公募REITs市场整体成交量和成交金额维持上升，但区间换手率转弱，仅交通基础设施类维持回升态势。

二级市场上，除东吴苏州工业园REIT微跌外，产业园板块整体上涨，但涨幅亦不大，表现相对平淡。其中，博时招商蛇口产业园REIT涨幅最大，为4.44%；其次是湖北科投光谷REIT，涨幅为3.65%。

报告期内，29只公募REITs均已披露2023年全年业绩。单看产业园类REITs，各底层项目经营表现分化，大部分项目出租率下降、租金下行，项目基本面修复缓慢，市场环境恢复远逊于年初预期。

从估值看，建信中关村REIT、华安张江产业园REIT（扩募）、华安张江产业园REIT（首发）和东吴苏园产业REIT估值下修幅度最大，分别较2022年报估值（或初始估值）下降8.94%、5.48%、4.10%和3.07%。

以估值下修最大的建信中关村REIT为例，三处研发办公物业租金分别由169、161和177元/月/平方米调至147、151和138元/月/平方米，下调幅度分别为13%、6%和22%，租金增长率预期整体下调，研发用房的租金增长率均预期“2024-2026年不增长，2027年起2.75%”。

然而，在这一背景下，华夏合肥高新REIT、国泰君安临港创新产业园REIT和国泰君安东久新经济REIT的估值却实现了上调。估值假设中租金的调高，显示出市场对这三支产品的基础资产拥有相对乐观的预期。

在4月举办的沪市产业园区REITs2023年度集体业绩说明会上，有基金管理人表示，短期内，我国园区行业总体消纳情况不容乐观，部分区域可能会在未来一段时间内面临经营压力。

在新产品申报上，证监会正式审批通过了4只REITs上市申请，包括工银瑞信河北高速REIT、华夏深国际仓储物流REIT、易方达广州开发区REIT、博时津开科工产业园REIT。

其中，易方达广州开发区REIT上市之路并不顺畅，该支基金于2023年6月14日递交申报稿，其后就收到了深交所下发的审核问询函，但直到今年3月22日其才对问询函有所回复，严重拖慢了广州首支产业园REIT的上市进度。

从问询函中可以看到，深交所对易方达广州开发区REIT前期申报文件中体现出的较强行政主导力量有所疑虑，担忧其底层资产租赁情况较多依赖政策优惠和补贴支撑，不符合市场化原则，这就偏离当前我国产业园REITs的政策方向。

对此疑虑，易方达广州开发区REIT在回复中表示，“三创园区自2014年2月28日起即开始市场化运营，租金价格经历了逐步调整的过程，2022年9月评估定价模式调整后租金定价更加灵活化及市场化。”