文| 时代财经 童洁 黄银桥 2018年是远洋集团（以下简称“远洋”）想要晋级千亿规模的节点，但加速奔跑中的这家房企却交出了一份不孚众望的年中答卷。
上半年，远洋完成合约销售金额451.06亿元，按年同比大幅增长48%，创造了历史新高。但在结转盈利方面，远洋却打了个“小趔趄”，今年上半年，远洋的毛利润及净利润均出现下滑，分别录得36.15亿元和23.33亿元，同比降幅为5%和13%。
远洋管理层在8月24日的投资者会议上将收入结转下降的原因归结于三个方面，除了结转占比及合作项目增加影响并表外，多元化业务的转型也被看作是“元凶”之一。“新的业务、非开发业务占用了相当大一部分的资源和管理精力”管理层说。
远洋调整步伐
今年年初，远洋集团董事局主席兼行政总裁李明向外喊话“远洋3年内要挺进2000亿队伍”，并表示未来三年，远洋的销售额能够保持50%的增速。
为了支撑起两千亿的设想，远洋决定效仿龙头房企的“快周转”战略。一方面定下“368”原则，即3个月内建造，6个月内开始推盘，8个月内销售首批项目的50%；另一方面加大了拿地的力度，并重新划定拿地的标准。
上半年，远洋在20个城市共购入39宗土地，新增土地储备604万平方米，新增土地货值超过1300亿元。地块的选择上，今年远洋更倾向于体量较小的地块，39宗土地中，20万平方米以下的地块占比达到74%，超过30万平方米的仅占5%。
这样的调整来自于对过去的反思，远洋管理层向投资者透露，集团内部对于现在的土地投资把控非常严格，这反应在投资标准等方面。时代财经获悉，远洋目前的拿地严格要求体量不能太大，其次产品本身的定位不能是豪宅或者别墅。
“远洋围绕着刚需、首改来拿项目，这一类项目的测算基本在限价范围内，测算的时候不存在价格博弈。这不仅是保证了我们产品投资的快周转，也是为了在安全边际上保持一个合理的开发速度和销售周期。”
同样，在区域的布局上，远洋也进行了反思。远洋曾经走过不少弯路，过去很长一段时间，远洋热衷于在“大本营”北京及周边区域高价抢地，原以为看上去热火朝天的京津冀能够将其推至巅峰，但各种调控政策陆续出台。
如今，远洋对于投资区域的选择格外谨慎。管理层认为，关于投资区域，仅判断区域已经失效，而是要以项目的可盈利投机来判断才是合理的。
近两三年，远洋意识到区域布局对于规模成长的重要性，其试图构建一个相对均衡的区域布局网络，并有意弱化了京津冀的占比，逐步加大在其他区域的投资力度。今年上半年，在远洋的土储结构中，京津冀地区占比从41%下降至37%，长三角和珠三角地区占比有所上升。
“从短期来看，京津冀四个月的停工是不可抗的，如此一来，投资的资金成本、财务成本肯定会增加，因此，远洋对投资京津冀相对较审慎。从长期来看，远洋更愿意按长江来划线，长江以南和长江以北的区域大致维持在1:1的比例，围绕市场的热点、政策的导向来实施投资。”
由于早几年远洋在拿地方面过于保守，多以合作方式拿地，一些项目因为未操盘或权益占比较低而影响并表。管理层坦言，现在远洋原则上“不操盘、不并表的就不合作”。今年上半年，远洋的权益问题得到些许改善，权益比例从52%上升至56%。
尽管远洋在不断进行调整，但上半年的成绩仍然低于市场的预期。远洋管理层表示，“远洋所有的指标表现相对保守、落后、慢也好，主要因为公司对去年和前年的形势判断上不是很乐观，相对来说在策略上就不够积极。同时内部也有原有股东制约的地方。总的来说还是要提高规模，加快速度。”
偏离航道？
规模决定成败的赛场上，拿地并不是唯一的战略命题。2016年，“远洋地产”更名为“远洋集团”，去掉名字中的“地产”两字，远洋宣布要走多元化发展的道路。这两年，远洋努力构建着自己的多元业务版图。
远洋的多元化转型计划中包含了负责不动产开发投资的“远洋商业”；负责养老、物业的“远洋服务”；主攻房地产金融的“远洋资本”；以及涉及设计研究、建筑类经营的“远洋营造”。在远洋的规划中，住宅开发业务与多元化业务4：6是“最佳”的配比。
