图：龙湖集团业绩会
文| 时代财经 童洁 黄银桥 相比于前两年的高速增长，龙湖集团（以下简称“龙湖”）今年的速度慢下来了。过去半年，龙湖的合同销售为971亿元，接近全年目标的一半，但同比增幅仅有4.8%
不过，外界的种种担忧在龙湖集团CEO邵明晓看来似乎有些多余。他表示，龙湖追求的是平稳增长，今年大量推货主要集中在下半年，完成全年2000亿的销售目标没有任何悬念。
窗口期抢地
2016年起，龙湖突然发力提速。过去两年，其销售增速高达61.6%和75.9%，去年更一举跃进千亿房企队伍。如今销售速度骤降，外界难免多了一些疑问。
业绩会问答环节开始没有多久，销售增长过慢的问题就被媒体抛向了主席台上的龙湖管理层。邵明晓解释，同比上涨较慢主要是供货节奏的问题，“去年龙湖把供货集中在上半年，今年上半年新供货相对少，主要在下半年。今年2000亿的销售额相比去年是接近30%的增长，未来也会按照这样的速度走。”
他认为，现在市场非常好，但拿证比较困难。时代财经获悉，龙湖2018年全年可供销售的货值为3000亿，除了去年未去化的500多亿货值之外，新一期开发的有1000亿，另有1500亿来自全新项目。
虽然销售增幅在目前来看有所放缓，但在拿地上，龙湖依然保持着自己的节奏。半年报披露，2018年前6月，龙湖一共获得了42个项目，总建筑面积1300万平方米，权益建筑面积900万平方米，权益地价435亿，新进入南昌、南通、郑州、石家庄、贵阳5个新城市。
近几年来，在政府大力推行棚改的背景下，房企下沉三四线城市成为市场热议的话题，亦有不少房企对此趋之若鹜。但龙湖认为，高能级城市更具发展潜力，因此，龙湖把目光聚焦在一二线城市及环都市圈的卫星城。
龙湖披露的数据显示，一二线城市、环都市圈的卫星城及香港在整个龙湖的土储中占比达88%，如果以货来论，占比更是高达91%。专注于高能级城市并非坏事，但与三四线城市丰沛的土地资源相比，高能级城市往往存在拿地难的问题。
去年年中，邵明晓曾表示，龙湖将坚持以公开市场拿地为主，因为地块比较“干净”。但此次业绩会上，龙湖管理层提到，最近的热点城市土地市场比较吃紧，因此龙湖会积极采取收并购方式，上半年已经完成了10个项目的收购，在上半年的新增土储中占比大约为29%。
截至2018年6月底，龙湖共有6363万平方米土地储备，权益土储4552万平方米，土地成本约为5100元/平方米，而销售均价在15000元/平方米左右，与土地成本大概是3倍的关系。“这个水平是比较安全的” 龙湖CFO赵轶说。
被问及会否放缓拿地节奏，邵明晓表示，控制好负债率的情况下，龙湖会看准买地时机下手，“龙湖全年净负债率标准指引是在50%-60%之间，半年通常是60%-70%。”今年上半年，龙湖的净负债率为54.6%，同比下降1.6个百分点，他表示，龙湖的净负债率会稳在这个水平。
此外，他还指出，龙湖内部对于把每年销售回款的10%作为上限用于投资性物业已经制度化了，既不会一下子突然停止买地，也不会特别激进，有好的机会就买一点。
租金收入增长超六成
传统住宅开发业务之外，龙湖一直在加大对商业地产和长租公寓的发展力度。2018年上半年，龙湖集团投资性物业不含税租金收入为18.5亿元，较上年增长62.8%。其中，商场、冠寓、其他收入的占比分别为90.7 %、7.5%和1.8 %。
在商业地产和长租公寓领域，龙湖毫不掩饰对规模的渴求。今年5月，龙湖曾对外喊出商业地产的目标：未来三年，龙湖商业开业项目数量及面积将持续提升，到2020年，龙湖商业旗下开业商场总数将超50座，商业租金目标预计达成60亿。
为了实现这一目标，龙湖在全国快速复制“天街”等商业产品。龙湖方面曾向时代财经透露，目前其手头正在设计或在建的项目数量已经达到数十个。半年报显示，到2018年6月底，龙湖已开业商场26个，累计计容面积260万平米。
而在长租公寓领域，龙湖的速度更为迅猛，尤其是过去的半年，龙湖的长租公寓规模成倍增长。半年报提及，龙湖旗下长租公寓“冠寓”已陆续在北京、上海、杭州、南京、重庆、成都等16个一二线城市开业运营，房间数量超过2.5万间。
龙湖今年的目标是新开业5万间，累计6.5万间。“这5万间的拓店都已完成。今年拿的很多新项目要经过几个月装修和筹备，开业落到下半年，全年累计开到6.5万间没问题。”
由于大多数项目收入数据的不透明，长租公寓的盈利一直不被外界所看好。而邵晓明透露，冠寓的目标出租率为88-90%，目前冠寓整体出租率为76.2%，其中开业超过六个月的项目平均出租率为 90.1%。进入成熟期以后，冠寓的毛利率是35%左右，净利率在12%-15%之间。
“现在冠寓还处于投入阶段，从2016年下半年开始拓展，一年多来发展速度很快，但我们挑选物业非常谨慎。目前已开业房源20%是重资产，80%是轻资产，但是我们强调p&l（损益表），单方收益模型是赚钱的。”赵轶预计，2018年龙湖商业整体租金收入可能会到36亿至37亿左右，长租公寓也会达到5亿的水平。
