文 | 时代财经 童洁 2017年是潘石屹尤为忙碌的一年，在四处奔波为SOHO3Q站台的同时，他还不忘为“非核心资产”寻找买家。一年的忙碌下来，SOHO中国的收益究竟有没有起色？
3月20日，SOHO中国2017年度业绩发布会在香港举行，与以往一样，SOHO中国在北京和上海分别设置了同步连线的分会场。自从去年与张欣“分工”之后，潘石屹就挑起了带队出席业绩会的担子，一同出席的SOHO中国财务总监唐正茂则是主要的“发言人”。
过去的一年，SOHO中国实现营业收入约19.63亿元，同比上升约24%；实现租金收入约16.69亿元，同比上升约11%；权益股东应占纯利约为47.33亿元，同比增长约420%。
拿着这样一份看上去不错的成绩单，潘石屹和唐正茂都难掩喜悦之情，整场业绩会，两人反复强调“SOHO中国是一家稳健的公司”。但投资者对此并不买单，年报发布之后，SOHO中国的股价呈现“断崖式”下跌，最大跌幅达到10%。
被问及股价大跌的原因，唐正茂有些无奈，“股价下跌的原因太多，这个要问投资者。”
剩下的都是核心资产
净利润大增是SOHO中国年报中最大的亮点，但在净利润大涨420%的背后，是潘石屹在去年连续出售两个上海项目。
去年6月，SOHO中国以35.73亿元的价格将上海虹口SOHO售出。紧接着，又马不停蹄地宣布将北京光华路SOHO2以及上海凌空SOHO列入出售名单。三个月后，上海虹口SOHO就找到了买家，基汇资本以约50.08亿元的价格拿下了这个项目。
潘石屹这一轮的资产出售节奏非常快，抓住市场高位就出手也成为近两年来SOHO中国售楼的写照。去年，SOHO中国售出虹口SOHO及凌空SOHO基本上都踩到了市场的高点，这两次出售的价格分别高于项目出售时重估账面价值约3.7%和7.9%。
出售资产显然已经成为SOHO中国优化财务数据的重要手段之一。除了去年售出的两个项目之外，近三年来，SOHO中国已经陆续出售了海伦SOHO广场、静安SOHO广场、世纪SOHO广场等数个项目，套现超过400亿。
不过，此次业绩会上，潘石屹释放了SOHO中国停止出售资产的信息。“过去媒体总是问我接下来要卖什么项目，现在我可以告诉大家，SOHO中国的调整已经在2017年完成了。已经售出的都是非核心资产，留下的都是核心资产。”
当媒体追问去年被列入出售名单的光华路SOHO2是否还会继续出售时，潘石屹表示，SOHO中国已经决定持有该项目，“光华路SOHO2资金量太大，八九十亿的资产，我猜想市场上也没有这样大的老板，所以我们决定持有这个项目。”
停止出售意味着租赁业务成为SOHO中国未来的唯一收入来源，售楼所带来的利润优势也将不复存在。对此，唐正茂指出，SOHO中国利润增长并不是出售项目的缘故，而是来自于“物业增值”。
“从会计准则上来说，重估价值的确也是公司的收入，也是公司的净利润。SOHO中国的重估价值非常合理，因为一般第三方评估都相对保守一些。”
SOHO中国年报显示，2017年，SOHO中国的投资物业评估增值为71.26亿元，较2016年度的12.7亿元上升58.56亿元。对于媒体再三问到的撇除物业增值之外的核心净利润，唐正茂表示不披露。
此外，完成资产调整目标的SOHO中国在今年或许还会有一些买进的动作。潘石屹坦言，正在看市场上的项目，只要有便宜的项目，SOHO中国还是会进。
SOHO 3Q未来要拆分上市
一年前，唐正茂将SOHO3Q形容为“小baby”，一年之后，这个站在SOHO中国肩膀上的“小baby”已经成年。与以往空谈概念不同，此次业绩会上，唐正茂透露了SOHO3Q未来将拆分上市的计划。
作为SOHO中国转型的重要一笔，SOHO 3Q过去一年的成绩让潘石屹倍感自豪。截至2017年底，SOHO中国共营运19个SOHO3Q中心，共提供近1.7万个工位，出租率达到87%。
在SOHO3Q这个业务上，SOHO中国付出了很多精力。但目前SOHO中国呈现给媒体的，也仅仅只有SOHO3Q的规模而已，该业务的具体营收数据SOHO中国仍然没有单独进行披露。
唐正茂称，目前SOHO3Q的租金收入算在2017年16.69亿元中，SOHO3Q约为其持有物业总规模的10%之一，但其租金收入要远超过这个占比。
“SOHO 3Q的模式和传统出租是不一样。SOHO3Q需要一定的时间培养出租率和租金提高，当它到达成熟的阶段或者是稳定的阶段的时候，息税折旧摊销前利润率能达到22%-25%。”
据悉，今年还将是SOHO3Q大肆扩张的一年，截至3月20日，SOHO3Q已经完成了在杭州、深圳和南京等城市的布局，总计26个物业让SOHO3Q达到约2.6万个工位的规模。而潘石屹表示，今年，SOHO3Q的目标是达到5万个工位的规模。
“SOHO原来的计划是到今年年底，SOHO 3Q的座位能达到5万个座位，现在来看最终将远远超过5万个座位的目标。”
至于SOHO3Q分拆上市的时间表，唐正茂称，现在都是一些想法而已，具体在哪里上市，什么时候上市，还要看SOHO3Q发展的速度、发展的规模以及市场的环境。
当前房地产市场不确定因素增加，政策层面带来的压力也被认为是SOHO中国业绩增长的压力源之一。关于房地产市场未来的形式，潘石屹认为，房产税是2018年影响最大的因素。
“这个因素可能影响到中国所有的房地产公司，但只有对SOHO中国没有影响，因为征房产税是对住宅征房产税。”按照潘石屹的预期，今年SOHO中国的租金收入将比去年提升至少10%。
