文| 时代财经 童洁 对于孙宏斌的每一个举动，外界似乎都拿着放大镜在看。近日，一则关于融创中国即将全面收购永泰地产的消息让地产界炸开了锅，孙宏斌再次大手笔接盘的说法也随之而来。
文章中写到，永泰地产公司的实质控制人准备把这家资产规模逾100亿元的公司卖给融创中国，而交易金额、交割方式、债务等内容因涉及商业机密，暂且不表。
针对上述说法，时代财经向融创中国方面进行求证，截至发稿，尚未得到答复。但时代财经从北京一位业内人士口中获悉，永泰地产寻找合作方已经有一段时间了，除了融创之外，北京还有好几家房企正在与其接洽。
地产“老将”
发迹于北京的永泰地产由中发集团戴皓、戴迪兄弟两人在1999 年创立，至今已有18岁的年纪，称得上是位地产“老人”。但对于北京地区以外的人来说，永泰的名字似乎有些陌生。
2001年，永泰位于北京西山板块的处女作“郦城”面世，由于项目所处地理位置较好，且为低密度产品，恰好符合当时市场的偏好，运气不错的郦城一经推出便成为了市场上“红人”。
郦城的意外走红为永泰带来了比同行更多的机遇。彼时，喜来登、喜达屋等酒店品牌开始在国内大范围的扩张，永泰看到了旅游市场的契机，陆续与多个酒管企业达成合作，借着合作的酒店在北京、上海等一线城市逐一落地的机会，永泰完成了在国内的一二线热点城市的布局。
那是永泰最为辉煌的时期，全国化的布局和品牌效应的拉动下，永泰的收入呈现稳步上升的趋势，2008年前后，永泰的规模达到数十亿，跻身全国百强房企之列。
如果按照这样的态势继续走下去，永泰无疑会成为房地产舞台上的重要一员。但2012年，永泰走到了转折点，当年3月，永泰与黑龙江省农垦总局哈尔滨管理局签署战略合作及股权转让协议，永泰以20亿的价格，拿下占地30万平米、总建筑面积120万平米的哈尔滨永泰城项目。
这是一场“赌博”，因为20亿的对价几乎是永泰的全部身家。但永泰看准了商业市场，并做好了准备要在商业地产领域“大干一场”。一年后，永泰又依靠母公司中发集团的输血，分别耗资13亿元和14亿元，拿下银川和呼和浩特永泰城项目，这两个项目的总建筑面积都超过100万方，加上此前哈尔滨永泰城项目，永泰的投资金额将达到300亿元。
就这样，永泰以连续吞下三个百万方综合体项目的方式宣布向商业地产转型，同时永泰还制定了“53515”战略，即2011-2015年五年间，永泰将新建5家五星级酒店、3个城市综合体、取得5个100万平米的开发项目、年度销售面积达100万平米以及实现年度销售额50亿元。
永泰尝试用快周转的方式来操盘三个综合体项目，并试图通过住宅销售来反哺商业运营开发。这是强调“快”字打法的房企惯用的操盘策略，其所带来的效果也是立竿见影的。
据媒体以往的报道，三个综合体项目在2014年就开始为永泰创造收入，2014年，永泰的签约销售额为25亿元，回款达20亿元，加上其他项目的销售额，永泰当年的总销售额接近50亿元。
不过，明朗的形势仍旧未能得到延续，四年过去了，打开永泰的官网，商业地产一栏中，依然只有哈尔滨永泰城、银川永泰城、呼和浩特永泰城三个项目在列。
成败皆商业
回望永泰走的每一步，可以发现，向商业地产转型就是其错步的开始。
2012年，中国房地产市场复苏，房企纷纷喊出回归一线的口号，不论是做住宅还是做商业，一线城市都是房企必争之地。但水涨船高的土地成本让永泰放弃了形势大好的一线城市，从而选择下沉二三线。
彼时，永泰认为，一线城市寸土寸金，很难出现能够进行大体量商业开发的优质地块，商业地产的饱和程度也束缚了房企的手脚。相反，类似哈尔滨这样的二线城市，经济总量、人口规模都处于爆发期，是国内商业地产的价值洼地。
然而，事与愿违，过去数年里，银川及呼和浩特楼市表现疲软，呼和浩特甚至一度被称为“鬼城”。相对而言，哈尔滨作为东北三省的门户，楼市也活跃一些，但这也仅限于住宅市场，其商业市场长期处于瓶颈期。
受限于市场表现，三个被视作“杀手锏”的综合体项目成为永泰身上的“包袱”。尤其在金融环境日益趋紧的环境中，永泰举步维艰，这或许也是永泰在京城寻找“买家”的根本原因。
中发集团的一篇官宣文章中提到，伴随着近几年国家“去杠杆、调产能”、金融监管政策日趋收紧，全国整体经济形势不容乐观；同时高成本的市场行情也给企业经营带来巨大的压力，值此经济环境，中发集团各个板块难免波及，尤其是地产板块，面临严峻的挑战。
中发集团还透露，地产板块正在向新城镇和不动产基金等产业寻求出路，总体态势良好。不过，永泰方面坦言，2018年，房地产宏观政策调控持续在“深水区”徘徊，力度不减，市场继续收紧，尤其是京津冀地区限购限价，不断施压的楼市新调控，给永泰集团整体运营带来一定挑战。
前述业内人士表示，眼下市场的轮子恰好转到了二三线城市，哈尔滨、银川、呼和浩特的三个综合体项目仍是永泰手头最有分量的砝码，只要价格合适，肯定能够吸引到包括融创在内的大牌房企关注。
永泰官方数据披露，哈尔滨永泰城在今年迎来了转机，打破了写字楼市场的“艰冰”，销售曲线开始拉升，2018年1-4月，该项目销售业绩超过2017年全年，成交数据成交套数较2017年全年上升67%、成交金额上升76%。到今年年中，永泰计划完成整体写字楼去化80%的目标。
但需要注意的是，截至目前，永泰的资产规模超过 260 亿元，开发面积逾 790 万平米，年销售额却停留在 50 亿元水平。