和大部分强调多元化发展的房企一样，远洋希望这些新的业务能够在未来为其带来可观的收入和利润。自决定走多元化道路以来，远洋就在这些业务上倾注了大量的资金和精力，各个业务板块的规模也在近几年得到显著的提升。
按照管理层的说法，非住宅开发业务之外，远洋有约400万平方米的物业开发周期会长一点，至少需要五到六年，因此，远洋想每一年都有10万平方米以上的新增开发、新增运营装到核心物业资产包里去。
半年报披露，截至2018年6月底，远洋商业运营和在建的投资性物业达360万平方米，其中有2%为长租公寓；服务方面，远洋旗下物业公司“远洋亿家”已进入28个城市，在管面积5000万平，同比增长56%；而远洋的养老地产品牌“椿萱茂”在营项目增至9个，供给约2200个床位，轻重资产结合模式储备床位超10000个。
不可否认的是，多元业务确实给远洋带来了一些机遇，这不仅体现在业绩上，也体现在融资机遇的获取方面。远洋的资产证券化根据远洋现在持有物业来分类，一类叫核心物业基金，涉及远洋核心的写字楼等，第二类则是商业物业的证券化。
管理层介绍，目前远洋的核心物业基金已经与国内外一些基金进行权益合作，远洋自留约30%-40%权益对资产进行实质性的控制，今年在现金流方面会实现比较大的回收，在当期的净利润方面也会有大的贡献。商业物业证券化方面，远洋也在尝试推进一些REITs产品。
随着规模扩大，远洋的多元业务势头良好。上半年，多元化业务的收入占比大幅上升，其中物业管理业务实现营业收入7.95亿元，同比增长38%；增值服务方面收入的增长则接近翻番。
不过，多元化转型也分散了远洋的资源和精力，远洋管理层坦承，存量及持有的物业、新业务、非开发业务占用相当大的资源和管理的精力，“所以我们现在加快把远洋回归到一个以开发业务为主的轨道上来。”
有提振股价计划
在推动各项业务发展之外，过去的半年，远洋与安邦之间的关系产生了微妙的变化，关于两者的未来，是业界最想窥探的故事。
2018年春节刚过，一则安邦原董事长吴小晖因集资诈骗、职务侵权被拘捕的消息在业界炸了锅。作为国内的险资巨头，多年来，地产一直是安邦的重点投资领域。早在2015年，安邦就已坐稳远洋第二大股东的位置。
吴小晖事件爆发之后，安邦陷入水深火热之中，旗下万亿资产由谁接盘备受关注。5月，远洋成为了“接盘侠”之一，其发公告称，以零对价的形式收购安邦旗下全资子公司邦邦置业50%股权。
通过邦邦置业，远洋全面接管了安邦旗下全部存量不动产项目的处置及运营管理等，相关项目将纳入远洋管理体系，统一由远洋进行建设、销售及运营。
此前，不断有消息称已有多个安邦的项目完成了工商变更手续，但始终未能得到远洋确切的答复。此次业绩会上，再被问到收购安邦存量资产包的进展，李明没有过多的回应，仅表示目前各项工作进展顺利。
需要注意的是，就在8月9日，远洋经历了一场人事换血：李虎、李洪波、姚大锋、上官清4名董事辞任；栗利玲、符飞两位来自安邦接管工作组的陌生面孔进入董事局，远洋董事会小组精简至12人。
外界将接管安邦资产及人事层面的大换血看作远洋业务转型的推手，毕竟远洋曾许下愿望，到2020年，远洋资本的管理规模超过1500亿元、远洋商业的权益租金收入达40亿元、长租公寓“邦舍”今年计划增至1.4万间等。
尽管如此，远洋的股价仍旧萎靡不振，半年报发布之后，跌势尤为明显。8月23日，远洋的股价跌破一年以来最低值，至3.89港元/股。有投资者现场发问，股东是否会选择回购。
但险资持股30%的“红线”留下的操作空间并不大，目前远洋的前两大股东仍是中国人寿和安邦，中国人寿持股29.59%，安邦持股29.58%。不过，管理层透露，针对股价低迷的情况，已经开始着手有方案，会逐渐披露。
值得注意的是，相较于2015年时中国人寿和安邦29.78%和29.77%的持股，远洋最新的股权结构中，两者的持股比例都有微弱的减少。管理层透露，对于两个大股东的持股比例，实际上是存在一定干预，“这一次变化比较微小，但慢慢在做变化。”
